民事執行法 第181条（不動産担保権の実行の開始）

抵当権など不動産担保権を実行し、裁判所の手続で不動産を強制的に売却してその代金から債権を回収する手続です。民事執行法181条以下が根拠で、判決は不要です。

法律上の一律の月数はありませんが、一般に3〜6ヶ月の滞納で期限の利益を喪失し、その後に代位弁済・競売申立てへ進むのが典型です。金融機関により運用は異なります。

まず送付された提出書類の標目を確認し、被担保債権の残額を把握します。担保権の不存在・消滅があれば執行異議（182条）を検討し、並行して任意売却も金融機関に打診します。

担保権実行の開始決定などに対し、担保権の不存在や消滅を理由に手続の是正を求める不服申立てです（民事執行法182条）。判決を経ない担保権実行だからこそ使える争い方です。

任意売却は市場価格に近い額で売れることが多く、競売より高値になりやすい傾向があります。ただし債権者全員の同意が必要で、競売開始後は時間との勝負になります。

被担保債権を弁済すれば付従性により抵当権は消滅します。一部弁済でも残額次第で競売回避の交渉材料になり得ます。弁済後は抹消登記を行います。

段階が進むほど困難になります。売却基準価額決定・期間入札公告と進むと止めにくく、実質的には売却許可決定が確定するまでが争いの限界とされます。

できます。登記された抵当権があれば、登記事項証明書を添えて不動産所在地を管轄する地方裁判所に申し立てるだけで競売を開始でき、訴訟や判決は不要です。

本当です。強制執行と違い、不動産担保権の実行は判決（債務名義）が要りません。銀行は設定・登記された抵当権の登記事項証明書を提出するだけで、181 条により競売を開始できます。業界裏話ヒント：判決を経ていないぶん、あなたには担保権の不存在や消滅を執行異議（182条）で争う道が残っています。強制執行では使えないこの反論が、担保権実行では正面から使える。諦める前にここを確認する

できますが条件があります。承継後に競売を申し立てるには、承継を証する文書（相続なら相続を証する文書、その他の承継なら承継を証する裁判の謄本等の公文書）を全て提出しなければなりません（181条3項）。業界裏話ヒント：この承継の鎖に一つでも欠落や不備があると、開始要件を満たしません。転売を繰り返した債権ほど鎖が長く、書類の穴が生まれやすい。相手が誰から何を承継したのか、まず登記と提出書類の標目で確認する

かけられません。181 条 1 項 1 号は明文で仮登記を除いています。仮登記は将来の本登記の順位を保全するだけで、それ自体では競売開始の資格になりません。業界裏話ヒント：仮登記担保をつけている債権者は、実行の段で本登記への移行、または仮登記担保契約に関する法律に基づく別ルート（帰属清算・処分清算）を踏む必要がある。『登記さえあれば安心』と思っている担保権者ほど、いざ実行の場面でこの壁に気付く