要点民事執行法 180 条は、不動産担保権の実行方法として担保不動産競売と担保不動産収益執行を定め、債権者がいずれかを選択できる。両方式の併用も認められる。
Q · ローンが返せなくなったら、抵当に入れたマンションは必ず競売で売られてしまうの？
いいえ、売らずに家賃を回収する収益執行も選べます
民事執行法 180 条により、不動産担保権の実行方法は担保不動産競売だけではありません。債権者は、建物を売却して代金から回収する競売と、売却せずに賃料等の収益を裁判所選任の管理人が集めて弁済に充てる担保不動産収益執行の、二つの方式から選択できます。両方を同時に申し立てることも可能です。抵当割れが見込まれる物件では、売り急がず収益執行で家賃を回収し続ける選択がとられることもあります。
銀行から融資を受けてマンションを一棟買った。返済が滞ったとき、あなたが恐れているのは「競売にかけられて建物を失うこと」だろう。だが民事執行法 180 条を読むと、抵当権者の手札はそれ一枚ではない。この条文は不動産担保権の実行方法を二つ並べている。一つは担保不動産競売、建物ごと売り払って代金から回収する昔ながらの方法。もう一つが担保不動産収益執行、建物を売らずに、そこから生まれる家賃を裁判所が選んだ管理人が集めて債権者に渡し続ける方法だ。しかも選ぶのは債権者。市況が悪くて競売しても二束三文なら、売らずに家賃だけ吸い上げる道を選べるし、両方を同時に走らせることもできる。あなたが入居者から受け取っていたはずの家賃が、ある日を境に管理人の口座へ流れ込む。建物は名義上あなたのものでも、キャッシュフローだけが先に止まる。
民事執行法 180 条は不動産担保権の実行方法を定める規定であり、抵当権等の担保権者が担保不動産競売と担保不動産収益執行の二方式から選択して実行できる旨を規律する。競売は目的不動産の換価により、収益執行は賃料等の収益の収取により、それぞれ被担保債権の回収を図る手続として位置づけられる。
AI 輔助整理，以條文原文為準
抵当不動産を売却せず、賃料等の収益を裁判所選任の管理人が収取して被担保債権の弁済に充てる担保権実行方法です。民事執行法 180 条 2 号が定め、2004 年に新設されました。
競売は建物を売却して代金から一括回収する方法、収益執行は売却せず家賃を継続的に回収する方法です。競売は換価型、収益執行は収益型で、債権者がどちらかを選べます。
民事執行法 180 条により、担保不動産競売と担保不動産収益執行の二つがあります。加えて民法 372 条・304 条の物上代位による賃料差押えという実体法上の手段もあります。
裁判所が選任します。弁護士や不動産業者が選ばれることが多く、その報酬や管理費は物件の収益から差し引かれるため、実際の弁済額はその分目減りします。
民事執行法 181 条により、担保権の存在を証する法定文書が必要です。登記事項証明書など、抵当権の存在を証明する書面を準備して裁判所に提出します。
実行の申立て自体に出訴期間はありません。ただし被担保債権が消滅時効（民法 166 条、原則 5 年または 10 年）で消滅すると、抵当権も付従性で消滅し実行できなくなります。
物上代位（民法 372・304 条）は賃料差押えのみで手軽ですが管理はできません。収益執行は手続が重い反面、管理人が物件全体を管理下に置けます。案件規模で使い分けます。
開始決定が債務者に送達されると以後の賃料処分が禁じられ、管理人が入居者に通知した時点から賃料は管理人の口座へ移ります。数日単位で手元収入が止まります。
近いです。裁判所が管理人を選任し、その管理人が賃料の取立てや物件の管理を引き継ぎます（民事執行法 180 条、188 条による強制管理規定の準用）。所有権はあなたに残りますが、収益の支配権は管理人へ移る。業界裏話ヒント：管理人には弁護士や不動産業者が選ばれ、その報酬は物件の収益から差し引かれます。つまり家賃の一部は返済ではなく管理コストに消える。債権者側もこの目減りを嫌い、収益の乏しい物件では収益執行を避ける傾向がある
あります。180 条は債権者がどちらか一方を「選択」すると書きますが、実務では両方を並行して申し立てることが認められています。競売で売却しつつ、売れるまでの賃料も収益執行で回収する。業界裏話ヒント：かつて抵当権者は民法 372 条・304 条の物上代位で賃料を差し押さえていましたが、2004 年に収益執行制度ができて選択肢が増えた。物上代位は手軽だが管理まではできない、収益執行は重いが物件全体を管理下に置ける。案件の規模でプロは使い分ける
無視できません。収益執行の開始後は賃料の支払先が管理人に移り、あなたが元の大家に払っても弁済と認められない恐れがあります（民事執行法 180 条以下）。二重払いになりかねない。業界裏話ヒント：通知が来たら、まず開始決定の正本や管理人選任の裏付けを確認する。稀に大家を装った詐欺もあるため、裁判所の事件番号を照会すれば本物か確かめられる。正規の通知なら、以後は管理人に払うのが安全
| dimension | thisArticle | alternatives |
|---|---|---|
| 回収の仕組み | 担保不動産収益執行（180 条 2 号）：売却せず賃料等を管理人が収取して弁済 | — |
| 所有権への影響 | 所有名義は債務者に残るが収益支配権が管理人へ移る | — |
| 物件の管理 | 管理人が物件全体を管理下に置く | — |
| 向いている局面 | 抵当割れ・市況低迷で売り急ぎたくない収益物件 | — |
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