民事執行法 第43条（不動産執行の方法）

解説

貸した金が返ってこない。裁判で勝った。だが相手は不動産を持っているのに、のらりくらりと払わない。ここで多くの人は「家を競売にかけて回収する」の一手しか思い浮かべない。民事執行法43条は、不動産への強制執行に二つの道があると告げている。一つは強制競売、物件を売って代金から一括で回収する道。もう一つは強制管理、物件を売らずに、そこから生まれる家賃や賃料を裁判所の選んだ管理人が取り立て、あなたに継続的に配当していく道。しかも両者は併用できる。競売の落札を待つ長い間、家賃を吸い上げ続けることも可能だ。さらに2項が効く。単独名義の家でなくても、共有持分、登記された地上権、永小作権まで「不動産とみなす」。つまり兄弟と相続した実家の、借金をした一人の持分だけを競売にかけられる。回収戦略の入口が、ここで二又に分かれている。

法的な位置づけ

民事執行法43条は不動産執行の方法を定める規定であり、不動産に対する強制執行を強制競売または強制管理により行い、両者を併用できる旨を規定する。2項は不動産の共有持分、登記された地上権・永小作権およびその共有持分を不動産とみなし、金銭債権の強制執行の対象とする。

こんなときに使う

• 貸金を踏み倒され、勝訴判決は取ったが相手は平然と払わない。だが相手は賃貸マンションのオーナーだった。強制管理を選べば、入居者の家賃が管理人経由であなたに配当され続ける。競売で一括を狙うより、毎月削り取る圧力の方が任意弁済を引き出すことも多い
• もし相続した実家を兄弟三人で共有していて、兄が事業で作った借金の債権者が動いたら、どうなる？ 家全体ではなく、兄の持分だけが競売にかけられる。落札した不動産業者が、ある日あなたの新しい共有者として登場する
• あなたの自宅に競売開始決定の通知が届いた。売られる前に、任意売却か分割弁済かに切り替えて動かせる時間は、まだ残っている。放り出さず、まず期日を確認する
• 相手が不動産を第三者に売り逃げしようとしている兆候をつかんだ。あと数日で移転登記が入れば回収は一気に困難になる。競売の申立てを急ぎ、差押えの登記を先に入れられるかどうかで勝負が決まる

取るべき行動

被害を受けた側：1. 債務名義（確定判決、和解調書、執行証書など）と執行文を確認する2. 相手の不動産を登記情報で特定し、賃料収入の有無を調べる3. 売却で一括回収なら強制競売、継続収入があるなら強制管理、両方いけるなら併用を検討4. 物件所在地の地方裁判所へ申立て、予納金（数十万円規模）を準備する5. 売り逃げの兆候があれば申立てを急ぎ、差押えの登記を先行させる

訴えられた側：1. 競売開始決定が届いたら、まず任意売却の可能性を探る。競売価格は市場の6割から7割に沈むため、任意売却で高く売れれば残債務を圧縮できる2. 住宅ローンなら金融機関と分割やリスケを交渉3. 共有持分の競売なら、他の共有者が先に買い取る交渉の余地がある4. 明らかに違法・過大な執行には執行異議・執行抗告（民事執行法10条・11条）。放置が最悪で、家を失い残債だけが残る

時効（請求できる期限）：強制執行の申立て自体に固有の期限はないが、債務名義となった確定判決で確定した権利の消滅時効は原則10年（民法169条）。時効が完成すれば執行はできない。手続の目安として、強制管理は開始決定から継続し、強制競売は申立てから配当まで通常半年から1年超かかる

学説

通説：民執43条1項の強制競売と強制管理は選択的であると同時に併用可能であり、賃料収入のある物件では併用が実効的な回収手段になるとされる。2項の「不動産とみなす」規定により、共有持分・登記された地上権・永小作権が独立の執行対象となる点も異論が少ない。

改正の年表

1. 1.昭和54年（1979年） 新設：民事執行法制定。旧競売法・旧民事訴訟法の強制執行規定を統合し、不動産執行を強制競売・強制管理の二方法で行い併用も認める枠組みを明文化。共有持分・登記された地上権・永小作権を不動産とみなす規定を置いた。