借地借家法 第11条（地代等増減請求権）

解説

地主から内容証明で「来月から地代を五割上げる」と通知が届く。あるいは逆に、不景気で土地の価格は下がったのに地代だけ十年前のまま高止まり。借地借家法 11 条を知らない人は、地主の言い値を飲むか、感情的に拒んでこじれるかの二択に追い込まれる。だがこの条文があなたに握らせる武器はもっと精密だ。第一に、地代の増減は「請求」した時点から将来に向かって効力が生じる形成権であり、相手の同意は要らない。第二に、増額に納得できなければ、あなたが「相当と認める額」（通常は従来の地代）を払い続けるだけで滞納にはならず、裁判で増額が確定して初めて差額に年一割の利息を付けて払えばいい。第三に、ここが玄人の分岐点だが、「増額しない特約」は有効でも「減額しない特約」は無効になる。地主に有利な不減額条項にサインしていても、土地価格が暴落すれば減額を請求できる。通知は決定ではない。交渉の開始合図にすぎない。

法的な位置づけ

借地借家法 11 条は地代等増減請求権を定める規定であり、地代又は土地の借賃が租税・公課の増減、土地価格の変動、近傍類似の地代との比較により不相当となった場合に、当事者が契約条件にかかわらず将来に向かって地代等の増減を請求できる形成権を規定する。増額しない特約は有効だが、不減額特約は無効とされる。

こんなときに使う

• もし地主から「今月分から地代を三万円増額する」と内容証明が届いたら、あなたは満額を払うべきか。答えは否。あなたが相当と考える額、たとえば従来額のままを払い続けても、それだけで滞納を理由に契約を解除されることはない。増額が裁判で確定するまでは、それで足りる（11 条 2 項）。
• 土地の固定資産税が上がったことを理由に、地主が地代の値上げを求めてきた。協議は平行線。あなたに残された一手は、まず簡易裁判所への調停申立てだ。これを飛ばしていきなり訴訟を起こしても、原則として調停に回される。動かないまま放置すると、地主が先に調停を申し立て、主導権を握られる。
• 不動産不況で周辺の地代相場が二割下がったのに、あなたの地代は据え置き。減額を請求できる。地主が拒んでも、調停を経て減額が認められれば、請求した時点まで遡って効力が及ぶ。地主が受け取りすぎた分には、年一割の利息を付けて返してもらえる。
• サブリース業者として、オーナーに「賃料は毎年自動で上がる」と約束した。だが市況が崩れた。あなたは減額を請求できるか。できる。最高裁は自動増額特約があっても増減額請求を排除しないと判断した（最判平成 15.10.21）。
• 親が借りていた土地を相続した。地主から「代替わりだから地代を見直す」と切り出される。だが相続そのものは増額の正当事由にならない。値上げの根拠になるのは租税・地価・近傍相場の変動だけ。「代替わり」を理由にした増額は、調停でも裁判でも通らない。