臺灣彰化地方法院100年度事聲字第27號

臺灣彰化地方法院民事裁定　100年度事聲字第27號

異議人

兆豐國際商業銀行股份有限公司（原名交通銀行股

異議人

份有限公司）

法定代理人

蔡友才

代理人

王敬堯律師

相對人

津津股份有限公司

法定代理人

王建朗

第三人

吉發興業股份有限公司

法定代理人

王建朗

第三人

合發興業股份有限公司

臨時管理人　王建華

上列當事人間清償票款事件，異議人對於民國100年1月19日本院司法事務官所為95年度執助字第551號民事裁定聲明異議，本院裁定如下：

主文

理由

壹、按民事訴訟法第240條之4第1、2、3項分別規定：「當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後十日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。」、「司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。」、「法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。」；次按債務人應交出受強制執行之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，或第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為強制執行法第98條第2項但書者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人，強制執行法第99條第1、2項定有明文。若第三人對於其是否為查封前無權占有之事實有爭執，參諸強制執行法第99條規定意旨，則應認為係屬實體爭執事項，不應由執行法院就此為認定，應將拍賣條件訂為拍定後不點交，由執行事件之當事人或拍定人就此實體爭執事項另循訴訟程序解決。

貳、本件異議人於原審聲請及異議意旨略以：

一、依本院民國（下同）99年10月20日拍賣公告記載，本件拍賣條件為相對人津津股份有限公司（下稱津津公司）占用拍賣土地及建物，拍定後不點交。相對人津津股份有限公司（下稱津津公司）於99年5月31日陳報鈞院表示，其與出租人租期屆滿後，礙於籌資困難等因素，系爭土地及建物由相對人之員工籌組自救會營運。然依相對人津津公司陳報之租賃契約書影本，該租賃契約第一條記載之租賃標的，與本件拍賣標的大致相符，且第二條記載租賃期限早於94年12月31日終止，故第三人津津公司係於租賃期滿後無權占用，為此請求除去無權占用情形。

二、按不動產所有權人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利，但其抵押權不因此而受影響，民法第866條定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約，而致抵押物之價金有所影響，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃之狀態逕予執行，此觀司法院大法官解釋第304號解釋、司法院院字第1446號解釋意旨及強制執行法第98條第2項及辦理強制執行應行注意事項第57項第4目規定自明。按新修正強制執行法第99條第2項已規定除去租賃後點交，如謂使用借貸不得除去或除去後不得點交，則拍定人於拍定房屋存有租賃時，可以不對承租人起訴即取得房屋占有，於拍定房屋存有使用借貸時，反而一定要對借貸人起訴，方才能取得占有，輕重顯有失衡，且造成拍賣房屋存有租賃者拍定價格較高，存有使用借貸者拍定價格較低之不合理現象，再加上使用借貸為無償，其真實性更難查證，如債務人均以出借方式規避點交，將使新修正強制執行法第99條第2項「除去租賃後點交」之規定均無適用餘地，亦有違新法修正之精神，是依「舉重明輕之法理」，抵押權人聲請除去使用借貸，並以點交為拍賣條件，應予准許。故此，占用人已向均院陳報其租期屆滿後無權占用之情形，準此，按舉證明輕法理，執行法院得逕自除去無權占用，非得由實體法院審酌為之。

三、由99年5月31日相對人之陳報狀得知，相對人與第三人間為關係企業，為財務調度緣由，相對人將土地所有權移轉予第三人，嗣相對人再向第三人承租，既曰租賃，出租人交付租賃物，他方給付租金之謂。經查，租賃契約第3條及附約，押租保證金為新台幣(下同)1億5千萬按年利率8%抵繳租金，鈞院未調查兩造間是否存有付租金債權，逕論兩造間存有租賃關係，似嫌急躁。且台灣台北地方法院檢察署起訴，台灣台北地方法院判決前開租賃契約係假買賣土地、假租賃土地租賃契約附約將押租保證金由2億5千萬元修正為1億5千萬元之緣故，台灣台北地方法院97金重訴字第15號，詳細說明：「津津公司因出售廠房而有2億5千餘萬元之進帳，因吉發公司急需資金挹注，甲○○、乙○○乃思將該資金移轉至吉發公司，乃於85年5月7日主導津津公司董事會以擴建飲料工廠及新建酒廠目的，...而不積極向吉發公司索討已經支付之款項，而仍由津津公司、吉發公司人員協議：以津津公司預付吉發公司之3億837萬元，加計利息資本，以總額3億7,722萬元作為解約價款，並將其中1億5千萬元轉列作帳為津津公司向吉發公司承租前揭彰一廠廠房之押租金，餘款2億1千餘萬元則由吉發公司分5年償還，因而使津津公司不能立即取回所支付之3億837萬元，而影響財務調度，致生損害於津津公司之利益...」，準此該土地租賃等情，乃關係企業間財務調度詐取財物之手段。鈞院於100年1月13日請相對人之代理人到院調查，鈞院採信其陳述期限屆滿後未表示不續租者，則租賃契約有效，然該代理人隱瞞相對人、第三人掏空之事實，故意為虛偽不實之陳述已嚴重影響該標案後續進行時程及土地拍賣價值。

四、聲明：

1.原裁定廢棄。

2.除去津津公司無權占用彰化縣大村鄉○○路○段1號之土地及建物（即彰化縣大村鄉○○段523的號等7筆土地、同段86建號等13筆含未辦保存登記之建物）。

參、得心證之理由：

一、經查，本件執行之標的物為債務人合發興業股份有限公司等人所有坐落彰化縣大村鄉○○路○段1號之土地及建物【即彰化縣大村鄉○○段523地號等七筆土地、同段86建號等十三筆建物（含未保存登記建物），下稱系爭不動產】。系爭不動產其中523地號等七筆土地及86至88建號建物係分別於94年8月24日、同年9月6日經本院94年度執全助字第117號、123號假扣押執行事件辦理查封登記在案，嗣於本件95年度執助字第551號清償債務強制執行事件中就上開土地上未保存登記建物會同地政人員於96年3月9日至現場實施測量、查封，經暫編為242至251建號等情，有本院94年度執全助字第117號、123號假扣押案卷及本件95年度執助字第551號96年3月9日查封筆錄在卷可稽。又查系爭不動產據相對人稱原屬其所有，嗣移轉於第三人以配合規劃為汽車用皮革生產基地，於第三人籌資期間由相對人向第三人租賃使用繼續生產飲料等語，並提出房屋租賃契約書影本為憑，此有附於本院95年度執助字第551號卷之99年5月31日民事陳報狀可稽。而觀諸相對人提出之房屋租賃契約書，租賃期限為90年1月1日至94年12月31日，參以本院94年度執全助字第123號假扣押債權人即中華商業銀行股份有限公司所陳報查封標的物使用情況，亦敘明查封不動產由相對人承租使用，此亦有卷附94年度執全助字第123號假扣押執行卷內債權人95年5月18日民事呈報狀可憑，另異議人於98 年10月8日亦以陳報狀陳報系爭不動產目前由相對人使用中，足認系爭不動產於查封前，即由承租人即相對人占有使用中。

二、異議人固主張依系爭租賃契約書第二條記載，其租賃期限於94年12月31日即終止，則津津公司現占用系爭不動產，係於租期屆滿後無權占用云云，惟觀諸該租賃契約書第二條約定內容：「租賃期限經甲乙雙方洽訂為自民國90年1月1日起至民國94年12月31日止，乙方（即津津公司）於期滿前一年或甲方（即吉發興業股份有限公司）於期滿前二年若無終止契約之聲明，甲乙雙方得依約續租賃之。」且依相對人津津公司代理人於100年1月13日到院證述：「…以租約內容到期前二年未終止即視同續約，現仍為津津公司向吉發興業公司承租（指系爭不動產）。」可知系爭不動產租賃關係因債務人及相對人津津公司均未於租賃期滿前二年及期滿前一年終止租約，而依租賃契約第二條約定得發生以不定期限繼續租賃之效果，從而尚難遽認相對人津津公司與債務人間就系爭不動產成立之租賃關係於94年12月31日後即為消滅，並以此論斷相對人津津公司占用系爭不動產確屬無權占用。

三、本件異議人雖另主張本院未調查相對人與債務人間是否確有給付租金債權，且系爭租賃契約附約將押租保證金2億5千萬元修正為1億5千萬元，另從台灣台北地方法院97年重金訴字第15號刑事判決可知相對人與第三人間係關係企業上財務調度詐取財物，而否認相對人與債務人之租賃關係等語。然查，本院觀諸台灣台北地方法院97年重金訴字第15號刑事判決影本，並未認定系爭租賃契約為虛偽，故異議人尚難據上開刑事判決主張相對人與債務人間之租賃契約不存在。至相對人與債務人間是否確有給付租金債權、押租保證金為何從2億5千萬元修正為1億5千萬元，均涉及實質調查之問題，相對人在查封前既占有系爭不動產，且其查封前是否無權占有，為異議人所爭執，揆諸前揭說明，執行法院不得就相對人與債務人間就系爭不動產之租賃關係是否終止，為實體上之審認，應將拍賣條件訂為拍定後不點交，由執行事件之當事人或拍定人就此實體爭執事項另循訴訟程序解決。

四、又查，系爭不動產其中523地號等七筆土地及86至88建號建物，依卷附土地登記謄本，係於93年3月16日設定抵押，而系爭租賃契約係自90年1月1日開始，故相對人之租賃契約並非發生在抵押權設定之後，故無強制執行法第98條第2項但書、第99條第2項之問題。

五、綜上所述，本件相對人對系爭不動產於查封前是否無權占有涉及實體事項，執行法院並不加以審認，且本件無強制執行法第98條第2項但書、第99條第2項之問題，依法於拍定後不點交與法尚無不合，則本院民事執行處司法事務官於100年1月19日所為駁回異議人聲請之裁定，依法自無違誤，故異議意旨指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。

參、依民事訴訟法第240條之4第3項後段裁定如主文。