臺灣彰化地方法院100年度重訴字第119號

臺灣彰化地方法院民事判決　100年度重訴字第119號

原　　　告①蔡 隆 德

訴訟代理人

徐 湘 生 律師

原　　　告②蔡 崇 信

③蔡 長 洲

④蔡 佩 璉

⑤蔡 佩 瑛

⑥蔡 秀 瑄

⑦王留玉霞

⑧蔡 雅 璿

⑨蔡 雅 馥

⑩蔡 隆 一上 列10 人訴訟代理人　林 世 祿　律師被告①蔡 建 光住高雄市○○區○○路台碱新村3巷21之3號

②蔡 建 裕住彰化縣鹿港鎮○○街59巷11號③蔡 建 盛住台北市大安區○○○路340巷29號2樓④蔡 建 昌住彰化縣鹿港鎮○○街56號

⑤蔡潔住同上號

⑥李蔡增惠住彰化縣福興鄉○○路116巷17弄9號⑦蔡 碧 玉住台北市○○街423號3樓

⑧蔡鏗住台北市○○街6之1號10樓

⑨蔡 壽 惠住彰化縣鹿港鎮○○街56號

⑩施 美 惠住桃園縣平鎮市○○○街11號12樓之1⑪蔡 士 傑住同上

⑫蔡 士 智住台北市○○區○○路2段105之1號2樓⑬王 肖 岳住台北市○○○路○段188號7樓之3⑭黃 貴 美住彰化縣鹿港鎮○○街56號

⑮蔡 長 穎住同上

⑯蔡 翰 熊住同上

⑰蔡 蓁 瑜住同上上 列17 人訴訟代理人　陳 忠 儀　律師被告⑱黃 財 源住彰化縣鹿港鎮○○路安平巷10號訴訟代理人　劉 淑 華　律師受 告知 人　王 朱 櫻住彰化縣彰化市○○路○段200號上列當事人間請求確認優先承買權等事件，本院於民國101年5月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按出租耕地出賣時，出租人與承租人因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第26條第2項規定， 非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴，最高法院著有72年台上486號判例。 原告與被告黃財源就如附表一所示二筆土地訂有耕地三七五租約，並因該二筆土地出賣時，被告黃財源是否有優先承買權發生爭議，自應經耕地租佃委員會調解調處，始得起訴。惟租佃爭議須經調解調處始得起訴之規定，無非係在保持租佃雙方情感並減少訟累。前開二筆耕地之出租人為原告與被告蔡建光等17人及訴外人王朱櫻，共有人數合計28人，原告之人數僅有10人，其應有部分合計亦僅占10分之1，即其共有人數及應有部分合計 均未過半數，彼等與被告蔡建光等17人間復因利害關係相反，事實上不可能共同向耕地租佃委員會申請調解調處，此觀原告王留玉霞曾向彰化縣鹿港鎮公所申請耕地租佃爭議調解，但遭以申請人數及應有部分未達規定為由函復退件即明，有原告所提該公所民國100年11月18日 鹿鎮民字第1000022033號函可參（本院卷㈡第186頁)。苟因此認為原告未踐行調解調處程序，其起訴不合規定，將導致事實上剝奪原告請求司法救濟之途徑，顯然有違立法本意。故應認為原告在申請耕地租佃爭議調解遭退件後，業已踐行上開條例所定之調解調處程序。是原告訴請確認被告黃財源基於耕地租約承租人之優先承買權不存在，其起訴並無違反耕地三七五減租條例第26條第2項規定之情事，核先說明。

二、原告主張：

㈠、聲明：

⑴確認原告就兩造（除黃財源外）與訴外人（即受告知人）王朱櫻共有之如附表一所示二筆土地，有優先購買權存在。

⑵確認被告黃財源就前項土地之優先購買權不存在。

⑶被告蔡建光等17人（除黃財源外）應就前項土地如附表二所示應有部分（含訴外人王朱櫻之應有部分）與原告訂立土地買賣契約，並於被告蔡建光等17人（除黃財源外）及訴外人王朱櫻收受原告價金新台幣（下同）3,599萬8,469元之同時，將該等土地所有權移轉登記予原告，按如附表三所示原應有部分之比例共有。

⑷訴訟費用由被告等負擔。

㈡、原因事實及訴訟標的：

1.坐落彰化縣鹿港鎮○○段236、267地號土地（地目、面積、使用分區如附表一所示，下稱系爭土地），均為原告與被告蔡建光、蔡建裕、蔡建盛、蔡建昌、蔡潔、李蔡增惠、蔡碧玉、蔡鏗、蔡壽惠、施美惠、蔡士傑、蔡士智、王肖岳、黃貴美、蔡長穎、蔡翰熊、蔡蓁瑜（下稱被告蔡建光等17人）及訴外人（即受告知人）王朱櫻共有，各共有人之應有部分如附表二、三所示，並自62年間起，與被告黃財源訂有耕地三七五租約。

2.被告蔡建光等17人於100年6月18日以台中民權路郵局第1456號存證信函，通知原告稱：其等已以逾3分之2應有部分共有人之同意，經扣除耕地三七五租約承租人之補償金（按土地公告現值3分之1計算）後，將系爭236、267地號土地，分別以3,866萬5,683元（每坪68,326元）、133萬2,615元（每坪89,678元）價格出售（總價金3,999萬8,298元，原告蔡建光等17人與訴外人王朱櫻之應有部分 合計為10分之9，可分得價金共3,599萬8,469元），請於函到10內以書面表示是否願行使優先購買權。原告隨即於100年6月21日，以台北北門郵局第2351號存證信函主張優先承買權，並索取買賣契約書。被告蔡建光等17人乃再於100年6月29日，以台中民權路郵局第1590號存證信函，限原告於100年7月11日前履行訂立書面買賣契約及給付價金，並附該2筆土地於100年5、6月間與訴外人柳淑真簽訂之不動產買賣契約書影本。嗣雙方委任律師在100年7月11日協調時出現歧見，致未能簽立契約。

3.詎被告蔡建光等17人卻於100年7月18日，以鹿港彰濱郵局第76號存證信函，通知原告稱：耕地三七五租約之承租人即被告黃財源已主張優先承買權等情。惟被告蔡建光等17人通知原告行使優先承買時，已表明價金扣除佃農補償費，竟在雙方發生歧見後，突然由被告黃財源主張優先承買，顯然其承買為不實之通謀虛偽契約，依法無效。再者，系爭二筆土地早已變更為非耕地，依內政部80年及94年之函釋，佃農亦無優先承買權。而原告依土地法第34條之1 第1項、第4項、最高法院78年第12次民庭會議決議及內政部訂定之「土地法第三十四條之一執行要點」第11點之㈨之規定，在被告蔡建光等17人出賣共有土地時，就其等之應有部分有優先購買權，在共有人多人主張優先購買時，並按各主張者之應有部分比率定之。被告黃財源基於耕地三七五租約之優先承買權則不存在。茲原告既已於被告蔡建光等17人限定之期間內行使優先承買權，雙方買賣契約即為成立，被告蔡建光等17人應與原告訂立買賣契約，並於收受原告價金之同時，將渠等之土地應有部分移轉登記予原告，由原告按如附表三所示原應有部分之比例共有。為此，依法提起本件訴訟。

㈢、對被告答辯之陳述：

1.被告蔡建光等17人均委託張益隆律師與原告接洽協調，渠等向台灣桃園地方法院、台灣士林地方法院及本院辦理提存之代理人通訊處、電話亦均是張律師事務所，即被告黃財源答辯狀所提證二之存證信函右上角也寫「給張律師」，故本案即可勾繪出內幕。查代書、律師均知佃農、共有人均有優先承買權，故通知時必定一併通知，以早日確定買主，不可能在原告主張優先承買後才通知佃農，且在佃農於7月8日主張優先承買後， 為何7月11日張律師仍與原告律師接洽？接洽不成，才於7月18日通知原告佃農已優先承買， 均與常情有違。況被告黃財源之 鹿港郵局第235號存證信函之附表一，與被告蔡建光等17人台中民權路郵局第1589號存證信函附表一之字，其排列順序除「蔡建光」外均一模一樣，愈使人質疑被告間之關係，且為何佃農有15日優先權行使期間，而原告卻只有10日？按除非佃農拋棄優先承買權，並取得3分之1之補償，否則根本沒有地主賣土地，被告蔡建光等17人台中路民權郵局第1456號存證信函中，卻主張扣除售價3分之1即代表與佃農協商好拋棄三七五租約，再印證未同時通知佃農優先承買，即可確認佃農已同意拋棄租約及優先承買權。

2.另優先承買權乃形成權，一行使買賣契約即成立，若事後爭執是否同一條件，即應由法院裁處，但不影響契約之成立。事實上被告蔡建光等17人在原告行使優先承買權後，即塗改買賣契約，此有「蔡建裕」之契約可證。且若非塗改，則兩種買賣條件以何種為準？尤其原買賣契約中第四條亦由「欣揚法律事務所」為之，愈證不能以之為未合法行使之主張。至原告所提內政部見解，亦非無的放矢，因為地主及買主若要剝奪佃農之優先承買權，則必隱瞞買賣，先以平均地權條例第76條規定終止，反而先剝奪佃農土地使用權，對佃農不利，故有必要變更見解。被告所提之判決或非判例，或非針對優先承買權之解釋，實不宜採取，更何況本案有佃農終止租約及拋棄優先承買權之情形。查共有土地及有三七五租約之土地買賣，實務上均是與佃農先協商終止租約及拋棄優先承買權，並扣價金3分之1，本案確實違反常情。

3.訴外人柳淑真為原買主，原買賣契約及佃農之買賣契約中之見證人均為訴外人施性鐘，而被告黃財源之資金卻全來自訴外人王金垣，並且柳淑真及黃財源用於支付價金之支票，付款人均為華南商業銀行鹿港分行，黃財源之資金來源亦恰巧為華南商業銀行鹿港分行，實有傳訊彼等到庭釐清其間關係之必要。是否黃財源早已拋棄優先承買權，事後為破解原告優先承買權再以其名義表示優先承買，否則為何被告蔡建光等人均在100年7月9日 左右收受黃財源主張之優先承買函，其等律師仍於100年7月11日與原告律師在台北協調，直至同年7月18日才寄存證信函通知黃財源已主張優先承買。

4.內政部於74年1月18日台內地字第286223號函， 已明確說明「三七五租約耕地已編定為建築用地者，承租人無優先承買權。」 並以土地法第107條及耕地三七五減租條例第15條規定，係為扶植自耕農而設，須該承租土地仍屬耕地，始符合該二法條賦與承租人優先承受權之立法意旨，俾使承租人優先承買或承典耕地後成為自耕農，但土地既已編定為建築用地，承租人既無優先承買權可言（並以最高法院40年台上字第1524號判例參照）。其後，內政部復以80年9月4日台內地字第8078052號函重申此項意旨，並再於94年10月7日以台內地字第0940066442號函稱「對於已依法編定或變更為非耕地使用之土地，土地所有權人將該土地出售或出典時，應無耕地三七五減租條例第15條之適用，亦即承租人無優先承受之權。」等情。系爭土地已改為市場用地或住宅區，均非耕地，依前開內政部三則函釋，應無耕地承租人有優先承買權之適用。

5.由被告蔡建光等人100年6月18日之存證信函中稱：彼等已以逾3分之2之應有部分之共有人同意出售系爭二筆土地全部，並強調扣除該土地上之耕地租約承租人之補償金，原告等是否行使優先承買權等詞觀之，應是被告等人已與承租人達成協議，要原告對土地承租人同意給予補償金，此更可證明承租人已放棄優先承受權。故被告黃財源事後突然出現，並主張優先承買權，且向法院提存所提存價金，企圖以此假象，造成其有優先承買權及承買之事實，使原告知難而退，彼等主張顯與內政部之相關函釋內容不符，應不予准許。

三、被告之答辯

㈠、蔡建光等17人以：

1.系爭土地在經被告蔡建光等17人，依土地法第34條之1第1項規定，將所有權全部出賣予訴外人柳淑真後，被告蔡建光等17人係於100年6月29日以台中民權路郵局第1589號存證信函，依耕地三七五減租條例第15條第1項規定， 通知承租人即被告黃財源於函到15日內以書面表示是否願以相同條件、相同價格優先購買。 被告黃財源隨即於100年7月8日以鹿港郵局第235號存證信函表示行使優先承買權。 嗣被告蔡建光等17人再於100年7月18日以存證信函通知原告：承租人黃財源業於期限內行使優先承買權。 非如原告所稱是在7月11日雙方有歧見，於隔近一個月後才突然主張優先承買。原告據以主張為佃農承買為不實在之通謀虛偽契約，顯非實在。

2.土地法第34條之1 規定之優先承買權，屬債權性質，耕地三七五減租條例第15條所規定之耕地承租人優先承買權，具有物權性質。耕地三七五減租條例第15條為特別規定，適用上應優先於土地法第34條之1 規定。被告黃財源既在通知期限內，以相同條件、相同價格行使優先承買權，被告蔡建光等17人依法自應將系爭土地出賣予承租人黃財源。原告主張其優先購買權存在云云，為無理由。再者，觀諸原告所提證六之確認書影本所示，顯見原告對於被告蔡建光等17人與第三人議妥之買賣條件（包含尾款給付時間及辦理過戶手續、保管文件應委任欣揚法律事務所張律師等），有所爭議，並未以同一條件購買系爭土地，亦難謂合法行使優先承買權。

3.被告蔡建光等17人台中民權路郵局第1456號存證信函，記載「經扣除該土地上之耕地租約承租人之補償金（按土地公告現值三分之一計算）」等語，係因被告蔡建光等17人與承買人柳淑真於不動產買賣契約書中，約定佃農補償金由買方自行負責，故雙方同意扣除之。原告執此謂由該存證信函可知佃農早已放棄購買之權利云云，顯為無理由。

4.耕地經依法編定為非耕地使用時，依耕地三七五減租條例第17條第1項第5款之規定，固得為終止租約之事由，且出租人依該條款規定終止租約時，應給予出租人補償。惟出租耕地經依法編定為非耕地使用時，於其所定之使用期限前，仍為繼續之使用，並不變更其耕地租賃之性質，承租人之優先承購權並不受其影響，司法院民事廳82年7月14日（82)廳民二字第13106號研究意見及最高法院79年台上字第992號、81年台上字第621號、64年台再字第80號判決， 亦均採此見解。本件出租人並未依前開法條規定終止耕地租約，亦未依規定給予承租人黃財源補償，自有耕地三七五減租條例第15條規定之適用。原告所舉內政部函釋，顯有逾越及牴觸母法規定，並不足採。原告主張被告黃財源無優先承買權，買賣契約亦無效，顯無理由。

5.系爭不動產買賣契約約定：買賣雙方共同委任欣揚法律事務所代辦本標的物所有權移轉登記手續、及優先承買權之相關通知事務等（參契約書第4條、第13條、第14條第3項），辦理價金提存之代理人及被告黃財源之存證信函等出現欣揚法律事務所之張益隆律師、地址或電話等字樣，並無任何不妥之處。原告主張據此可勾繪出內幕云云，顯有誤導。另被告蔡建光等17人於100年6月15日，即以台中法院郵局第1326號存證信函，通知承租人黃財源於15日內以書面表示是否願以相同條件及價格優先承買，因該存證信函將黃財源地址誤載為「彰化縣鹿港鎮○○路10號」，致遭查無此地址退回。因此被告蔡建光等17人始於100年6月29日，再以台中民權路郵局第1589號存證信函，通知黃財源是否願優先購買。被告並非在原告主張優先承買權後，才通知佃農黃財源。原告主張不可能在原告主張優先承買權之後才通知佃農云云，並非事實。至於優先權行使期間，佃農為15日，共有人為10日，係分別基於耕地三七五減租條例第15條第1項及 「土地法第34條之1執行要點」第11點第㈡ 項之規定，為法令規定使然。原告質疑佃農期間有15日，其僅有10日，並無理由。

6.系爭買賣契約書第三條付款之約定，關於「尾款」、「應同時履行條件」所以會修改，係因買受人與各共有人洽商買賣過程中，部分共有人有不同之意見，始會修改之，因此自應以修改後之約定為準，但此與原告行使優先承買權無關。另被告蔡建光等17人並未與承租人黃財源事先協商終止租約，黃財源亦未拋棄優先承買權，此由被告於100年6月15日即寄發前開存證信函，通知黃財源是否行使優先承買權可證。原告主張純係自行臆測之誤解，所稱佃農黃財源承買為不實在之通謀虛偽契約云云，並非事實，其請求為無理由等語，資為抗辯。並聲明原告之訴駁回。

㈡、黃財源則以：

1.伊承租系爭土地自任耕作迄今，其於100年6月30日收受被告蔡建光等17人之台中民權路郵局第1589號存證信函，通知系爭土地已與訴外人柳淑真簽訂不動產買賣契約書，限於函到15日內行使耕地承租人 優先承買權後，隨即於100年7月8日以鹿港郵局第235號 存證信函回覆表明行使耕地優先承買權。嗣雙方已於100年7月間，就系爭二筆土地權利範圍之全部簽立不動產買賣契約書，伊並已按照相同之買賣條件履行，且付清全部款項，除有不動產買賣契約書可證外，並有本院向本院提存所及台灣桃園地方法院、台灣士林地方法院提存所、華南商業銀行鹿港分行函查之資料可參，雙方間之買賣關係，真實無疑，不容原告任意否認。原告毫無實據，空言指摘被告間通謀虛偽意思表示，並於100年8月15日就該二筆土地聲請假處分，禁止被告蔡建光等人處分系爭土地，致伊損失慘重。另系爭土地在民國55年之前，即由伊祖父黃深向地主蔡世興承租耕種，並訂有耕地三七五租約，嗣由伊父親黃金樹繼承租約，再由伊繼承之，祖孫三代耕作迄今超過50年，從未間斷。彰化縣鹿港鎮公所檢送之耕地租約登記簿，並非最初之租約登記，此從其上記載變更登記原因：因原承租人黃深死亡繼承變更等語即明。

2.原告雖為系爭土地之共有人，但耕地三七五租約承租人之優先購買權具有物權效力，耕地出賣時出租人違反規定未將出賣條件以書面通知承租人而與第三人訂立契約者，依耕地三七五減租條例第15條第3項規定， 其契約不得對抗承租人，原告引用之內政部函釋，與耕地三七五減租條例保障耕地承租人之立法意旨牴觸。至於系爭土地雖依法編定為其他使用分區，但原訂租約並未終止，伊至今仍繼續耕作使用，耕地租約仍然有效，自得依法行使耕地承租人之優先承買權，此有最高法院55年第6次民刑庭總會決議、64年第2次民庭庭推總會決議、94年度台上字第779號、94年度台上字第228號民事判決可供參照，伊已行使優先承買權，原告雖為土地共有人，亦不得對抗耕地承租人。原告請求確認伊就系爭二筆土地之優先承買權不存在，為無理由等語，資為抗辯。並聲明原告之訴駁回。

四、兩造不爭執之事實下列事實，為兩造所不爭執，並有原告所提土地登記謄本、地籍圖謄本、鹿港鎮都市計畫土地使用分區證明書、存證信函、確認書及提存通知書等影本 (本院卷㈠第13～142頁)，被告黃財源所提戶籍謄本（本院卷㈡第278～282頁），及彰化縣鹿港鎮公所100年9月8日 鹿鎮民字第1000016385號函送之台灣省私有耕地租約書影本（本院卷㈠第173、174頁）、101年5月2日 鹿鎮民字第1010009113號函送之三七五耕地租約登記簿影本（本院卷㈡第259～261頁)，暨100年5月2日鹿鎮建字第1010009124號函（本院卷㈡第266頁)、彰化縣鹿港地政事務所101年4月30日鹿地一字第1010002216號函附舊土地登記簿謄本（本院卷㈡第234～240頁）可參，堪信為真實。

1.系爭236、267地號二筆土地（重測前依序為頂厝段崙子頂小段377-10、377-12地號，均係75年間自同段377－1地號逕為分割而來），現均為原告與被告蔡建光等17人及訴外人王朱櫻共有，各共有人應有部分如附表二、三所示。該二筆土地原為耕地（地目田、等則7），經彰化縣政府於60年8月27日發布之「鹿港福興都市計畫」，分別編定為住宅區及市場用地。

2.前開二筆土地由訴外人黃深向原地主蔡世興承租，黃深於62年8月11日死亡後， 由其養子黃金樹繼承，黃金樹死亡後，再由其子即被告黃財源繼承租約，訂有耕地三七五租約，現由黃財源自任耕作迄今，租賃關係仍然有效存續中。

3.被告蔡建光等17人於100年5月24日至同年6月6日止，陸續將系爭土地各自之應有部分出售與訴外人柳淑真，並分別簽訂不動產買賣契約。嗣於100年6月間，雙方以柳淑真買受之應有部分合計已逾3分之2，合意由蔡建光等17人依土地法第34條之1第1項規定，將該二筆土地所有權全部出賣予柳淑真，價金均按每坪89,678元計算， 其中236地號土地扣除耕地三七五租約承租人補償金（以土地公告現值3分之1計算，由買方自行負擔）後， 為每坪68,326元，267地號土地未扣除承租人補償金。即236地號土地價金為3,866萬5,683元，267地號土地價金為133萬2,615元，二筆土地總價金3,999萬8,298元。

4.被告蔡建光等17人於100年6月18日，以存證信函通知原告系爭土地已依土地法第34條之1第1項規定，全部出售予柳淑真，請於函到10日內以書面表示是否行使優先購買權。原告隨即於100年6月21日，以存證信函回復願行使優先購買權，被告蔡建光等17人則再復稱限於100年7月11日履行訂立書面買賣契約及給付價金。嗣雙方各自委任律師（原告委任沈濟民律師、被告蔡建光等17人委任張益隆律師）於100年7月11日進行協調，因就尾款給付時期、辦理過戶手續及保管文件應委任張律師或沈律師等二問題有爭議，致未能簽立契約。嗣被告蔡建光等17人於100年7月18日，以存證信函通知原告稱：耕地三七五租約承租人黃財源就系爭二筆土地，已以相同條件行使優先承買權，其優先承買權較原告等人優先，請於三日內洽領應有部分之價金，逾期未領取即將價金提存。

五、兩造主要爭執之事項及其判斷原告主張被告蔡建光等17人在被告黃財源主張優先承買後，雙方於100年7月間就系爭二筆土地訂立之買賣契約，為不實之通謀虛偽契約，依法無效，被告黃財源應以事先拋棄優先承買權，且該二筆土地早已變更為非耕地，依內政部函釋，佃農並無優先承買權，被告黃財源基於耕地租約承租人之優先承買權不存在，原告於法定期限內行使共有人之優先承買權，於法有據等語。被告則均否認彼等所訂買賣契約為通謀虛偽之意思表示，並辯稱系爭土地之耕地三七五租約仍有效存在，雖經編定為非耕地，並不變更其耕地租賃之性質，司法實務上均認為租約承租人仍有優先承買權，故被告黃財源於土地出售時行使優先承買權，並無不合等情。是兩造有爭執者，主要在於：㈠被告黃財源是否有基於耕地三七五租約承租人之優先承買權？㈡被告蔡建光等17人與被告黃財源訂立之前開買賣契約，是否通謀虛偽之契約？分述如下。

㈠、系爭土地雖於事後經都市計畫編定為住宅區及市場用地，但仍得繼續為原來之使用，其耕地租約仍有效存續中，並無終止或無效情形，依耕地三七五租約條例第15條之規定，被告黃財源之優先承買權不受影響。

1.系爭土地在經編定為都市土地後，仍由被告黃財源耕作迄今，耕地租賃關係仍有效存在，已如前述。原告雖陳稱系爭土地最早訂立耕地租佃契約日期，為如彰化縣鹿港鎮公所檢送耕地租約登記簿上記載之62年間。惟該耕地租約登記簿記載之首位承租人黃金樹、核准文號68年2月7日彰府地權字第44860號、租期62年1月1日起至67年12月31日、 變更登記原因「因原承租人黃深死亡繼承變更」等情 （本院卷㈡第260、261 頁），可見最早之耕地租約承租人為黃深，該耕地租約登記簿乃為68年間，彰化縣政府函准核備變更承租人名義為黃金樹後才開始登載，並未完整記載租約開始日期，甚為顯然。再參酌毗連鄰地（同段235地號土地）所有人 即證人施采妍，亦具結證稱：系爭土地係由被告黃財源之祖父、父親及黃財源耕作，伊曾聽黃財源祖父說該土地是三七五租約租來的等詞（本院卷㈡第288背面、289頁）； 及於55年4月19日調換抄錄之黃深戶籍謄本（本院卷㈡第278頁）， 其職業欄已載為「佃農」，足徵黃深在55年間以前，即已開始租用系爭土地，否則豈有被登載為佃農之可能。尤其，黃深於62年時已逾73歲（民國前12年10月生），以當時醫療情況及男子平均壽命而言，已可謂年老氣衰，此時才開始承租系爭土地耕作，顯然不合常理。復且，若系爭土地係在60年經都市計畫編定為住宅區及市場用地後，方由黃深於62年起開始承租，因係承租他人非農、漁、牧地地供耕作之用，即非耕地租用，並無耕地三七五減租條例之適用，彰化縣政府或彰化縣鹿港鎮公所豈有可能准為三七五租約之登記？是被告黃財源抗辯其祖父黃深開始承租系爭土地之日期在55年間以前，堪值採信。原告主張系爭土地之三七五租約，最早租約係自62年起開始，不足為採。故系爭土地乃原為耕地，並在55年間以前，出租予被告黃財源之祖父黃深耕作，嗣於租賃關係存續中之60年間，經依法編定為住宅區及市場用地，惟仍由承租人繼續耕作迄今，耕地租賃關係仍有效存在之事實，堪以認定。

2.按耕地出賣時承租人有優先承受之權，出租人應將買賣條件以書面通知承租人，如違反是項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，為耕地三七五減租條例第15條第1、3項所規定。此所謂不得對抗承租人者，指出租人（即出賣人）與承買人不得主張基於買賣而承租人之優先承買權為之消滅而言。故承租人如未接獲出賣條件之書面通知，其就耕地之優先承買權即仍屬存在 （最高法院47年台上字第151號判例參照）。又出租人之耕地，在租賃關係存續中，雖經編為都市計畫建築用地，但在出租人合法終止租約收回土地前，由承租人繼續耕作者，仍不變更其耕地租賃之性質，自仍由耕地三七五減租條例第15條之適用（參最高法院64年第2次民庭庭推總會決議、81年度台上字第621號、72年度台上字第2822號判決意旨）。系爭土地在經編定為都市計畫住宅區及市場用地後，既仍由承租人黃深、黃金樹及被告黃財源祖孫三代繼續耕作迄今，自仍不失為耕地租賃之性質，即有上開耕地三七五租約第15條所定優先承受權之適用。原告主張依內政部74年1月18日 台內地字第286223號、80年9月4日台內地字第8078052號、94年10月7日台內地字第0940066442號函釋意旨，系爭土地已依法編定或變更為非耕地，土地所有權人將該土地出售應無耕地三七五減租條例第15條耕地承租人優先承買權之適用，雖非無見，但是項見解，與法律規定及司法實務見解未盡相符，為本院所不採。

㈡、原告不能證明被告黃財源前已拋棄承租人之優先承買權，亦不能證明被告蔡建光等17人與被告黃財源就系爭二筆土地所簽訂之買賣契約為通謀虛偽之意思表示，其主張該買賣契約於法無效，並無可採。

1.所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人相互故意為非真意之表示而言，第三人如主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，應由該第三人負舉證之責任（最高法院27年上字第2622號、48年台上字第29號判例意旨參照）。此與法律關係所由生之當事人間，應由主張其法律關係存在者負舉證責任，尚有不同。原告主張被告蔡建光等17人與被告黃財源間就系爭土地成立之買賣契約關係，係通謀而為虛偽意思表示，為被告否認，即應由原告負舉證之責。

2.查被告蔡建光等17人以存證信函通知被告黃財源行使優先承買權後，被告黃財源在法定期限內表示願以同一條件承買，雙方並已簽訂書面買賣契約，被告黃財源亦已依約給付價金等情，有各該存證信函、買賣契約影本為證，本院依原告聲請，調取本院提存所100年度存字第560號提存卷及台灣桃園地方法院100年度存字第1238號提存卷， 並向台灣桃園地方法院、台灣士林地方法院、華南商業銀行鹿港分行、台灣銀行鹿港分行函詢被告間上開買賣契約價金給付及資金往來情形結果，各該款項收付均有明確資料可查，並無任何違反常情或虛偽不實情事，足見被告間之買賣契約，信而有徵，事證極明。原告徒以其與被告蔡建光等17人協調出現歧見後，被告黃財源始突然主張優先承買，且共有土地及有三七五租約之土地買賣，實務上均是與佃農先協商終止租約及拋棄優先承買權並扣價金3分之1，被告黃財源應已事先拋棄租約及優先承買權，事後為破解原告之優先承購權，始通謀虛偽成立買賣契約云云，並無客觀具體實證，空言抗辯被告間之買賣契約為通謀虛偽之意思表示，自難採信。至於所請調取訴外人王金垣（被告黃財源購買系爭土地之主要資金提供者）、柳淑真（系爭土地原買主）在華南商業銀行鹿港分行帳戶之往來明細資料，並聲請傳訊證人王金垣、柳淑真、施性鐘（系爭土地買賣契約之見證人），係為藉以明瞭被告黃財源購買土地之資金來源有無可疑，均屬「摸索證據」之舉，並非由各該帳戶交易往來資料足證通謀虛偽買賣之事實，亦非該等證人親自見聞買賣契約為通謀虛偽不實之事實。故在原告提出被告間買賣契約足以令人懷疑為虛偽不實之客觀事證前，不能認為有調查或傳訊之必要。是原告主張被告間就系爭土地簽訂之買賣契約，為通謀虛偽之意思表示，於法無效，亦非可採。

六、按土地法第34條之1第4項規定之共有人優先承購權，僅有債權之效力，非如耕地三七五減租條例第15條規定之優先承受權，具有相對的物權效力。出租耕地之共有人依土地法第34條之1第4項規定行使優先承受權時，雖可簡化耕地之共有關係，惟耕地之所有及耕地之利用關係仍屬分離。而承租人依耕地三七五減租條例第15條規定行使優先承受權時，則可使耕地之所有與耕地之利用關係合一，裨盡經濟上之效用，並杜紛爭。因此承租人此項優先承受權，應優先於共有人之優先承購權（最高法院92年度台上字第396號判決可供參考)。被告黃財源為系爭土地三七五租約之承租人，其於接獲被告蔡建光等17人書面通知行使優先承買權後，在15日之法定期限內，以存證信函表明願以同一條件優先承受，雙方並即訂立書面買賣契約，於法並無不合。原告主張彼等所成立之買賣契約，乃通謀而為之虛偽意思表示，依法無效云云，並無可採。則在被告黃財源行使優先承受權後，該項優先承受權具有相對的物權效力，應優先於原告本於共有人地位所生之優先承購權。從而，原告訴請確認其就系爭土地有本於共有人之優先購買權存在，及確認被告黃財源基於耕地三七五租約承租人之優先購買權不存在，暨請求被告蔡建光等17人應就該等土地如附表二所示之應有部分與原告訂立買賣契約，並於收受價金之同時，將該等應有部分移轉登記予原告，按如附表三所示原應有部分之比例共有，即屬無據，均應予駁回。

據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。

民事第四庭

┌────────────────────────────────────────┐│附表一： 100年度重訴字第119號│├─┬──────────────────┬─┬─────┬─────┬─────┤│編│土 地 坐 落│地│面 積 │都市計畫 │ ││ ├───┬───┬───┬──┬───┤ ├─────┤ │備 考││號│縣 市│鄉 鎮○ 段 │小段│地 號│目│平方公尺 │使用分區 │ │├─┼───┼───┼───┼──┼───┼─┼─────┼─────┼─────┤│1 │彰化縣│鹿港鎮│景 福│ │236 │田│ 1,870.75 │市場用地 │ │├─┼───┼───┼───┼──┼───┼─┼─────┼─────┼─────┤│2 │彰化縣│鹿港鎮│景 福│ │267 │田│ 49.13 │住宅區 │ │└─┴───┴───┴───┴──┴───┴─┴─────┴─────┴─────┘┌────────────────────────────────────────┐│附表二： 100年度重訴字第119號│├─┬────┬────────────────────────┬────────┤│編│共 有 人│應 有 部 分 │ ││ │ ├───────────┬────────────┤備 考││號│姓 名│236 地號土地 │267 地號土地 │ │├─┼────┼───────────┼────────────┼────────┤│1 │蔡 建 光│15分之1 │15分之1 │ ││2 │蔡 建 裕│15分之1 │15分之1 │ ││3 │蔡 建 盛│15分之1 │15分之1 │ ││4 │蔡 建 昌│15分之1 │15分之1 │ ││5 │蔡 潔│15分之1 │15分之1 │ │├─┼────┼───────────┼────────────┼────────┤│6 │李蔡增惠│15分之1 │15分之1 │ ││7 │蔡 碧 玉│15分之2 │15分之2 │ ││8 │蔡 鏗│15分之1 │15分之1 │ ││9 │蔡 壽 惠│15分之1 │15分之1 │ ││10│施 美 惠│45分之1 │45分之1 │ │├─┼────┼───────────┼────────────┼────────┤│11│蔡 士 傑│45分之1 │45分之1 │ ││12│蔡 士 智│45分之1 │45分之1 │ ││13│王 肖 岳│30分之1 │30分之1 │ ││14│黃 貴 美│60分之1 │60分之1 │ ││15│蔡 長 穎│60分之1 │60分之1 │ │├─┼────┼───────────┼────────────┼────────┤│16│蔡 翰 熊│60分之1 │60分之1 │ ││17│蔡 蓁 瑜│60分之1 │60分之1 │ ││18│王 朱 櫻│15分之1 │15分之1 │受告知人 │├─┴────┼───────────┼────────────┼────────┤│應有部分合計│10分之9 │10分之9 │ │└──────┴───────────┴────────────┴────────┘┌────────────────────────────────────────┐│附表三： 100年度重訴字第119號│├─┬────┬────────────────────────┬────────┤│編│原 告│應 有 部 分 │ ││ │ ├───────────┬────────────┤備 考││號│姓 名│236 地號土地 │267 地號土地 │ │├─┼────┼───────────┼────────────┼────────┤│1 │蔡 隆 德│105分之1 │105分之1 │ ││2 │蔡 崇 信│315分之1 │315分之1 │ ││3 │蔡 長 洲│105分之1 │105分之1 │ ││4 │蔡 佩 璉│105分之1 │105分之1 │ ││5 │蔡 佩 瑛│105分之1 │105分之1 │ │├─┼────┼───────────┼────────────┼────────┤│6 │蔡 秀 瑄│105分之1 │105分之1 │ ││7 │王留玉霞│30分之1 │30分之1 │ ││8 │蔡 雅 璿│315分之1 │315分之1 │ ││9 │蔡 雅 馥│315分之1 │315分之1 │ ││10│蔡 隆 一│105分之1 │105分之1 │ │├─┴────┼───────────┼────────────┼────────┤│應有部分合計│10分之1 │10分之1 │ │└──────┴───────────┴────────────┴────────┘