臺灣彰化地方法院民事判決

原告

張超翔

訴訟代理人

施廷勳律師

複代理人

張幸茵律師

被告

陳宗教

上列當事人間分割共有物事件，本院於民國114年8月5日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、兩造陳述：

一、原告主張：

㈠彰化縣ＯＯ市ＯＯ段914-42、914-43、914-56、981、982、982-2、983-2、983-3、983-4、983-5、983-6、983-7、983-8、983-10、984、984-2、984-3、984-4、984-5、984-6、984-7、984-9、984-10、984-11、984-12、984-13、984-14、988、988-1、988-2、989、990、991、992、992-2地號土地（下合稱系爭土地，各筆土地僅引用地號），為兩造所共有，各共人應有部分如附表一所示。

㈡系爭土地無因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限，兩造就分割方法未能達成協議，爰依民法第823條、第824條規定，請求就系爭土地予以分割。又本件若採逐筆原物分割，被告之應有部分甚少、換算面積狹小，受分配之土地恐均為畸零地，難為有效利用，損害系爭土地之經濟價值，故請求將系爭土地全部分歸伊取得，伊願依大中不動產估價師事務所民國114年4月23日估價報告（下稱估價報告）之鑑價結果補償被告（下稱原告方案）。

二、被告辯稱：估價報告漏未考量系爭土地鄰近醫院與繁榮大樓商區，人潮眾多；系爭土地本欲整合成整筆土地開發利用，估價報告卻將其分為6個區塊，其中F區塊面積達900餘坪且兩側已有道路，適合興建大樓，估價報告卻以興建透天評估其經濟價值，且預留6米道路造成土地面積之浪費，以上種種均導致系爭土地之價值被低估，且附近土地之買賣價格均高於估價報告，故伊不同意估價報告之鑑價結果。伊當初整合系爭土地煞費苦心，原告如今壓低價格收購伊之持分，對伊顯失公平。

貳、本院之判斷：

一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物；但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查卷內資料，兩造就系爭土地依法既無不能分割之情事，亦無因物之使用目的不能分割情形，兩造復未定有不分割之協議，且就分割方式無法達成協議，則原告請求裁判分割系爭土地，於法有據，應予准許。

二、共有物之分割，依共有人協議之方法行之；分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，以原物分配於各共有人；但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人，民法第824條第1項、第2項第1款分別定有明文。又共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；惟定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但仍應斟酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用、分得部分之利用價值及全體共有人之利益等有關情狀，定一適當公平之方法以為分割（最高法院49年台上字第2569號、96年度台上字第108號、98年度台上字第2058號判決參照）。經查：

㈠系爭土地為兩造分別共有，應有部分各如附表一所示，土地使用分區為彰化市都市計畫鄰里公園兼兒童遊樂場用地、綠地（兼作溝渠使用）或住宅區，有系爭土地公務用謄本、土地使用分區證明書在卷可稽（土地謄本外放卷、本院卷1第87至92頁）；又系爭土地上無任何建物，北臨大埔路556巷，復因埔北街通過將系爭土地分隔為東西兩側，914-42及992-2地號土地位於西側，其餘土地則位於東側，相關系爭土地使用情形，經本院會同當事人及彰化縣彰化地政事務所於114年1月8日至現場勘驗屬實，並有現場簡圖及現場照片存卷可憑（本院卷1第149至165頁）。

㈡查系爭土地雖筆數眾多，然各筆面積不大，其中面積未逾10平方公尺者甚有9筆，且被告於各筆土地持分比例均小於原告甚多，換算面積更形狹小，其中換算面積最大者即984-10地號土地亦僅30.5平方公尺，若採逐筆原物分配於各共有人，被告取得之各地號區塊面積甚小，恐為畸零地，無從妥適建築利用，大幅減損其價值，難謂允當。而查原告方案由持有系爭土地應有部分約9/10之原告取得系爭土地之全部，簡化共有關係，保持土地之完整性，得將系爭土地合併為整體規劃使用，俾利發揮最大經濟效益。復參以未獲原物分配之被告則以金錢補償之（詳後述），堪認原告方案兼顧各共有人利益之衡平與系爭土地之整體效益，足徵原告方案堪值採取。

㈢關於金錢補償部分：

⒈按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第3項定有明文。經查系爭土地經分割後，被告未受分配，依前揭條文意旨及說明，自應予以補償。經本院將原告方案囑託大中不動產估價師事務所估價，該所於114年4月23日以大中字第1140070號函檢送估價報告（本院卷1第205頁，該估價報告外放）。觀諸估價報告乃估價師依不動產估價技術規則相關規定，進行包括一般因素、市場概況、區域因素、個別分析等價格形成之主要因素分析，並以比較法及土地開發分析法作為價格評估方法，就原告方案評估形成最終應予補償被告金額如主文第二項及附表二所示，核屬公允，自堪採為兩造補償之基準。

⒉被告辯稱估價報告鑑價價格過低，無非係以：系爭土地本欲整合成1筆土地開發利用，而估價報告卻將其分為6個區塊各別估價；附近土地之買賣價格均高於鑑價價格；系爭土地適合興建大樓，估價報告卻以興建透天評估其經濟價值等理由為據。惟查：

⑴估價報告係依據土地使用分區、臨路條件及坐落位置之差異，將本件35筆土地歸類為編號A至F等6區塊分別估價。如依被告前揭所辯將系爭土地整筆評估，顯然忽視各筆土地前揭差異，難認可採。

⑵復查估價報告係選取D、F區塊作為比準地，分別以比較法及土地開發分析法，選取鄰近數筆土地作為比較標的，運用適當估價方法，綜合各項因素予以調整，最終評估單價分別為每坪401,000元及402,000元。復考量A、B區塊均屬公共設施保留地，近年無交易案例，故參酌比鄰土地即D、F區塊價格，估算單價分別為每坪401,000元及402,000元。又考量C區塊為附帶條件之住宅區，在未完成附帶條件前，無法與未附帶條件住宅區合併利用，且未臨路；另E區塊雖屬無附帶條件之住宅區，但受C區塊土地之阻隔致無法與其他無附帶條件之土地合併利用，且亦未臨路；故二者估算單價均較前揭各區塊為低，僅為每坪281,400元。足徵各區塊單價之決定並非毫無所憑。至於被告所提出其他成交價格較高之案例，或係持分之移轉，或地理位置較為優越，均與系爭土地條件迥異，自不宜遽行援引作為價格評估依據。

⑶另關於被告所指摘：估價報告未以大樓基地評估，卻以透天別墅基地估算系爭土地價格部分，業具鑑定人甲○○估價師到庭具結並提出估價摘要簡報略以：不動產價格需建立在最高最有效使用原則、適合原則、供需原則等前提下，考量市場供需與價格評估演算之合理性，蒐集相關比較標的之替代性、相關數值推論之明確性，分別依宗地條件及土地使用管制之規定，並參酌未來之開發方向決定產品定位等語，且經鑑定人分析彰化市近期大樓交易狀況，呈現交易量及成交單價均創新低等情（本院卷2第10、15、67至77頁），堪認估價報告不採大樓基地評估，而以社區型透天別墅為預期規劃產品予以估算，應足以適當評價系爭土地應有價值。

⑷末查被告迄言詞辯論終結前並未提出有別於估價報告之另一具體合理之評估方法，故其前揭指摘自難憑取。

參、綜上所述，本院審酌兩造之意願、系爭土地之地形、臨路情形、共有物之性質、分割前之使用狀態、各共有人分得部分所得利用之價值暨經濟效用等情形，認以原告方案分割，當為合理、公平，爰判決如主文所示。

肆、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。而定共有物分割之方法，可由法院自由裁量而為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束；復因分割共有物之訴係以請求分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人提出之分割方法，僅係供法院參考，其分割方法對於各共有人而言，並無勝敗之問題。爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得利益等情，認本件訴訟費用，應由被告負擔百分之9，餘由原告負擔，始為公平，附此敘明。

伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經核與判決結果不生影響，爰不予調查及一一論列，併此敘明。

陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

附表一：彰化市○○段○地號之應有部分

附表二：共有人應付及應受金錢補償明細表(單位：新臺幣/元)