中壢簡易庭年度壢簡字第1053號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　103 年度壢簡字第1053號

原告

羅睿恩

被告

永紡股份有限公司

兼上一人

法定代理人

吳英奇

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國104 年10月30日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告雖於民國103 年8 月4 日遷讓返還坐落在桃園縣龍潭鄉（改制後為桃園市○○區○○○路000 ○0 號廠房（下稱系爭廠房）及鑰匙，惟被告永紡股份有限公司（下稱永紡公司）違反兩造間使用約定，致系爭廠房鐵皮及窗戶損壞，需支付維修及材料費新臺幣（下同）85,000元；不當使用地板，造成地板凹陷，需支出修補費44,600元；損壞2扇鐵門，需賠償2 扇白鐵門7,200 元及工資5,000 元。又被告永紡公司於租賃期間，除租約終止前2 個月又11日之租金94,666元未繳付外，尚積欠租金88,000元，而上開金額合計後，再扣除原告前已繳交押租金80,000元，被告永紡公司尚須給付原告244,466 元（計算式：85,000元＋44,600元＋7,200 元＋5,000 元＋94,666元＋88,000元－80,000元＝244,466 元）。又被告吳英奇亦為租賃契約之承租人，自應與被告永紡公司連帶負清償之責。為此，爰依兩造間之租賃契約及侵權行為等法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告244,466 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。

二、被告永紡公司、吳英奇則以：被告於93年間向原告前手即訴外人吳長鈞承租約100 坪土地（下稱系爭土地）。當時，系爭土地上僅有鐵架棚子，並無其他地上物或廠房坐落其上，因而被告支出一百多萬元在系爭土地上興建系爭廠房，故被告實為系爭廠房之原始起造人即所有權人。而吳長鈞於97年至98年間將系爭土地出售予原告，被告乃繼續與原告簽訂租賃契約，契約名稱雖為「廠房租賃契約書」（下稱系爭租約），然實際上被告所承租之標的僅有系爭土地。系爭租約約定租金每月40,000元，租期至103 年5 月24日為止，被告均有按期給付租金，並將租金匯款至原告所有華南銀行龍潭分行帳戶內，且最後一次匯款日期為同年5 月22日，何況被告前已給付相當於2 個月押租金，若將該筆押租金抵付租金後，被告實已給付租金至同年7 月底。嗣後，原告於系爭租約到期後，表示欲將租金提高至75,000元，被告因前開金額過高而無法接受，遂與原告終止系爭租約，並表明系爭廠房為被告所興建，且廠房所使用原料即鋼材仍具有經濟價值，希望能將系爭廠房拆除，惟遭原告拒絕，原告竟於同年7 月22日駕駛怪手，將怪手橫向停放在系爭廠房門口，藉以阻擋工作人員及車輛進出，而原告上開所為，業經臺灣桃園地方法院檢察署檢察官聲請簡易判決處刑。被告迫於無奈，只好放棄拆除系爭廠房而搬離上址。是以，系爭廠房既屬被告所有，且原告空言主張廠房鐵皮、窗戶、地板及鐵門等受有損壞，而請求給付修補費，實屬無據等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、經查，原告於96年11月24日向訴外人吳富湖、吳富情、吳麒鴻、吳富全、吳富明等5 人（下稱吳富湖等5 人）購買坐落在桃園縣龍潭鄉○○○段000 地號土地，及坐落其上之門牌號碼為桃園縣龍潭鄉○○路000 號房屋。而被告於100 年7月20日與原告訂立系爭租約，租賃期限為同年5 月25日起至103 年5 月24日止，租金為每個月40,000元，按月於每月5日以前繳納，且被告已預付押租金2 個月即80,000元。兩造於系爭租約租期屆至後，未再續約，而被告遲至103 年8 月4 日始將系爭廠房遷讓返還予原告，共計積欠2 個月又11日租金即94,666元未為給付等情，有系爭租約、不動產買賣契約書在卷可稽（見本院卷第32頁至第37頁、第133 頁至第152 頁），並有桃園市龍潭區○○○段000 地號土地登記公務用謄本、桃園市○○區○○○段000 ○號建物登記公務用謄本及異動索引附卷可憑（見本院卷第92頁至第109 頁），且為兩造所不爭執，自堪信為真實。

四、原告主張被告於租賃期間不當使用系爭廠房，致鐵皮、窗戶與鐵門受有損壞，並造成地板凹陷，及欠繳租金等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審酌之爭點厥為：㈠系爭廠房究屬何人所有？㈡原告請求被告永紡公司連帶負清償之責，有無理由？㈢原告請求被告吳英奇給付欠繳租金88,000元、相當於租金之不當得利94,666元及相關修繕費141,800 元，扣除押租金80,000元後，共計244,466 元，有無理由？茲述如下：

㈠系爭廠房究屬何人所有？按動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權，民法第811 條定有明文規定，動產附合於不動產後，須已成為不動產之重要成分，始有附合之問題。所謂重要成分，係指兩物結合後，非經毀損或變更其物之性質，不能分離者而言，且此種結合，並以非暫時性為必要（最高法院87年度台上字第722 號判決意旨參照）。故主建物附加之增建物如無獨立出入口，不能為獨立使用者，應屬主建物之附屬物而為主建物之一部分，在原配住房屋加蓋之增建部分，或與原建物使用共同壁，或加建在原建物之上，仍須利用原建物之門戶進出，而無獨立之進出通路，各該增建部分，既已與原建物附合而成為一整體，即成為原建物之重要成分，依民法第811 條之規定，應由原建物之所有權人取得各該增建部分之所有權（最高法院85年度台上字第807 號判決、92年度台抗字第338 號裁定意旨參照）。經查，本件原告主張系爭廠房為其所有，業據其提出不動產買賣契約書、桃園縣政府（現改制為桃園市政府）地方稅務局97年度房屋稅繳款書等件影本為證（見本院卷第133 頁至第152 頁、第188 頁至第193 頁），而本院觀諸前揭買賣契約書中「其他約定事項」第1 項第1 款約定：「本標的上之吳長鈞所搭建鐵皮建物、地上物等均一併出售。」等語（見本院卷第137 頁），足見原告向吳富湖等5 人購買桃園縣龍潭鄉○○○段000 地號土地時，已一併取得吳長鈞所興建鐵皮建物及地上物之所有權。再依兩造所簽立系爭租約，契約名稱為「廠房租賃契約書」、租賃標的物為「桃園縣龍潭鄉○○路000 ○0號」，顯見被告吳英奇於系爭租約所承租之對象為房屋或廠房，而非以系爭土地為租賃標的物，足見原告應為桃園縣龍潭鄉541 之2 號即系爭廠房之所有權人。而證人即台灣磁性材料研究開發有限公司負責人李吳福於本院審理時具結證稱：伊於102 年11月1 日起至103 年10月30日止，有向原告承租如本院卷第158 頁下方照片中鐵皮廠房（以藍筆圈出），而該鐵皮廠房並無門牌號碼，只有用油漆在牆壁上寫541 之1 號。伊只知悉被告吳英奇所承租之廠房是在隔壁，但不清楚門牌號碼為何。承租鐵皮廠房時，原告常到廠房內找伊泡茶聊天，告訴伊廠房後方是由被告吳英奇自己搭建，電力也是由被告吳英奇申請，所以電費要繳交被告吳英奇等語（見本院卷第181 頁、182 頁），足見系爭廠房應是由被告吳英奇向原地主承租土地及其上建物後，再自行擴建而成。更何況，門牌號碼桃園縣龍潭鄉○○路000 號與541 之1 號廠房及541 之2 號廠房相毗鄰，541 之1 號、541 之2 號廠房均屬鐵皮建物，均無設置門牌號碼，541 之1 號與541 之2 號廠房於外觀上確實相連，且有各自獨立出入口，此經本院現場履勘屬實（見104 年5 月8 日履勘筆錄），另有現場照片數幀附卷可參（見本院卷第154 頁至第161 頁），而兩造既不否認被告吳英奇所增建範圍係在541 之2 號廠房後方，縱有擴建情形，該擴建部分亦已附合於原廠房而無法分離，而成為系爭廠房之一部分，非獨立之不動產，自應認附合於系爭廠房而屬其一部分，則系爭廠房之所有權亦應歸屬於原告所有。至於被告吳英奇辯稱：系爭廠房乃被告斥資一百多萬元興建而成，並將其列入公司資產云云，固提出永紡公司財產目錄影本為論據（見本院卷第80頁），惟查，依前揭財產目錄記載，廠房整修取得時間為91年11月12日，足見被告吳英奇僅是將原有舊廠房加以整修，並非能因整修廠房而取得系爭廠房所有權，是被告上開所辯，洵屬無據。

㈡原告請求被告永紡公司連帶負清償之責，有無理由？原告固主張被告永紡公司亦應連帶負清償之責云云，惟基於債之關係為特定人間之權利義務關係，僅債權人得向債務人請求給付，此為債之相對性原則所然，是本件租賃契約之承租人為被告吳英奇、出租人為原告，縱認被告永紡公司確實曾有使用系爭廠房，然被告永紡公司並非租賃契約之相對人，依債之相對性原則，原告僅能依約向契約之相對人即被告吳英奇主張權利，是原告主張被告永紡公司應連帶負清償責任，顯屬無據，委不足採。

㈢原告請求被告吳英奇給付欠繳租金88,000元、相當於租金之不當得利94,666元及相關修繕費141,800 元，扣除押租金80,000元後，共計244,466 元，有無理由？

⒈給付租金88,000元：按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金，民法第421 條、第439 條前段定有明文。原告主張系爭租約租賃期間為3 年，每月租金40,000元，共計應可收取租金1,440,000 元，業據其提出系爭租約為憑。而原告既不否認被告吳英奇已匯款1,312,000 元（扣除「103 年1 月10日」匯款金額40,000元，因原告主張此部分應由被告吳英奇提出匯款收據以證明確實由其匯款，見本院卷第14頁），且被告吳英奇亦自承其配偶為朱秀珠（見本院卷第65頁），併參以原告所提出匯款表單、存摺影本（見本院卷第14頁至第30頁），其中在存摺影本內頁中「支出」欄位註記「朱秀珠」、「吳英奇」之金額確實為1,312,000 元，則原告應收取租金1,440,000 元，扣除被告吳英奇已為給付租金1,312,000 元後，賸餘租金128,000 元尚未給付（計算式：1,440,000 元－1,312,000 元＝128,000 元），是原告僅請求其中租金88,000元，自無不可，應予准許。至於被告吳英奇於103 年1 月10日有無匯款40,000元乙節，依卷附華南商業銀行存款往來明細表暨對帳單記載（見本院卷第114 頁），固有一筆款項40,000元於該日存入原告銀行帳戶內，惟查，前揭對帳單於該日之「存款人代號」欄位為空白，佐以被告吳英奇於歷次繳交紀錄均會在上開欄位中註記「朱秀珠」或「吳英奇」，則被告吳英奇是否有於103 年1 月10日匯款租金40,000元，不無疑問。

⒉給付相當於租金之不當得利94,666元：按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。被告無權占有系爭土地如附圖所示部分，依社會之通常觀念，可能獲得相當於租金之利益，並致原告受有損害，是原告自得依民法第179 條前段規定，請求被告返還占用系爭土地相當於租金之不當得利，最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照。原告主張被告吳英奇迨於103 年8 月4 日始遷讓返還系爭廠房，共計遲延2 個月又11日，且為被告所不否認（見本院卷第64頁背面），是原告主張依不當得利之規定，請求被告吳英奇給付相當於租金之不當得利94,666元，核屬有據，應予准許。

⒊給付相關修繕費141,800 元：

⑴按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，民法第432 條第1 項、第432 條第2 項前段定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段有明文規定。而原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則。又請求履行債務之訴，除被告自認原告所主張債權發生原因之事實外，應先由原告就其主張此項事實，負舉證之責任，必須證明其為真實後，被告於其抗辯事實，始應負證明之責任，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號、43年台上字第377 號判例意旨參照。本件原告主張被告吳英奇於租賃存續中不當使用系爭廠房，致鐵皮、鐵門、窗戶受有損壞及地板凹陷，而應負損害賠償責任等節，則為被告所否認，故此部分即應由主張權利者即原告負舉證責任。惟原告所提出之估價單、照片等件（見本院卷第8 頁至第13頁），其估價單上日期均為單據影印後，再以藍筆書寫日期為「103 年8 月9 日」於上，則該原告得否以前揭估價單證明被告吳英奇不當使用系爭廠房，致系爭廠房鐵皮、窗戶受有損害及地板凹陷，已屬可議。

⑵至於原告另主張被告吳英奇有損壞聖亭路541 之1 號廠房鐵皮云云，惟查，證人李吳福於本院審理時結證稱：伊不知道本院卷第11頁上方照片鐵皮受損情形是由何人所為，伊承租時，牆壁已經如該照片上所示，伊不曾問過該牆壁是由何人損壞，伊只要求廠房不要漏水就好等語（見本院卷第182 頁背面），足見541 之1 號廠房牆壁受損情形是否由被告吳英奇所為，並非無疑。況541 之1 號廠房係由鐵皮搭建而成，有本院現場履勘筆錄在卷可憑，則541 之1 號廠房於前承租人吳文山於93年退租前，已經由吳文山承租使用十餘年，則該鐵皮浪板是否因自然耗損或由他人所致，均非無疑，是原告此部分主張，洵屬無據。

⒋從而，原告可得請求欠繳租金88,000元、相當於租金之不當得利94,666元，扣除押租金80,000元後，自可向被告吳英奇給付102,666 元（計算式：88,000元＋94,666元－80,000元＝102,666 元），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即非有據。

五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。查，本件清償債務，其給付並無確定期限，而民事起訴狀係於103 年12月5 日寄存送達被告吳英奇戶籍地之警察機關，並於同年12月15日發生送達之效力，有本院送達證書1 紙在卷可稽（見本院卷第55頁），已生催告給付之效力，依照前開法律規定，被告吳英奇應負遲延責任。原告自得請求被告自支付命令送達之翌日起，依法定利率即年息5 ％計付遲延利息。

六、綜上所述，原告依兩造間租賃契約之法律關係，請求被告吳英奇給付102,666 元（計算式：租金88,000元＋相當於不當得利之租金94,666元－押租金80,000元＝102,666 元），為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。又本件係依民事訴訟法第427 條適用簡易訴訟程序所為被告吳英奇部分敗訴判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，就原告勝訴部分應依職權宣告假執行，並依被告吳英奇聲請，命被告吳英奇為原告預供擔保，得免為假執行之宣告。而法院應依職權宣告假執行者，本毋庸原告為聲請，若原告仍聲請願供擔保宣告假執行者，該聲請僅具督促法院職權發動之效力，爰不另為供擔保之諭知。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法其所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。