中壢簡易庭96年度壢簡字第229號

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　 96年度壢簡字第229號

原告

乙○○

訴訟代理人

甲○○

被告

家豐建設股份有限公司

法定代理人

丙○○

上列當事人間請求給付價款事件，經本院於中華民國96年4月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：原告於民國94年10月14日向被告購買門牌號碼桃園縣楊梅鎮○○街5號7樓之1之房地（下稱系爭房地），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），買賣價款為新臺幣（下同）3,150,000元，被告稱只要自備100,000元即可，餘款3,050,000元可向銀行貸款，原告即於94年10月14日先繳訂金50,000元，於同月27日簽約時再繳簽約金50,000元，同時交付原告及保證人之身分證件、印章等交由被告辦理房屋貸款，然至同年11月中旬，被告稱第一銀行及玉山銀行均無法核貸，於同年12月間又稱國泰世華銀行已核准貸款，原告遂依約交付契稅、代書等費用75,000元給被告，並應被告之要求簽發1張面額3,050,000元之本票給被告為擔保，詎被告於12月下旬竟稱銀行貸款未通過，無法辦理貸款，而原告簽訂系爭契約至今均配合被告繳款及辦理貸款事宜，本件因系爭房地老舊，無法貸得被告所稱之3,050,000元，被告既遲未依約將系爭房地所有權移轉給原告，經原告委託律師催告被告履約，被告亦拒絕返還原告交付之175,000元，向桃園縣政府申訴時，被告亦未出面解決，是原告主張解除系爭契約，並請求被告返還175,000元等語。

二、被告則以：原告與其朋友多次至喜陽洋工地社區參觀房屋，並於94年10月14日付訂金訂購系爭房地，嗣於同年月27日簽訂系爭契約，依據系爭契約第2條之約定，尾款部分由原告將所購買之系爭房地向銀行辦理貸款，貸款核准後之款項3,050,000元全部匯入被告之帳戶內，但因原告及保證人之信用狀況有問題，無法獲得銀行如數之貸款，被告並沒有向原告保證可以向銀行貸到3,050,000元，本件原告未能依約交價金交付，已違反系爭契約之約定，被告並不同意原告解除系爭契約等語置辯，並聲明駁回原告之訴。

三、原告主張其與被告簽訂不動產買賣契約，以總價3,150,000元向被告購買系爭房地，已交付175,000元給被告之事實，有兩造所不爭執真正之不動產買賣契約書、土地及建物登記謄本等影本附卷可稽，堪信屬實。原告復主張因被告遲未能將系爭房地所有權移轉登記與原告，故主張解除系爭契約，請求返還已交付之175,000元等語，被告則以前揭情詞置辯，經查：

（一）按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第345條第1項、第367條分別定有明文。本件原告向被告購買系爭房地並簽訂系爭契約，原告即有交付價金給被告之義務，被告亦有移轉系爭房地所有權與原告之義務，而依系爭契約第2條有關付款辦法之約定，原告已依約給付被告訂金50,000元，簽約時給付50,000元，契稅單核定下來時給付完稅、代書費用75,000元，至於尾款部分，原告應將系爭房地向銀行辦理貸款3,050,000元作為給付，而兩造均不否認因無法向銀行如數貸得3,050,000元，故原告迄今尚未給付3,050,000元給被告之事實，然不論係原告主張系爭房地過於老舊之原因或係被告抗辯因原告及保證人之信用問題無法如數貸款之原因，依上開法條之規定及系爭契約之約定，原告均有給付買賣價金給被告之義務，因系爭契約並未約定原告有協助原告募得買賣價款之義務，是原告未能獲得銀行貸款致無法依約交付買賣價金，顯係可歸責於原告之原因，要與被告無涉。至原告陳稱被告有保證可貸款3,050,000元云云，然為被告所否認，且系爭契約並無上開保證之約定，此部分原告均未能舉證以實其說，自難採信。

（二）復按買賣為雙務契約，買受人對於出賣人有交付約定價金之義務，出賣人對買受人則負交付標的物及使其取得所有權之義務，此項互負之義務有對價關係。當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，此觀民法第348條第1項、第367條及第264條第1項之規定自明。準此說明，出賣人對於買受人之對待給付有二：其一為交付標的物，其二為使買受人取得標的物之所有權。設買受人對於出賣人未付價金，出賣人復無先為給付之義務，祗須買受人未付約定之價金，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務。本件既未能依約給付系爭房地買賣價金之尾款，被告自得拒絕移轉系爭房地所有權給原告，要難認被告有何債務不履行之情事，是原告以此理由主張解除契約，於法無據。

四、綜上所述，系爭買賣契約成立後，原告有交付約定價金給被告之義務，原告因未能給付買賣價金，自難以被告未能移轉系爭房地所有權為由解除系爭契約，則系爭契約既仍存在，原告所交付之價金，在買賣契約未失其效力之前，自無返還請求之權利，是原告主張解除系爭契約，請求被告返還交付之價金175,000元云云，為無理由，應予駁回。

五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。

六、又本件訴訟費用為1,880元，依民事訴訟法第78條之規定，應由敗訴之原告負擔。

中壢簡易庭法 官 許乃文