竹北簡易庭(含竹東)年度竹東簡字第11號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　101 年度竹東簡字第11號

原告

蔣森雄

訴訟代理人

楊益松律師

複代理人

李智銘

被告

朝立富

　　　　　　朝春松

　　　　　　朝春森

　　　　　　朝筠淇

　　　　　　陳月菊

　　　　　　王陳月花

上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國101 年4 月17日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。本件原告起訴時原聲明「一、被告等應將坐落新竹縣北埔鄉○○段770 地號，面積1351.96 平方公尺，地目旱之土地所有權移轉登記予原告」，然查該土地原為訴外人陳風秀香所有，其已於民國93年10月26日死亡，而上開土地尚未辦理繼承登記，故原告於101 年1 月18日調解程序中變更訴之聲明第一項為「被告等應將被繼承人陳風秀香所有坐落新竹縣北埔鄉○○段770 地號，面積1351.96 平方公尺，地目旱之土地辦理繼承登記後，再將該土地所有權移轉登記予原告」，核原告所為聲明之變更、追加，與原請求係基於同一基礎事實，揆諸前開法條，核無不合，應予准許。

二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告起訴主張：

（一）緣重測前為坐落新竹縣北埔鄉○○段上大湖小段164-2 地號，重測後現為坐落新竹縣北埔鄉○○段770 地號，面積1351.96 平方公尺，地目旱之土地（下稱系爭土地），原為訴外人即被告等之被繼承人陳風秀香所有，陳風秀香於87年5 月27日與原告訂立不動產買賣契約書，將系爭土地以新臺幣（下同）82萬元出賣予原告，原告已依約付清買賣價款。

（二）因當時原告尚未具自耕農身份，故於買賣契約第14條特約事項第1 項約定：「因甲方（即原告）不具自耕農資格，致無法直接辦理該產權移轉，乙方（即陳風秀香）同意甲方戶籍遷入北埔鄉大湖村3 鄰上大湖39號戶內，並同意甲方以他人名義（此之他人按契約之文義觀之係指具自耕農身份之第三人）辦理該產權移轉登記。」因原告未覓得具自耕農身份之第三人辦理系爭土地產權移轉登記，至今遂未辦理所有權移轉登記，但買賣雙方約定，於系爭土地上設定抵押權予原告，以保障原告之權利。不料陳風秀香於93年10月26日死亡，而被告等為陳風秀香之繼承人，故原告依不動產買賣契約之約定，請求被告等履行契約，將系爭不動產所有權移轉登記予原告所有。

（三）按修正前土地法第30條第1 項、第2 項固規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」惟上開規定係針對私有農地所有權移轉之物權行為所為之強制規定，至約定負擔移轉該農地所有權之債權行為（例如買賣），並不在限制之內。是關於農地之買賣，承買人雖無自耕能力，惟如約定由其指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第246 條第1 項所稱以不能之給付為契約標的，自難認其契約為無效。本件原告向陳風秀香購買系爭土地時雖未具自耕農身份，但於買賣契約內約定以具自耕農身份之他人名義辦理該產權移轉登記，依前揭說明，本件買賣債權契約應非無效，而土地法第30條業已解除農地承買人須具自耕農身份之限制，是原告自得請求被告等將系爭土地所有權移轉登記予原告所有。

（四）並聲明：被告等應將被繼承人陳風秀香所有坐落新竹縣北埔鄉○○段770 地號，面積1351.96 平方公尺，地目旱之土地辦理繼承登記後，再將該土地所有權移轉登記予原告。

二、被告等經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。

三、得心證之理由：

（一）原告主張系爭土地原為訴外人即被告等之被繼人陳風秀香所有，陳風秀香於87年5 月27日與原告訂立不動產買賣契約書，將系爭土地以82萬元賣予原告，原告業已依約付清買賣價款。惟當時原告尚未具自耕農身份，無法直接辦理系爭土地所有權移轉，故於買賣契約第14條特約事項第1項約定「因甲方不具自耕農資格，致無法直接辦理該產權移轉，乙方同意甲方戶籍遷入北埔鄉大湖村3 鄰上大湖39號戶內，並同意甲方以他人名義辦理該產權移轉登記」，因原告未覓得具自耕農身份之第三人辦理系爭土地產權移轉登記，至今遂未辦理所有權移轉登記，但買賣雙方約定，於系爭土地上設定抵押權予原告，以保障原告之權利。惟陳風秀香於93年10月26日死亡，而被告等為陳風秀香之繼承人等情，業據其提出與其所述相符之土地登記謄本、買賣契約書、價金給付收據、陳風秀香及被告等之戶籍謄本、繼承系統表等為證，並經本院依職權向新竹縣五峰鄉戶政事務所調取被繼承人陳風秀香之除戶全戶戶籍及手抄本全戶戶籍、被繼承人陳風秀香之子陳明德之除戶全戶戶籍等資料核對無訛；而被告等經本院合法通知迄未到場爭執，亦未提出任何有利於己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，自堪信原告之主張為真實。

（二）按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效，89年1 月26日修正刪除前之土地法第30條訂有明文。又土地法第30條第1 項規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限。關於私有農地之買賣，承受人如無自耕能力，則須約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人；或在立約時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記；或約定該項農地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記，其買賣契約始為有效。（最高法院78年度臺上字第1677號判例要旨參照）。經查：本件兩造所訂系爭土地買賣契約第14條特約事項第1 項後段雖僅約定「乙方同意甲方以他人名義辦理該產權移轉登記」，惟對照同條前段「因甲方不具自耕農資格，致無法直接辦理該產權移轉．．．」之文義觀之，可認後段所謂「他人名義」應認係指任何有自耕能力之第三人，故揆諸前開判例要旨，原告與被告等之被繼承人陳風秀香訂立之買賣契約應屬有效。又土地法第30條第1 項已於89年1 月26日刪除，已如上述，則現行法規已無農地所有權移轉行為之承受人須為具有自耕能力之人之限制，是以本件原告雖非具備自耕能力之人，仍可成為系爭土地所有權移轉之承受人。

（三）次按物之出賣人，負有交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力；因繼承，而於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權；繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利、義務。民法第348 條第1 項、第758條第1 項、第759 條、第1148條第1 項前段，分別定有明文。本件系爭土地為訴外人陳風秀香所有，其與原告就系爭土地成立買賣契約，然陳風秀香業於93年10月26日死亡，被告等均為陳風秀香之繼承人等情，已如上所述，從而，原告起訴請求被告就系爭土地辦理所有權繼承登記後再移轉登記予原告，於法有據，應予准許。

四、本件係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。

五、本件被告係因繼承公同共有之不可分之債敗訴，依民事訴訟法第85條第2 項，應由被告連帶負擔該訴訟費用。

六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條第2 項、第385 條第1 項前段、第78條、第85條第2項、第389 條第1 項第3 款，判決如主文。

臺灣新竹地方法院竹東簡易庭 法 官 王碧瑩