竹北簡易庭(含竹東)106年度竹東簡字第85號

臺灣新竹地方法院民事簡易判決　　　 106年度竹東簡字第85號

原告

富億不動產太平洋房屋竹東加盟店

法定代理人

范揚文

訴訟代理人

徐煥昌

訴訟代理人

呂紹彬

被告

林芝妤

訴訟代理人

鍾明佑

上列當事人間請求給付仲介報酬等事件，本院於民國106 年10月18日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、原告主張：

一、其為房屋仲介公司。被告於民國105 年10月16日與其簽立專任委託契約（下稱系爭契約），委託其銷售被告所有新竹縣○○鎮○○路○段000 巷0 號5 樓房屋及土地（下稱系爭房地），約定委託銷售期間為105 年10月16日起至106 年4 月30日止，約地服務報酬以成交價百分之4 計算，原委託銷售價格從新臺幣（下同）768 萬元，變更為670 萬元。原告於106 年4 月20日通知被告有買方願意以670 萬元買受系爭不動產，要簽約，被告以各種理由推託，不配合簽訂買賣契約；原告以存證信函通知被告必須出面簽約，被告不予理會。

二、對被告陳述之答辯

⒈因670 萬元成交價有百分之4 的仲介費，以折傭13萬元方式，出價657 萬元，可以讓雙方成交。用電話通知被告，被告避不見面，所以沒辦法在24小時內送達要約書，並非不在委任期間給被告看出價單。出價要約書第1 份655 萬元、第2 份657 萬元。

⒉兩造從104 年10月談委任銷售房屋，已經很久，不應到委任期間屆滿再談契約無效問題，故兩造簽訂之專任委託契約為有效。

三、依系爭契約第5 條第1 款、第3 款約定，請求被告應給付原告依委託銷售成交價格4 ％計算之服務報酬268,000 元（670 萬元×4%＝268,800 元），並聲明：被告應給付原告268,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。訴訟費用由被告負擔。

貳、被告則以：

⒈原告於105 年10月16日簽立系爭契約，未善盡告知義務，解說何謂專任契約書，於同年11月3 日方說明契約內容，也未給予被告3 日之審閱期間，自行將審約期間欄位中的日期寫為簽約前三天，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1 第1 、2 項規定，系爭契約應為無效。

⒉在委任期間亦未告知有人出價，且因整修房屋增加成本，要求調整售價，原告亦置之不理，服務品質非常差。契約屆期前，原告要求被告降價出售。就106 年4 月中旬有人出價，被告詢問多次，得到不同的價格，被告質疑原告誠信。被告要求原告提出要約書才赴約，原告均未提出要約書，最後於106 年4 月22日電話告知解除系爭契約，並於24日寄出存證信函。被告最後與原告於4 月23日周日確認，出價仍未達670 萬元。

⒊系爭契約第7 條第5 項約定，如買方簽立不動產購買契約書，應於24小時內送達賣方，不得隱瞞或扣留。原告委任期間從未提出購買要約書，於訴訟中方提出3 份要約書，且均未達購買價格。原告隱瞞要約書，欺騙買賣雙方，造成買賣雙方的誤解及遺憾。原告多次欺騙被告，對於口頭告知之購買價格模糊反覆，且忽略被告之要求，被告深感極度失望及恐懼。

⒋657 萬元要約書是於4 月10日簽立，但原告到4 月20日方告訴被告有好消息。原告知道被告地址，也寄存證信函給被告，卻沒有將出價要約書24小時送達被告，顯然違反契約之約定。

⒌爰依消保法第11條之1 第1 、2 項規定認為系爭契約無效，及原告所請求服務報酬不符合契約之約定等語置辯，並聲明：請求駁回原告之訴。

參、兩造不爭執事項（見卷第84-85頁）：

一、原告富億不動產太平洋房屋竹東加盟店為房屋仲介公司。

二、被告於105 年10月16日與原告成立專任委託契約，委託原告銷售被告所有門牌號碼新竹縣○○鎮○○路○段000 巷0 號5 樓，土地連同房屋乙棟，委託銷售期間自105 年10月16日起至106 年4 月30日止，並約定服務報酬以成交價之百分之4 計算，有兩造所簽訂系爭專任委託契約書可證。

三、系爭委託契約第5 條第1 款，及同條第3 款第（四）之約定：「加盟店於買賣契約成立時，得向委託人請求約定之服務報酬：一、以成交價之4%計算，最高不得超過中央主管機關之規定」、「三、委託人有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬：（四）委託期限內因歸責於委託人自己事由而拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產契約時」。

四、系爭委託契約第7 條加盟店之義務，第5 項：如買方簽立不動產購買要約書，加盟店應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如因委託人之事由致無法送達，不在此限。

五、原告於106 年4 月25日以竹東下公館39號存證信函通知被告於106 年4 月22日簽約，因被告未到，催告請求670 萬元百分之6 服務費。被告於同年5 月1 日收受。

六、被告於106 年4 月24日以新竹英明街176 號存證信函告知原告於106 年4 月22日電話終止委託契約。原告已收受。

肆、本院之判斷

一、兩造於105 年10月16日成立專任委託契約。被告委託原告銷售系爭房地，委託銷售期間自105 年10月16日起至106 年4月30日止，並約定服務報酬以成交價670 萬元之百分之4 計算，有兩造所簽訂系爭契約可證（卷第8-10頁），亦為兩造所不爭執，堪認為真實。

二、按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條第1 項至第3 項定有明文。又行政院消費者保護委員會於92年6 月26日內授中辦地字第0920082745號公告修正不動產委託銷售契約書範本規定契約審閱期間至少為3 日。惟消費者保護法第11條第1 項至第3 項規定之立法理由為：「二、為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，爰將本法施行細則第11條修正移列於本法規定。三、為確保消費者之契約審閱權，爰於第2項明定企業經營者未提供合理審閱期間之法律效果。四、因定型化契約之性質不同，其審閱期間不宜一致，故於第3 項規定主管機關得就特定行業公告其審閱期間。」，足證該規定係為保護消費者知的權利，俾其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，以免企業經營者以定型化契約條款約定消費者不知或無從得知或未及注意之契約條款。而該條雖未限制消費者得主張不構成契約內容之條款範圍，然消費者雖無合理審閱期間，惟就其明知或可得而知之契約條款，若認仍得主張不構成契約之內容，將嚴重影響交易秩序，甚至變更契約主給付義務，致契約類型變更，故消費者得依第11條第2 項規定主張不構成契約內容之定型化契約條款，仍應審酌消費者是否已有合理機會知悉或斟酌契約條款，及以消費者締約時非明知或可得而知之契約條款為限，故只須消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效（台灣高等法院88年度重上字第411 號判決參照）。是以企業經營者如未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，應認企業經營者已留予消費者合理之契約審閱期間，即便消費者未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然消費者非不得於簽名前就契約書之內容，詳加閱讀。其不為此之圖，卻於完全瞭解契約內容前即於契約書上簽名，係對自身權利之拋棄，尚非法所不許，亦不影響其簽名之效力（臺灣高等法院88年重上字第411 號判決參照）。

三、本件被告雖抗辯：原告於105 年10月16日簽立系爭契約，未善盡告知義務，解說何謂專任契約書，於同年11月3 日方說明契約內容，也未給予被告3 日之審閱期間，自行將審約期間欄位中的日期寫為簽約前三天，依消費者保護法（下稱消保法）第11條之1 第1 、2 項規定，系爭契約應為無效等節，為原告所否認，辯稱10月開始談，不可能到契約快要結束才說審閱期間的問題等。經查，系爭契約第一頁最上方明文：「本契約及附件於中華民國105 年10月12日經委託人攜回審閱＿日（契約審閱期間至少三日），並充分瞭解本契約內容，同意下列條件委託…」等字樣，委託人即被告、受託人即原告之代理人呂紹彬均於其下簽名，則被告既然於簽名確認，以上開文字列在契約前面，可輕易看見，文意淺顯易懂，並無不能了解之情事，且被告於105 年11月3 日以LINE與原告之員工徐煥昌詢問專任約想換成一般約等情（卷第33頁），足見被告可以使用LINE與原告洽談委託契約等事宜，其於105 年10月16日正式簽約前應可充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，被告並未舉證證明原告曾限制其必須於何時簽名，何時將契約交回，即便其未看清該契約之內容，即於契約書上簽名並交回契約書，然其於簽名前仍可充分閱讀契約內容。其在充分了解前即於契約書上簽名（同意寫簽約105 年10月12日為攜回審閱日期），係對自身權利之拋棄，應為法所允許，亦不影響其簽名之效力。是被告所辯：因無契約審閱期致原告不得依系爭委託銷售契約主張權利云云，應屬誤解法律所致，難認為有理。因此只須被告於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。再消費者保護法第11條之1 第1 、3 、4 項之立法目的，係在使消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，僅於消費者因未於合理期間審閱某條款，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂違反上開規定之契約即屬無效，被告主張系爭契約無效，亦屬誤解法律所致，難以採認。而消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，惟企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，且消費者有充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期間，即不得引用上開規定而主張契約無效。從而，系爭契約第5 條之報酬條款仍構成系爭契約之內容，即不得引用上開規定而主張契約無效。

四、原告主張「其因670 萬元成交價有百分之4 的仲介費，以折傭13萬元方式，則出價657 萬元，可以讓雙方成交。用電話通知被告，被告避不見面，所以沒辦法在24小時內送達要約書。」等云云，為被告所否認，辯稱「在委任期間未告知有人出價，亦未依約定於24小時送達要約書給被告，出價亦未達委託銷售價格」等情，經查：

⒈依系爭契約第5 條第1 款，及同條第3 款第（四）之約定，「加盟店於買賣契約成立時，得向委託人請求約定之服務報酬：一、以成交價之4%計算，最高不得超過中央主管機關之規定」、「三、委託人有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款所約定之服務報酬：（四）委託期限內因歸責於委託人自己事由而拒絕以本委託條件與加盟店所仲介之買方訂立不動產契約時」。本件被告至委託期間屆滿均尚未與任何人成立有效買賣契約，尚不符合系爭契約第5 條第1 款之約定，合先說明。

⒉依系爭契約第7 條第5 項：「如買方簽立不動產購買要約書，加盟店應於24小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。但如委託人之事由致無法送達，不在此限。」約定，原告應於24小時內將該要約書轉交被告，則依其提出不動產購買意願書（下稱意願書）簽立日期為「空白（審約期間寫106 年4 月8 日）、106 年4 月15日、106 年4 月21日」（卷第60、63、66頁），其應於上開簽約日24小時內將上開意願書轉交被告，被告抗辯原告並未告知有人出價情事，當然也未將上開要約書轉交給被告至明，至其辯稱因被告未接電話所以無法於24小時內交付，除原告並未舉證以實其說外，以兩造可以LINE通訊軟體互通訊息，原告並無不能聯絡被告之理，其辯詞自難採信，堪認原告並未將意願書於簽約日24小時內轉交被告。是被告主張原告系爭契約未於24小時送達要約書，違反上開契約之約定，應堪採信。既然原告違反系爭契約第7 條第5 項之約定，被告當然沒有因原告之通知而有到場簽訂買賣契約之義務。

⒊又原告提出上開意願書之購買價格分別為655 萬元、657萬元、657 萬元，有意願書為憑。經查，本件委託銷售之價格為670 萬元（卷第11頁），足見上開出價之承買價格，不符被告委任銷售價格，被告亦無簽訂買賣契約之義務。另原告以39號存證信函催告被告簽約，與其提出買方願以670 萬元購買，有所出入外（卷第61頁，明載承購價格657 萬元），至其另稱願意以657 萬元加其仲介費用百分之4 ，作為成交價一情，為被告所否認。經查，除原告存證信函有敘明以657 萬元加其仲介費用百分之4 之文字外，於專任委託契約書、訴外人出具意願書均未記載有約定或同意以成交價格以加仲介費用百分之4 作為買賣價格之一部分，而買賣成交總價牽涉土地增值稅、契稅、印花稅等稅賦之繳納，出具意願書及被告是否願意從657 萬元、加原告百分之4 仲介費，當作買賣成交價格，為不確定之因素，為尚需協調之事項，是原告主張通知被告於105 年4 月22日要簽約，與實情不同。原告之上開通知，僅能解釋促成被告與購買者同意以「出價657 萬元加百分之4 仲介費」作為買賣價格。而上開協調買賣成立之行為，與所謂兩造以670 萬元達到簽立買賣契約之意思一致，有所差距。堪認原告所謂於106 年4 月22日要簽約買賣契約，與卷證不符，並非真實。

五、綜上所述，原告違反系爭契約第7 條第5 項之約定，未將意願書於24小時轉交被告；又提出之意願書的價格657 萬元，亦未達被告委託價格670 萬元銷售價格，是其通知被告於105 年4 月22日要簽訂買賣契約，與契約之約定不符，是原告依爭契約系爭契約第5 條第1 款、第3 款約定，向被告請求268,000 元及遲延利息，即無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。並依職權核定訟費用額如主文第2 項所示。