臺灣橋頭地方法院民事判決

原告

邱建文

訴訟代理人

田雅文律師

被告

黃君介律師即林月霞之遺產管理人

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年5月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：兩造共有坐落高雄市○○區○○段000地號土地（面積為109.47平方公尺，下稱系爭土地），兩造之應有部分各為1/2。系爭土地之共有人林月霞已於民國77年5月15日死亡。又原告及其父母約自79年間向訴外人葉秀月承租坐落於系爭土地上門牌號碼為高雄市○○區○○街00巷0號之房屋（下稱系爭房屋），爾後於95年間，葉秀月將伊就系爭土地之應有部分1/2及系爭房屋均出售予原告。而系爭土地面積僅有109.47平方公尺，倘以原物分割，需拆除原告所有之系爭房屋，且造成土地細分，不利系爭房屋及系爭土地之利用。原告自95年取得系爭土地之應有部分及系爭房屋後，長期居住使用迄今，系爭房屋現況良好，由原告繼續使用，毋庸拆除，較符合經濟效用。故審酌系爭房屋現況良好，為避免土地細分，系爭土地自應以原物分配為原則，即將系爭房屋所坐落之土地，即系爭土地全部分配予原告，俾利系爭房屋可合法占有系爭土地，原告並以金錢補償被告，為妥適之分割方法。系爭土地並無因使用目的而不能分割之情形，兩造間亦未以契約訂有不能分割期限之限制，因兩造對於分割方法不能協議決定，爰依民法第823條第1項規定，起訴請求將系爭土地全部分歸原告單獨所有，原告就取得逾越其土地應有部分，以金錢補償被告等語。並聲明：並聲明：兩造共有系爭土地全部分歸原告單獨所有，原告就取得逾越其土地應有部分，以金錢補償被告。

二、被告則以：其對於原告所提分割方案，亦認為由原告取得系爭土地全部，原告應依法找補，較為妥適，又原告應按市價補償，並請估價師為不動產估價等語，資為抗辯。

三、本院之判斷：

㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1 項定有明文。查原告主張系爭土地為兩造共有，而共有人林月霞已死亡，無繼承人，經新竹地方法院111年度司繼字第23號選任黃君介律師為遺產管理人，其應有部分各2分之1，兩造就系爭土地並無不為分割期限之約定，系爭土地亦無使用目的上不能分割等情事，惟兩造無法達成分割協議等情，有系爭土地登記謄本、新竹地方法院111年度司繼字第23號裁定、確定證明書等件為證（見審訴卷第117-121頁），上情堪予認定，原告請求分割系爭土地，即有理由。

㈡又按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824 條第2 項定有明文；復按共有物分割方法，法院應斟酌當事人之聲明，共有物之性質，經濟效用及全體共有人之利益等公平決之，不受當事人主張之拘束（最高法院69年度臺上字第3100號判決參照），是分割共有物時，法院應參酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公平決之；並兼顧土地現有使用狀況，斟酌土地利用效益、當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當及公平、合理之分割。經查：

1.系爭土地上坐落有系爭房屋，系爭房屋為原告所有，並由原告一家居住使用中等情，經原告陳報在卷，並有高雄市稅捐稽徵處旗山分處111 年5 月24 日函暨房屋稅籍紀錄表、現況照片等件在卷可稽（見審訴卷第144-148、153、162、163頁）。

2.觀諸系爭土地上坐落有一間加強磚造一層樓之系爭房屋，為原告一家人所居住，其購買系爭土地持分及系爭房屋入住已有20餘年，而系爭土地面積僅109.47平方公尺，約33.12坪，供為系爭房屋坐落基地及前方車庫、前院使用，並無其餘空地足以分割另作為他途使用，足見系爭土地應分歸屬同一人，始能使系爭土地產生最大之效用，而原告為系爭房屋之所有人，其表示有意願出價購買其餘持分，又得使建物、土地歸於同一所有人，有利於土地之最有效利用，而關於補償方案部分，本院另囑託第三人就系爭土地鑑定，亦可免於分配不平之疑慮，是系爭土地分割予原告單獨所有，應屬妥適之分割方案。

3.又本件經鑑定結果，系爭土地之市價為新台幣（下同）3,656,298元，原告應補償被告1,828,149元一情，有大有國際不動產估價師聯合事務所111大有估字第VL-N-00000000號估價報告書在卷可參（下稱系爭鑑定報告），衡諸系爭鑑定報告係以擁有合格證書之不動產估價師以總體經濟面分析、加入區域、土地個別條件、建物個別因素，以比較法與成本法為本件估價方法，配合現場勘估始作成系爭鑑定報告，而估價師為客觀公正之第三人，系爭鑑定報告係其以專業能力評估作成，其鑑定過程亦公開作成書面，其依據內容亦揭露而可受公評，堪認上開鑑定報告應屬可採。

4.綜上，本院認為系爭土地應採分歸原告單獨所有之分割方式，而參諸系爭鑑定報告，原告應依補償被告1,828,149元，此方式對共有人並無不利，且能發揮系爭土地之經濟價值，有利系爭土地之整體利用，爰採取判決主文第1 、2 項之分割方式為系爭土地之分割方法。

四、綜上所述，本件原告依民法823 條規定，請求分割系爭土地，為有理由。本院並斟酌系爭土地之使用狀況及經濟利益等情事，而判決如主文第1 、2 項所示。

五、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。本院審酌共有物分割訴訟，其分割結果對於兩造均屬有利，再參以兩造就系爭土地應有部分之比例，諭知訴訟費用之負擔如主文第3項所示。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1 ，判決如主文。