臺灣嘉義地方法院民事判決

原告

顏貝芬

訴訟代理人

李季砡

被告

張秀平

上列當事人間分割共有物事件，經本院於民國110年8月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張略以：

㈠、嘉義市○○○段0000○號，門牌號碼：嘉義市○○○路000號4層樓建物（總面積483.84平方公尺，下稱系爭建物）為兩造共有，原告應有部分三分之二，被告三分之一。因系爭建物無不能分割之約定，亦無因使用目的不能分割之情形，兩造無法達成分割協議，爰請求將系爭建物變賣後，所得價金由原告取得三分之二，餘由被告取得。

㈡、系爭建物旁有一棟增建之二層樓增建物（下稱系爭增建物），該增建物與系爭建物均係訴外人邱木村所興建，由斯時之共有人即訴外人李建男出資，並將房地分別登記予其配偶即訴外人李王稻、兒子即訴外人李能聰名下，嗣李王稻死亡，系爭建物則由李建男（父）、李能聰（兒）、李季黛（女）等3人繼承，李建男、李季黛又將其等所有系爭建物之應有部分贈與原告，李能聰則將其所有系爭建物之應有部分贈與被告，故系爭增建物及系爭建物現由兩造共有。再依建物測量成果圖、原設計平面圖觀之，系爭建物二、三、四樓均有設計廁所，唯獨一樓沒設計廁所，可推知興建系爭增建物係為做系爭建物之廁所、倉庫等擴充使用，原共有人李建男將系爭建物出租7-11，7-11也延續建商上開對增建物之設計，將系爭增建物1樓作為店面倉庫、廁所使用，且從外觀看，系爭增建物與系爭建物無可資區別之標識，二建物之建材、設計、高度均相同，又無外牆將系爭建物與系爭增建物做區隔，系爭增建物僅能從系爭建物內部樓梯才能到達，無獨立對外出入口，已和系爭建物構成一體，不能分割，則應一併分割系爭增建物。被告雖辯稱系爭增建物已約定由李能聰處置，然未提出相關證據，未盡舉證之責。

㈢、又被告辯稱系爭建物遭嘉義市政府通知公共安全疑慮，不宜分割云云。然被告卻僅在存證信函中，自述市政府建議以白色帆布遮擋外牆，倘嘉義市政府認定有結構立即風險，定不會只建議用帆布遮蔽，是被告此部分所辯不足採信。被告侵佔系爭建物，卻自行出租，明知頂層排水孔阻塞、窗戶破裂卻不作為，縮短房屋自然使用年限，嚴重影響共有人權益，盼能盡快使有心人取得系爭建物，以修復建物並回復市容 ，促進都市發展。

㈣、並聲明：兩造共有之嘉義市○○○段0000○號，門牌號碼：嘉義市○○○路000號建物，准予變價分割，變價後所得價金由原告三分之二、被告三分之一比例分配。

二、被告陳述略以：

㈠、系爭建物經嘉義市政府兩次通知有影響公共安全疑慮，迄今系爭建物仍未做改善，倘將系爭建物出售，係將公共安全風險轉嫁他人，實為不妥，而不宜分割。

㈡、系爭建物坐落之土地係李能聰所購買，此有鈞院89年重訴字第172號、臺灣高等法院臺南分院90年度重上字第34號判決書、確定證明書可證，而訴外人李王稻、李能聰在向訴外人邱木村購買系爭建物時，約定系爭增建物由李能聰處置，81年間辦理李王稻之繼承時，系爭增建物非繼承財產之標的。而系爭建物最初門牌號碼為「嘉義市○區○○○路000號」，系爭增建物之門牌號碼則為「嘉義市○區○○○路000號」，上開二建物有各自門牌號碼、獨立水、電表，此自李建男、李能聰之77年戶籍謄本觀之即明，嗣因兩邊道路拓寬，門牌變更，才只登記「嘉義市○區○○○路000號」，然一樓火災後，水電遭停用，之後之水表申請之門牌號碼則為「嘉義市○區○○○路000號」，電表申請則仍為「嘉義市○區○○○路000號」，依此可知系爭建物及系爭增建物原本確實有各自出入口、各自獨立，非原告所稱不能分割之主體，僅因系爭建物四樓發生火災後，李建男以整修房屋為由，始將兩間原本獨立之房屋

一、二樓打通擴大出租面積，故系爭增建物是完全獨立，非系爭建物之附屬物，且非兩造所有，原告請求分割系爭增建物為無理由。

㈢、並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠、按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。又共有物之分割，依共有人協定之方法行之。分割之方法不能協定決定，或於協定決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第823條第1項前段、第824條分別定有明文。是共有物之分割方法，應依共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等因素決之，如分配原物有困難或不能達共有物之最佳利用效能時，法院自得以變賣共有物而分配價金於各共有人。

㈡、經查，系爭建物為兩造所共有，原告應有部分為三分之二，被告應有部分為三分之一，並無不能分割之情形，且無因物之使用目的不能分割，或訂有不分割期限之契約，惟無法達成協議分割等情，業據原告提出系爭建物登記第三類謄本（見本院卷第9頁）、系爭建物坐落之土地即同地段1269地號土地登記第一類謄本（見本院卷第31頁）等件可稽，則原告依民法第823條第1項、第824條之規定，訴請分割系爭建物，洵屬有據，應予准許。

㈢、次按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量，不受共有人主張之拘束；又法院於裁判分割時，得將原物分配於各共有人，但原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項第2款定有明文。所謂原物分配有困難，係指共有物性質上不能以原物分配或以原物分配有困難之情形，例如共有物本身無法為原物分割，或雖非不能分割，然分割後將顯然減損其價值或難以為通常使用（最高法院98年度台上字第223號判決要旨參照）。經查，系爭建物坐落林森東路與新生路交叉路口，為四層鋼筋混凝土樓房，一樓現為被告居住使用，一樓天花板混凝土有剝落現象，上方樑柱有部分鋼筋裸露，二層樓以上均無人居住使用，門窗均已破損，屋內堆放帆布等廢棄物品等情，有本院110年4月21日勘驗筆錄為憑（見本院卷第83-85頁），並有被告所提出之系爭建物屋內、屋外照片24幀附卷可稽（見本院卷第67-77頁）。

㈣、次查，系爭建物坐落嘉義市新生路與林森東路三角窗位置，一樓做為店鋪，二樓以上則為住房。因坐落二個路口交岔位置，故一樓部分兩面均得做為店鋪使用，可利用店鋪彈性隔間而有二個以上出入口可供進出。但屋內部分則僅有一座樓梯，可通往二樓以上。又二樓以上雖設有臥室及衛浴設備，但各層臥室及衛浴設備之配置位置，亦均不相同，此有系爭建物測量成果圖、平面圖、外觀照片（見本院卷第181-191頁）。可見系爭建物二樓以上部分，並無法實體分割成兩部分，否則將喪失其正常使用之功能。如予以原物分割，將減損系爭建物之經濟效用，足認系爭建物以原物分配予兩造，顯有困難，是本院認應予變價分割，將所得價金依應有部分分配於兩造，就兩造權益而言，堪認屬公平適切之方法。且透過變價拍賣之方式，可由雙方及公正有意願之人以競標方式，透過自由市場機制競爭，使系爭建物之市場價值得以極大化，對於共有人而言，自屬有利。故本院斟酌系爭建物之型態、使用情形、經濟效用、兩造之利益等一切情形，認為系爭建物予以變價分割，以變價後價金按兩造之所有權應有部分比例分配為適當，爰判決如主文第一項所示。

㈤、至於原告主張系爭建物所座落同筆土地上緊鄰系爭建物之北側，有增建鋼筋混凝土二層樓房乙棟，其一樓部分與系爭建物相通，無獨立出入口，為系爭建物之附屬建物，應一併予以分割云云。然查，上開增建二層樓房緊鄰系爭建物而建，但兩棟建物一樓部分雖曾出租予7-11超商而互相連通使用，但該增建二層樓房，面臨新生路面，可開設門戶由新生路進出，並非無獨立出入口，此有照片三紙附卷可參（見本院卷第187-191頁）。又系爭建物一樓縱使無衛浴設備，而須利用增建建物所設之衛浴設備，但系爭建物一樓並非無法再自行規劃設置衛浴設備以供使用。因此，增建建物部分，並無常助系爭建物之效用，且兩棟建物可獨立各自使用。再者，增建建物部分未辦所有權登記，究為何人所有，或何人擁有事實上處分權，均缺乏證據資料可供認定。原告雖主張該增建建物所有權為兩造所共有，但為被告所否認，原告復無法提出證據以資證明其所有權或事實上處分權之歸屬。凡此，均與主物、從物須同屬一人所有，從物須常助主物之效用之性質不符，故原告請求本院將增建建物與系爭建物一併予以分割云云，尚不可採。至於被告主張系爭建物結構安全堪慮，一再請求本院囑託鑑定機關鑑定，因與本件分割共有物事件無關，而不足採取，附此敘明。

㈥、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。系爭建物因兩造無法自行協議分割，依前開說明，本院認本件訴訟費用應由兩造按系爭建物權利範圍之比例負擔為適當，爰判決如主文第二項所示。

四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

民事第三庭法　官 曾文欣