嘉義簡易庭(含朴子)103年度嘉簡字第130號

臺灣嘉義地方法院民事判決　　　　　　103年度嘉簡字第130號

原告

江武蜂

訴訟代理人

何永福律師

複代理人

廖耿璋

被告

王元富

被告

張宗發

上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國103年5月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告於民國96年7月25日與訴外人即原告父親江春福（於100年4月28日歿）訂立租賃契約（下稱系爭租約），並簽立房屋租賃契約書，由其等承租江春福所有嘉義市○○段0000○號即門牌號碼嘉義市○區○○路000號房屋（下稱系爭房屋），租期為96年8月1日起至102年7月31日，月繳租金新臺幣（下同）6萬6,000元，應於每月首日繳納。江春福過世後，系爭房屋坐落土地即嘉義市○○段000地號土地（下稱系爭土地，與上開房屋合稱系爭房地）由原告及訴外人即原告胞弟江孔熙，均各取得系爭房地權利範圍1/2之應有部分。詎被告自102年10月1日起即未再支付租金，原告為系爭房屋之共有人，自得依系爭租約之法律關係向被告請求給付積欠之租金（即102年10月至12月、103年1至7月）共10個月計33萬元及預為請求之必要等語，並聲明：

（一）被告應共同給付原告33萬元及自103年5月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。

（二）被告應自103年8月1日起，至被告與原告就系爭房屋之租賃契約消滅之日止，按月於每月1日共同給付原告3萬3,000元。

二、被告則以：被告於101年9月11日向原告購買其所有系爭房地1/2之應有部分，並簽立買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣價金為3100萬元，被告並於該日交付訂金1000萬元，餘款2100萬元待原告辦理系爭房地移轉登記及貸款手續完成後一次付清，然因原告與江春福之其他繼承人就系爭房地有特留分之訴訟（即本院101年度家訴字第154號），出於相信原告表明會解決之誠意，始願等待原告於訴訟後完成買賣程序，在此期間，被告基於尊重與江春福簽立之系爭租約及信任原告，乃才在102年9月間給付101年10月至102年9月之租金及稅負共23萬1,780元予訴外人即原告之配偶賴杏華，嗣前開訴訟已確定，原告仍未出面與被告商討是否返還訂金或其他事宜，反倒提起本件訴訟，被告深感不解。又兩造間並無存在任何租賃關係，且系爭房地之買賣契約已成立，被告占有自屬合法，無須給付租金等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執之事實（見本院卷第42至43頁，惟修改若干文字）：

（一）被告於96年7月25日與江春福（於100年4月28日歿）訂立租賃契約，並簽立房屋租賃契約書，由其等承租其系爭房屋，租期為96年8月1日起至102年7月31日，月繳租金6萬6,000元，應於每月首日繳納。江春福過世後，系爭房地由原告及江孔熙各取得權利範圍1/2之應有部分。

（二）被告於101年9月11日向原告購買其所有系爭房地各1/2之應有部分，並簽立買賣契約書，約定買賣價金為3100萬元，被告並於該日交付訂金1000萬元，餘款2100萬元待原告辦理系爭房地移轉登記及貸款手續完成後一次付清，原告迄今未辦理系爭房地之所有權移轉登記予被告。

（三）被告在102年9月間給付101年10月至102年9月之租金及稅負共23萬1,780元予賴杏華，102年10月迄今之租金都未給付，系爭房地現由被告占有使用中。

（四）本院101年度家訴字第154號判決認定原告應塗銷取得系爭房地而侵害其他繼承人之特留分，該訴訟於103年1月28日確定。

四、兩造爭執之爭點：本件兩造爭執之處，即在於兩造間是否存有租賃契約關係？若有，則原告得請求之數額為何？

（一）按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。民法第450條第1項定有明文。經查，系爭租約之租期為96年8月1日起至102年7月31日止乙情，有上開契約書在卷可佐（見本院卷第5至7頁），且為兩造所不爭執，依上開規定，系爭租約即於102年7月31日屆滿而消滅。

（二）原告雖主張被告仍在占有使用，自應給付租金云云，惟查，兩造間已於101年9月11日成立買賣契約，被告並給付1000萬元之訂金，僅因原告與江春福之其他繼承人有遺產訴訟而遲未能辦理所有權移轉登記，足見系爭房地未能移轉登記非屬可歸責於被告之事由，又被告固於等待移轉登記期間給付101年10月至102年9月份之租金，然其等陳明係出於信任原告始願給付前開租金，因原告迄未出面解決過戶一事，被告已拒絕再行給付等語，衡以被告於買賣契約當日即給付訂金1000萬元，並在得知原告已有與其他繼承人訴訟情形下仍願讓原告在買賣契約書中加註「買方（即被告）願意配合賣方（即原告）訴訟完成後繼續完成買賣程序」文字，此有該契約書附卷可稽（見本院卷第29頁背面），顯見被告確係基於高度信任下始願在原告與他人訴訟期間仍簽立系爭買賣契約，並約定等待訴訟結束始繼續完成買賣程序，且被告迄今仍未對原告提起訴訟，稽此情節，被告辯稱僅係出於信任始給付前開租金，並無另行成立租約之意思表示，當屬有憑，復參諸交易習慣，承租目的在取得標的物之使用收益，買賣則進而取得標的物之所有權，罕見買受者放棄標的物之使用收益權，而僅保留所有權，故承租人於承租期間向出租人購買承租標的，於買賣契約成立後，除有特別約定仍須繳納租金，否則應認先前之租約已消滅，以避免承租人在居於買受人地位後，反而受有須雙重給付買賣價金及租金之危險及不利益，準此而言，本件原告雖迄未辦理移轉登記，然從被告上開給付訂金、於履行與江春福生前租賃契約後即不再給付租金等節，已可確知被告於買賣系爭房地時並無欲與原告再行簽立租約之意思，復原告未能舉證證明於系爭租約屆滿消滅後，兩造有另行成立租約之合意，是兩造間已無租賃契約關係存在甚明，則原告主張依租賃契約之法律關係，請求被告給付上開積欠租金及預為請求至租賃契約消滅日止，按月給付3萬3,000元，已失憑據，洵非可採。

五、綜上所述，兩造間既已不存在租賃契約關係，則原告主張依租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之10個月租金33萬元及預為請求至租賃契約消滅之日止，按月於每月1日給付3萬3,000元，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。

七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。本件除原告支出第一審裁判費用3,530元外，兩造並無其餘費用之支出，是本件訴訟費用額確定為3,530元。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭