臺灣嘉義地方法院民事判決

原告

黃永封

原告

陳錫卿

上二人共同訴訟代理人

林德昇律師

上二人共同訴訟代理人

呂紫君律師

被告

楊蕣睿（原名：楊士興）

上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國111年11月1日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時原聲明為「被告應自民國111年7月1日起至終止使用嘉義市○○段000地號土地(下稱系爭土地)為止，按月給付原告新臺幣(下同)4,720元」，嗣於111年10月18日以民事言詞辯論意旨續狀更正訴之聲明為「被告承租原告系爭土地(面積118.1平方公尺)之租金，自111 年7 月1 日起，其租金調整為每月4,252元。被告就原告所有系爭土地(面積13平方公尺)所設定之通行權，自111 年7 月1 日起，其償金調整為每月468元」，均為更正法律上之陳述，非訴之變更，合先敘明。

二、原告主張：被告向原告二人承租系爭土地，有本院86年度嘉簡字第583號和解筆錄及93年度嘉小字第887號民事判決可證，然依上開和解筆錄及判決之金額合計為新臺幣(下同)2524元，迄今經過25年均未調整租金，擬以系爭土地111年1月申報地價4,320元/平方公尺，被告所使用面積為131.1平方公尺，以年息百分之10計算，一年為56,635元，除以12個月為4,720元，請求權基礎就租賃物部分即本院86年度嘉簡字第583號和解筆錄，依民法第442條；就通行權償金即本院93年度嘉小字第887號民事判決部分，是相當於土地租金的損失，則類推民法第442條為請求。並聲明：被告承租原告所有坐落於嘉義市○○段000地號土地(面積118.1平方公尺)之租金，自111 年7 月1 日起，其租金調整為每月4,252元。被告就原告所有坐落於嘉義市○○段000地號土地(面積13平方公尺)所設定之通行權，自111 年7 月1 日起，其償金調整為每月468元。

三、被告則以：我同意調整租金，但不要調到百分之10，同意可調整到百分之7等語。

四、本院得心證的理由：

(一)原告主張被告向其等承租系爭土地，本院86年度嘉簡字第583號和解筆錄及93年度嘉小字第887號民事判決，就使用系爭土地面積118.1平方公尺部分，自86年10月1日起按月給付原告2348元及通行系爭土地0.0013公頃(即13平方公尺)，自93年4月15日起至不再通行為止，於每月15日前。按月給付原告176元等情，此有上開和解筆錄及判決影本在卷可憑(見本院卷第13頁至26頁)，且為被告所不爭執(見本院卷第76頁)，堪信為真。

(二)按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條前段定有明文。另通行權部分，參以司法院院字第986號解釋就地上權調整地租說明，而認通行權償金就「因使用土地而支付金錢為對價」之點而言，亦與租賃物相類似，於通行權償金之調整，亦應能類推適用民法第442條之規定，合先敘明。再系爭土地並無實際市價資料可供查證，惟依平均地權條例第46條規定，直轄市或縣(市)政府對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉現值及補償徵收土地地價之依據。由上開規定可知，公告地價及土地公告現值亦可作為土地移轉現值之參考。經查，系爭土地於 111年間之申報地價為每平方公尺4,320元，有系爭土地之土地登記謄本附卷可參(見本院卷第11頁)，已與本院93年度嘉小字第887號民事判決所記載系爭土地93年1月申報地價為每平方公尺 2,320元有所差距。足認系爭土地於前案判決後，其價值已有提升，是原告依民法第 442條規定請求調整系爭土地之租金及類推適用民法第442條規定調整通行權償金，均洵屬有據。

(三)復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限；且此項規定，於租用基地建築房屋準用之，土地法第97條第1項及第105條分別定有明文。基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準 (最高法院68年度台上字第3071號判例意旨參照) 。又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院於依民法第 442條之規定，調整不動產租賃之租金時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形，暨與鄰地租金為比較外，更應注意承租人利用該租賃物之經濟價值與所得之利益，與應調整之租金數額是否平衡(最高法院81年台上第3062號、87年台上第1133號判例意旨參照)。關於租金之金額，本院審酌系爭土地位於嘉義市內，而系爭土地使用狀況並無明顯更改，土地周圍都是住宅區，100公尺內沒有商業區存在，而在100至200公尺內有一間便利商店，其他是早餐店，距離嘉義縣後庄熱鬧的地區大約500公尺至1公里等情，業據被告陳稱甚詳，故尚難認為系爭土地四周工商業繁榮，另參以申報地價本屬偏低，故本院認系爭房屋所占用系爭土地之租金，應以申報總價額百分之7計算為適當。

(四)又被告占用系爭土地及通行權之面積為131.1平方公尺，業如上述，而系爭房屋建物坐落之系爭土地，於111年1月申報地價為每平方公尺 4,320元，有原告提出之土地登記第一類謄本在卷足憑(詳本院卷第11頁) 。故被告承租原告系爭土地118.1平方公尺部分，租金應調整為每月2,976元(計算式：4320元×118.1×7%÷12＝2976元，元以下四捨五入)；系爭土地通行權償金13平方公尺部分，應調整為328元(計算式：4320元×13×7%÷12＝328元，元以下四捨五入)，為有理由。

五、綜上所述，原告主張民法第442條及類推適用民法第442條規定，請求調整被告使用系爭土地之租金及償金等語，即屬可採。是原告請求被告承租原告所有系爭土地(面積118.1平方公尺)之租金，自111 年7 月1 日起，其租金調整為每月2,976元。被告就原告所有系爭土地(面積13平方公尺)所設定之通行權，自111 年7 月1 日起，其償金調整為每月328元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭