鳳山簡易庭101年度鳳簡字第431號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　101年度鳳簡字第431號

原告

李愷臻

原告

張家銘

原告

前列二人共同

訴訟代理人

李文振

被告

王干絨

訴訟代理人

林俊良

上列當事人間請求請求核定法定地上權事件，本院於民國101 年11月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：坐落於高雄市○○區○○段0000000 地號之土地( 下稱系爭土地) 為被告所有( 權利範圍：全部) ，而坐落於該土地上建號為同段1407號即門牌號碼高雄市○○路00號之2 層樓加強磚造建物( 下稱系爭房屋) 原為被告兒子林俊良( 應係林佑恩) 所有，系爭房屋於民國100 年2 月23日經法院實施拍賣而由原告2 人拍定取得所有權( 權利範圍各為2 分之1)，並於100 年3 月16日辦妥所有權移轉登記，從而系爭建物與其坐落之土地形成所有人不同屬一人之情況，依民法第838 條之1 第1 項規定，原告買受之系爭建物就被告所有之前開土地應存有法定地上權，期間至系爭建物滅失為止，並參照土地法第105 條準用第97條規定，城市地方土地之租金，以不超過土地申報總價年息10% 為限，系爭土地面積63平方公尺，現申報地價為每平方公尺新臺幣( 下同)8,480元，申報總價為534,240 元，年息10% 為53,424元，爰以年息5%為租金標準，計算其年租金為26,712元。因兩造無法就租金金額、期間、範圍等事項達成協議，為此，爰依法訴請法院判決核定地上權之內容，以杜絕紛爭。並聲明：原告所有之房屋建號高雄市○○區○○段0000號即門牌號碼高雄市鳳山區○○路00號，就被告所有坐落高雄市○○區○○段0000000 號土地之地上權，其地租為每年26,712元，期間至系爭建物滅失為止，範圍為土地之全部。

二、被告則以：系爭建物及土地原來所有權人是訴外人林金星，後來其將系爭建物及土地均過戶給伊，之後伊再將系爭建物所有權移轉給伊兒子即訴外人林佑恩，但土地還是在伊名下，伊不願意將土地租給原告，希望原告開一個合理價錢讓伊把系爭建物買回來等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、本院得心證之理由：

㈠按土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838 條之1 第1 項定有明文。而觀諸其立法意旨，係認土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第75條第3 項、辦理強制執行事件應行注意事項四十（七）所明定。如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益，爰明定此時視為已有地上權之設定。惟其地租、期間及範圍，宜由當事人協議定之；如不能協議時，始請求法院以判決定之。如土地及其土地上之建築物同屬一人所有，執行法院僅就土地或建築物拍賣時，依前述同一理由，亦宜使其發生法定地上權之效力，爰增訂第一項。是上開法條適用之前提，應係以「土地及土地上建物同屬一人所有」為限，苟不符合該前提事實，自難主張有該條所定法定地上權之存在。

㈡查系爭建物係原告2 人經由法院拍賣程序拍定而取得所有權一事，業據原告提出系爭建物登記謄本、系爭建物權利異動索引及拍賣公告等件在卷可證( 見本院卷第9 頁、第26至28頁、第59頁) ，且為被告所不爭執，此部分事實固堪認定屬實。然查，系爭建物於拍賣當時，其所有權人為林佑恩，而系爭土地於拍賣當時之所有權人為被告乙節，有系爭土地及建物登記謄本與異動索引等資料在卷可憑( 見本院卷第8頁、第26至28頁) ，顯見系爭建物與土地於拍賣當時已非屬同一人所有，要與前揭法定地上權之要件不符；何況系爭建物之拍賣公告上亦明確記載「……本件建物坐落之新甲段1116-29 號所有權人為第三人王干絨，該建物所坐落之土地不在拍賣範圍，拍定後，拍定人應自行與土地所有權人處理建物就坐落土地之使用法律關係，如有爭議，以實體判決為準……」等語，則原告於拍定系爭建物之前對於系爭建物與土地分屬不同人所有一情已得充分暸解，本於私法自治之精神，系爭土地及建物之利用關係自仍應委由當事人自行協商解決，本件情形與前開法定地上權規定緣由係因倘若拍賣當時土地、建物所有人同一，而於拍賣後其土地與建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，而擬制當事人有設定地上權之意思之立法意旨相異，自無直接適用或類推適用該條規定之可能。從而，原告本於民法第838 條之1 規定，主張系爭建物與土地間具有法定地上權存在云云，自有未洽，故而其本於前揭主張之法定地上權請求本院核定法定地上權之地租、範圍、期間等，於法亦有未合，不應准許。

四、綜上所述，本件原告所有系爭建物無從適用民法第838 條之1 第1 項規定而取得法定地上權，從而，原告依該條第1 項請求本院核定系爭建物法定地上權之租金、範圍、期間等事項，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核於判決結論無影響，爰不再一一論列，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項。本件訴訟費用額依職權確定如主文所示之金額。