強制執行法 第 75 條（不動產之執行方法）
- 1.不動產之強制執行，以查封、拍賣、強制管理之方法行之。
- 2.前項拍賣及強制管理之方法，於性質上許可並認為適當時，得併行之。
- 3.建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣。
- 4.應拍賣之財產有動產及不動產者，執行法院得合併拍賣之。
- 5.前項合併拍賣之動產，適用關於不動產拍賣之規定。
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重點摘要強制執行法第75條規定不動產強制執行採查封、拍賣、強制管理三種方法，性質許可時得併行；建築物與基地同屬債務人者得併付拍賣。
Q · 不動產被強制執行一定會被法拍嗎？
依強制執行法第75條，不動產強制執行有查封、拍賣、強制管理三種方法。查封只是凍結處分，並非必然拍賣；若不動產有穩定租金收益，債權人或債務人可走「強制管理」由法院收取收益清償，房屋不被賣出。三種方法在性質許可且適當時得併行，建築物與其基地同屬債務人時並得併付拍賣。
白話解讀
債權人拿到了對你不動產的執行名義，接下來法院怎麼動手？這條列出三種武器：查封（先鎖住你的房子不讓你賣掉或移轉）、拍賣（公開標售給出價最高的人）、強制管理（不賣房子，但把租金收益直接撥給債權人）。大部分人只知道法拍，但「強制管理」這條路徑知道的人極少。它的邏輯是：如果你的房子每月收租五萬，債權只有一百萬，與其賤價拍賣，不如讓法院直接收二十個月的租金來還債。更關鍵的是第三、四項：如果建築物跟土地都是你的，法院可以綁在一起賣；動產和不動產也能合併拍賣。這不是法院的善意，是防止分開賣導致價值暴跌，最終吃虧的其實是你。
法律定性
強制執行法第75條為不動產執行的方法總則，明定不動產之強制執行得以查封、拍賣、強制管理三種方法為之；於性質許可並認為適當時得併行，並就建築物與基地同屬債務人、動產與不動產併存時設有合併拍賣規定，以避免標的物被人為拆解而價值減損。
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Q1房子被查封後還能住嗎？▾
可以。查封的效果是限制處分（不能賣、不能設定抵押），但不影響繼續居住與使用。若由債務人擔任保管人，則負有維護房屋狀態的義務；查封期間故意毀損房屋或拆除設備可能構成妨害執行，法院得處罰甚至管收。
Q2什麼情況下法院會同意強制管理而不是拍賣？▾
法院考量兩個條件：性質上許可（不動產確有收益可能，例如出租中的房屋）且認為適當（債權額相對收益不至於需要收取過久）。純自住、無收益的房屋通常難以走強制管理。實務上由法院選任管理人，管理費用也從收益中扣除，實際到手金額會再打折。
Q3不動產強制執行有哪幾種方法？▾
查封、拍賣、強制管理三種，性質上許可並認為適當時得併行，這是強制執行法第75條的核心。
Q4拍賣跟強制管理差在哪？▾
拍賣是賣掉房子一次取得價金、所有權移轉；強制管理不賣房，由管理人收取租金等收益分次清償。
Q5什麼是併付拍賣？▾
建築物與基地同屬債務人、或動產與不動產併存時，合併拍賣以維持整體價值，避免拆開賣導致減損。
Q6查封跟假扣押有什麼不同？▾
查封是本案執行階段凍結處分權以利拍賣或管理；假扣押是起訴前的保全程序，目的在防止脫產，兩者階段不同。
Q7不動產強制執行怎麼聲請？▾
備齊執行名義 → 向不動產所在地法院遞狀 → 繳執行費（千分之八）→ 法院囑託查封登記 → 選擇拍賣或強制管理。
Q8法拍底價怎麼算？▾
由鑑價機構評估市價後設定底價，第一拍通常為鑑價八折，流標後逐次減價，可能以市價六折成交。
Q9聲請不動產強制執行要多少錢？▾
執行費為執行標的金額的千分之八，另有鑑價費、登報費等；強制管理還需自收益扣除管理人報酬。
Q10債務人想保住房子可以怎麼做？▾
若不動產有穩定租金收益，可在裁定拍賣前主動聲請以強制管理替代或併行，法院認適當時得准許。
Q11強制管理 vs 拍賣哪個對債務人有利？▾
債權額小且不動產有穩定收益時強制管理可保住房屋；債權額高、求速清償則拍賣較常見。
Q12本案查封 vs 假扣押查封差在哪？▾
本案查封進入拍賣或管理程序終局受償；假扣押僅保全凍結，不能直接拍賣受償。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 拍賣 | 強制管理 |
|---|---|---|
| 標的物去向 | 公開標售，所有權移轉給拍定人 | 保留所有權，僅攔截收益 |
| 清償速度 | 一次取得價金，速度快 | 分次以收益清償，速度慢 |
| 適用前提 | 任何不動產 | 性質上有收益可能且法院認適當 |
| 額外成本 | 鑑價費、執行費 | 管理人報酬與管理費自收益扣除 |
| 對債務人影響 | 可能喪失不動產 | 保住不動產，僅暫失收益 |
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