強制執行法第 三 節 對於不動產之執行
- 原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統
第 三 節 對於不動產之執行
- 不動產之強制執行，以查封、拍賣、強制管理之方法行之。
- 前項拍賣及強制管理之方法，於性質上許可並認為適當時，得併行之。
- 建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣。
- 應拍賣之財產有動產及不動產者，執行法院得合併拍賣之。
- 前項合併拍賣之動產，適用關於不動產拍賣之規定。
- 查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員依左列方法行之： 一、揭示。 二、封閉。 三、追繳契據。
- 前項方法，於必要時得併用之。
- 已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。
- 查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項： 一、為查封原因之權利。 二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。 三、債權人及債務人。 四、查封方法及其實施之年、月、日、時。 五、查封之不動產有保管人者，其保管人。
- 查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第四十八條第二項規定之人員到場者，亦應簽名。
- 執行法官或書記官，為調查前條第一項第二款情事或其他權利關係，得依下列方式行之： 一、開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人，並得命其提出有關文書。 二、向警察及其他有關機關、團體調查，受調查者不得拒絕。
- 前項情形，債務人無正當理由拒絕陳述或提出文書，或為虛偽陳述或提出虛偽之文書者，執行法院得依債權人聲請或依職權管收債務人。但未經訊問債務人，並認非予管收，顯難查明不動產狀況者，不得為之。
- 第三人有前項情形或拒絕到場者，執行法院得以裁定處新臺幣一萬五千元以下之罰鍰。
已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。
查封之不動產保管或管理，執行法院得交由有關機關、自治團體、商業團體、工業團體或其他團體為之。
拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。
- 不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用者，執行法院應將其事由通知債權人。債權人於受通知後七日內，得證明該不動產賣得價金有賸餘可能或指定超過該項債權及費用總額之拍賣最低價額，並聲明如未拍定願負擔其費用而聲請拍賣。逾期未聲請者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。
- 依債權人前項之聲請為拍賣而未拍定，債權人亦不承受時，執行法院應公告願買受該不動產者，得於三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院於訊問債權人及債務人意見後，許其應買；債權人復願承受者亦同。逾期無人應買或承受者，執行法院應撤銷查封，將不動產返還債務人。
- 不動產由順位在先之抵押權或其他優先受償權人聲請拍賣者，不適用前二項之規定。
- 第一項、第二項關於撤銷查封將不動產返還債務人之規定，於該不動產已併付強制管理之情形；或債權人已聲請另付強制管理而執行法院認為有實益者，不適用之。
- 拍賣不動產，應由執行法院先期公告。
- 前項公告，應載明下列事項： 一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。 二、拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金額者，其金額。 三、拍賣最低價額。 四、交付價金之期限。 五、閱覽查封筆錄之處所及日、時。 六、定有應買資格或條件者，其資格或條件。 七、拍賣後不點交者，其原因。 八、定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時。
拍賣期日距公告之日，不得少於十四日。
拍賣不動產，由執行法官命書記官督同執達員於執行法院或其他場所為之。
- 拍賣公告，應揭示於執行法院及不動產所在地或其所在地之鄉鎮市（區）公所。
- 拍賣公告，應公告於法院網站；法院認為必要時，得命登載於公報或新聞紙。
拍賣不動產，執行法院得因債權人或債務人之聲請或依職權，以投標之方法行之。
以投標方法拍賣不動產時，執行法院得酌定保證金額，命投標人於開標前繳納之。
- 投標人應以書件密封，投入執行法院所設之標匭。
- 前項書件，應載明左列事項： 一、投標人之姓名、年齡及住址。 二、願買之不動產。 三、願出之價額。
開標應由執行法官當眾開示，並朗讀之。
投標應繳納保證金而未照納者，其投標無效。
- 投標人願出之最高價額相同者，以當場增加之金額最高者為得標人；無人增加價額者，以抽籤定其得標人。
- 前項得標人未於公告所定期限內繳足價金者，再行拍賣。但未中籤之投標人仍願按原定投標條件依法承買者，不在此限。
- 拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。
- 依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。
再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。
前二條再行拍賣之期日，距公告之日，不得少於十日多於三十日。
- 債權人有二人以上願承受者，以抽籤定之。
- 承受不動產之債權人，其應繳之價金超過其應受分配額者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給權利移轉證書；逾期不繳者，再行拍賣。但有未中籤之債權人仍願按原定拍賣條件依法承受者，不在此限。
- 第六十八條之二之規定，於前項再行拍賣準用之。
- 經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。
- 前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。
- 第九十四條第二項、第三項之規定，於本條第一項承買準用之。
- 供拍賣之數宗不動產，其中一宗或數宗之賣得價金，已足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用時，其他部分應停止拍賣。
- 前項情形，債務人得指定其應拍賣不動產之部分。但建築物及其基地，不得指定單獨拍賣。
拍賣之不動產，買受人繳足價金後，執行法院應發給權利移轉證書及其他書據。
- 拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。
- 前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。
- 存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。
- 債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。
- 第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。
- 依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。
- 前項執行程序，應徵執行費。
- 房屋內或土地上之動產，除應與不動產同時強制執行外，應取去點交債務人或其代理人、家屬或受僱人。
- 無前項之人接受點交時，應將動產暫付保管，向債務人為限期領取之通知，債務人逾限不領取時，得拍賣之而提存其價金，或為其他適當之處置。
- 前二項規定，於前條之第三人適用之。
債務人應交出書據而拒絕交出時，執行法院得將書據取交債權人或買受人，並得以公告宣示未交出之書據無效，另作證明書發給債權人或買受人。
- 共有物應有部分第一次之拍賣，執行法院應通知他共有人。但無法通知時，不在此限。
- 最低拍賣價額，就共有物全部估價，按債務人應有部分比例定之。
已查封之不動產，執行法院得因債權人之聲請或依職權，命付強制管理。
- 命付強制管理時，執行法院應禁止債務人干涉管理人事務及處分該不動產之收益，如收益應由第三人給付者，應命該第三人向管理人給付。
- 前項命第三人給付之命令，於送達於該第三人時發生效力。
- 管理人由執行法院選任之。但債權人得推薦適當之人。
- 執行法院得命管理人提供擔保。
- 管理人之報酬，由執行法院詢問債權人及債務人意見後定之。
- 強制管理，以管理人一人為之。但執行法院認為必要時，得選任數人。
- 管理人有數人時，應共同行使職權。但執行法院另以命令定其職務者，不在此限。
- 管理人共同行使職權時，第三人之意思表示，得僅向其中一人為之。
- 執行法院對於管理人，應指示關於管理上必要之事項，並監督其職務之進行。
- 管理人將管理之不動產出租者，應以書面為之，並應經執行法院之許可。
- 執行法院為前項許可時，應詢問債權人及債務人之意見。但無法通知或屆期不到場者，不在此限。
管理人不勝任或管理不適當時，執行法院得解除其職務或更換之。
管理人因強制管理及收益，得占有不動產，遇有抗拒，得請執行法院核辦，或請警察協助。
- 管理人於不動產之收益，扣除管理費用及其他必需之支出後，應將餘額速交債權人；如有多數債權人參與分配，執行法院認為適當時，得指示其作成分配表分配之。
- 債權人對於前項所交數額有異議時，得向執行法院聲明之；如債權人於前項分配表達到後三日內向管理人異議者，管理人應即報請執行法院分配之。
- 第一項收益，執行法院得依債務人或其共同生活之親屬之聲請，酌留維持其生活所必需之數額，命管理人支付之。
- 管理人應於每月或其業務終結後，繕具收支計算書，呈報執行法院，並送交債權人及債務人。
- 債權人或債務人對於前項收支計算書有異議時，得於接得計算書後五日內，向執行法院聲明之。
- 強制執行之債權額及債務人應負擔之費用，就不動產之收益已受清償時，執行法院應即終結強制管理。
- 不動產之收益，扣除管理費用及其他必需之支出後，無賸餘之可能者，執行法院應撤銷強制管理程序。
不動產之強制執行，除本節有規定外，準用關於動產執行之規定。
