強制執行法 第 96 條（拍賣不動產之限度）
- 1.供拍賣之數宗不動產，其中一宗或數宗之賣得價金，已足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用時，其他部分應停止拍賣。
- 2.前項情形，債務人得指定其應拍賣不動產之部分。但建築物及其基地，不得指定單獨拍賣。
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重點摘要強制執行法第96條規定，數宗不動產拍賣時，只要部分價金已足清償債權與執行費用，其餘應停止拍賣；債務人可指定先拍順序，但建物與基地不得分開拍賣。
Q · 欠錢被查封，名下好幾間房一定全部被拍嗎？
依強制執行法第96條，數宗不動產拍賣時，只要其中一宗或數宗的價金足以清償債權額加上債務人應負擔的執行費用，其餘就應停止拍賣（超額拍賣禁止）。第二項並賦予債務人指定先拍順序的權利，但建築物與其基地不得拆開單獨拍賣，以免分離貶損價值。
白話解讀
你欠銀行五百萬，名下有三間套房各值四百萬。法院要拍賣你的房子來還錢。問題來了：需要拍幾間？答案不是三間全拍，而是拍到夠還錢就要停手。第一間賣了四百萬、第二間賣了三百萬，加起來七百萬，扣掉執行費用後如果已經超過五百萬的債務，第三間就不能再拍了。這就是「超額禁止原則」在不動產拍賣中的具體展現。更重要的是第二項：你可以指定先拍哪一間。三間套房裡你最在意哪間？出租中那間每月有租金收入？自住那間是你的家？你有權告訴法院：先拍另一間。但有一個但書：房子跟它底下的地不能分開拍。你不能說「只拍建物不拍土地」或反過來，因為分開賣會嚴重貶損雙方價值。
法律定性
強制執行法第96條為不動產拍賣的「超額禁止」與「指定順序」規範：數宗不動產拍賣時，賣得價金足以清償債權額及執行費用者，其餘部分應停止拍賣；債務人得指定應拍賣之部分，惟建築物及其基地不得指定單獨拍賣，藉此在債權實現與債務人財產權之間維持比例。
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Q1強制執行法第96條是什麼？▾
規範不動產拍賣的超額禁止與債務人指定順序：拍到夠清償債權與費用就停止，且債務人可選先拍哪一宗。
Q2法院判斷「夠了」是看債務金額還是含費用？▾
看全部。包含強制執行之債權額加上債務人應負擔的執行費（執行費、鑑價費、公告費等），總和被涵蓋才停止。
Q3債務人指定先拍順序，法院一定要照辦嗎？▾
原則上應尊重，但指定明顯不合理（如故意挑不足清償的拖延）時，法院有裁量權不採。
Q4為什麼建築物和土地不能分開拍？▾
分開賣會嚴重貶損價值並衍生法定地上權問題，故第96條但書禁止指定單獨拍賣建物或其基地。
Q5只有一間房但價值遠超債務，能避免被拍嗎？▾
第96條指定權幫不上（沒有其他不動產可替代），但可自行清償、談分期，或聲請先執行存款、車輛等其他財產。
Q6拍賣已足額清償，債權人能堅持繼續拍嗎？▾
不能。足額清償後其餘部分應停止拍賣，這不是債權人可裁量的事項。
Q7債務人要在什麼時候指定拍賣順序？▾
愈早愈好，最好在拍賣公告前以書狀向執行法院提出，公告後再改難度大增。
Q8法院沒主動停止超額拍賣怎麼辦？▾
債務人可即時向執行法院聲明異議並附得款已足額之計算，請求停止後續拍賣。
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