強制執行法 第 96 條（拍賣不動產之限度）
- 1.供拍賣之數宗不動產，其中一宗或數宗之賣得價金，已足清償強制執行之債權額及債務人應負擔之費用時，其他部分應停止拍賣。
- 2.前項情形，債務人得指定其應拍賣不動產之部分。但建築物及其基地，不得指定單獨拍賣。
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重點摘要強制執行法第96條規定，數宗不動產拍賣時，只要部分價金已足清償債權與執行費用，其餘應停止拍賣；債務人可指定先拍順序，但建物與基地不得分開拍賣。
Q · 欠錢被查封，名下好幾間房一定全部被拍嗎？
依強制執行法第96條，數宗不動產拍賣時，只要其中一宗或數宗的價金足以清償債權額加上債務人應負擔的執行費用，其餘就應停止拍賣（超額拍賣禁止）。第二項並賦予債務人指定先拍順序的權利，但建築物與其基地不得拆開單獨拍賣，以免分離貶損價值。
白話解讀
你欠銀行五百萬，名下有三間套房各值四百萬。法院要拍賣你的房子來還錢。問題來了：需要拍幾間？答案不是三間全拍，而是拍到夠還錢就要停手。第一間賣了四百萬、第二間賣了三百萬，加起來七百萬，扣掉執行費用後如果已經超過五百萬的債務，第三間就不能再拍了。這就是「超額禁止原則」在不動產拍賣中的具體展現。更重要的是第二項：你可以指定先拍哪一間。三間套房裡你最在意哪間？出租中那間每月有租金收入？自住那間是你的家？你有權告訴法院：先拍另一間。但有一個但書：房子跟它底下的地不能分開拍。你不能說「只拍建物不拍土地」或反過來，因為分開賣會嚴重貶損雙方價值。
法律定性
強制執行法第96條為不動產拍賣的「超額禁止」與「指定順序」規範：數宗不動產拍賣時，賣得價金足以清償債權額及執行費用者，其餘部分應停止拍賣；債務人得指定應拍賣之部分，惟建築物及其基地不得指定單獨拍賣，藉此在債權實現與債務人財產權之間維持比例。
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🧮 本條試算
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Q1法院怎麼判斷「夠了」？是看債務金額還是看全部費用？▾
看全部。強制執行之債權額加上債務人應負擔之費用（執行費、鑑價費、公告費等）。只有當拍賣所得已足以涵蓋這些總和時，才停止拍賣。執行費用不是小數目，自己先算清楚總數，才知道何時可主張停止。
Q2我只有一間房但價值遠超債務，有辦法避免被拍嗎？▾
第96條指定權幫不了你（沒有其他不動產可替代）。但可自行籌款清償債務加執行費撤銷查封、與債權人談分期，或聲請法院先執行存款、車輛等其他財產。若有債務人異議之訴的事由（如已清償或有抵銷），聲請停止執行是最快的煞車。
Q3為什麼建築物和土地不能分開拍？▾
分開賣會嚴重貶損價值：房子沒有土地，使用權不確定；土地上有別人的房子，買家不能自由使用，還會產生法定地上權（民法第876條）的複雜問題。即使土地與建物分屬不同人，法院拍賣時仍須處理法定地上權，買法拍土地前務必把此風險算進去。
Q4債務人指定拍賣順序，法院一定要聽嗎？▾
原則上法院應尊重債務人的指定，但若指定明顯不合理（如故意挑價值最低、明知不足清償只為拖延），法院有裁量權不予採納。書狀中簡要說明指定理由（自住住所、另一不動產已有承租人可即時點交），法院更容易同意。
Q5強制執行法第96條是什麼？▾
規範不動產拍賣的超額禁止與債務人指定順序：拍到夠清償債權與費用就停，債務人可選先拍哪一宗，但房地不得分開拍。
Q6什麼叫超額拍賣禁止？▾
數宗不動產中部分價金已足清償債權額加執行費用時，其餘部分必須停止拍賣，不得逾越必要範圍處分財產。
Q7債務人的指定拍賣順序權是什麼？▾
債務人得向法院指定先拍哪一宗不動產，保留對自己生活影響最小者；但不得指定建物與其基地單獨拍賣。
Q8什麼是建物基地不分離拍賣？▾
建築物及其基地不得指定單獨拍賣，因分離會嚴重貶損價值並衍生法定地上權的複雜法律關係。
Q9被查封後怎麼指定先拍哪一間？▾
拍賣公告前以書狀向執行法院指定，並簡述理由（自住、已出租可即時點交），愈早法院愈容易配合。
Q10怎麼判斷拍賣應該停止？▾
第一宗拍定後計算得款是否 ≥ 債權額＋債務人應負擔之執行費用，足額即聲請停止後續拍賣。
Q11聲請停止後續拍賣的成本是什麼？▾
聲明異議或聲請停止本身負擔低，重點在即時提出與附上得款足額之計算依據，避免錯過時點。
Q12怎麼證明得款已足額清償？▾
以拍定價金合計、債權額、法院核算的執行費用三者對照計算表，向執行法院陳報。
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