強制執行法 第 95 條（強制管理及再行拍賣）
- 1.經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。
- 2.前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。
- 3.第九十四條第二項、第三項之規定，於本條第一項承買準用之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要強制執行法第 95 條的特別變賣，是不動產二次減價流標後的三個月應買期；逾期無人買、債權人又不聲請，執行即視為撤回。
Q · 房子法拍三次都沒人買，接下來會怎樣？
依強制執行法第 95 條，不動產經二次減價拍賣仍未拍定，且債權人不願或不得承受時，法院應於十日內公告三個月「特別變賣」（應買公告），任何人得依原拍賣條件應買。若三個月內無人應買，債權人又未聲請另行估價或減價拍賣，即視為撤回該不動產之執行——債權與執行名義仍在，但查封塗銷，須重新聲請。
白話解讀
追了好幾年的債，好不容易查封了房子，拍了一次流標，減價拍了兩次又流標，債權人也不想承受。到這一步，很多人以為是死局。第95條就是這個死局的出口，但出口有一個倒數計時器。法院會公告：三個月內，任何人都可以按原定拍賣條件來買。這段期間叫「特別變賣」（實務上也叫「應買公告」），價格不會再降了，就是第二次減價後的底價。三個月內有人來買，法院就賣給他。如果這三個月內連一個人都不來，而債權人也沒有在期限內聲請另行估價或減價拍賣，後果極其嚴重：視為撤回執行。你的查封白做了，之前花的執行費白花了，想再來一次得重新聲請。
法律定性
特別變賣（應買公告）指不動產經二次減價拍賣均未拍定、債權人亦不願或不得承受時，執行法院於十日內公告，開放三個月期間由任何人依原定拍賣條件應買的程序。期間屆滿無人應買且債權人未聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行，為強制執行程序的終結性節點。
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Q1什麼是特別變賣（應買公告）？▾
二次減價拍賣流標後，法院公告三個月由任何人依原底價直接應買的程序，無競標、先到先得。
Q2特別變賣的價格是多少？▾
就是第二次減價拍賣後的底價，不會再降，公告上載明該金額。
Q3三個月內沒人買會怎樣？▾
債權人若未聲請另行估價或減價拍賣，視為撤回該不動產之執行，查封塗銷。
Q4視為撤回後債權消滅嗎？▾
不會。債權與執行名義仍有效，但須重新聲請查封、鑑價、拍賣，成本全部重來。
Q5債務人在特別變賣期間能自己賣房嗎？▾
不行，查封效力仍在；但可引介買家向法院表示應買，或清償全部債務後撤銷查封。
Q6怎麼查哪些物件在特別變賣？▾
司法院法拍公告系統搜尋「應買」或篩選「特別變賣」即可。
Q7債權人怎麼避免被視為撤回？▾
在三個月內、無人應買前，聲請承受或另行估價、減價拍賣，維持程序延續。
Q8特別變賣的房子適合投資嗎？▾
價格是連續減價後低點，但通常有產權複雜、占用等瑕疵，須具備處理能力。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 減價拍賣 | 特別變賣 | 承受 |
|---|---|---|---|
| 啟動時點 | 第一次拍賣流標後 | 第二次減價拍賣流標且債權人不承受後 | 任一次拍賣流標後債權人主動承受 |
| 價格 | 前次底價打折（通常八折） | 第二次減價後底價，不再下降 | 以當次底價抵充債權 |
| 競價方式 | 投標競價，價高者得 | 無競標，先到先得 | 債權人逕行取得所有權 |
| 期限 | 依拍賣期日 | 公告日起三個月 | 拍賣期日當場或法定期間內 |
| 逾期後果 | 進入下一程序 | 無人買且債權人不聲請即視為撤回執行 | 不承受則續行特別變賣 |
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