重點摘要強制執行法第 95 條的特別變賣，是不動產二次減價流標後的三個月應買期；逾期無人買、債權人又不聲請，執行即視為撤回。
Q · 房子法拍三次都沒人買，接下來會怎樣？
二次減價流標後開放三個月應買，逾期無人買視為撤回。
依強制執行法第 95 條，不動產經二次減價拍賣仍未拍定，且債權人不願或不得承受時，法院應於十日內公告三個月「特別變賣」（應買公告），任何人得依原拍賣條件應買。若三個月內無人應買，債權人又未聲請另行估價或減價拍賣，即視為撤回該不動產之執行——債權與執行名義仍在，但查封塗銷，須重新聲請。
追了好幾年的債，好不容易查封了房子，拍了一次流標，減價拍了兩次又流標，債權人也不想承受。到這一步，很多人以為是死局。第95條就是這個死局的出口，但出口有一個倒數計時器。法院會公告：三個月內，任何人都可以按原定拍賣條件來買。這段期間叫「特別變賣」（實務上也叫「應買公告」），價格不會再降了，就是第二次減價後的底價。三個月內有人來買，法院就賣給他。如果這三個月內連一個人都不來，而債權人也沒有在期限內聲請另行估價或減價拍賣，後果極其嚴重：視為撤回執行。你的查封白做了，之前花的執行費白花了，想再來一次得重新聲請。
特別變賣（應買公告）指不動產經二次減價拍賣均未拍定、債權人亦不願或不得承受時，執行法院於十日內公告，開放三個月期間由任何人依原定拍賣條件應買的程序。期間屆滿無人應買且債權人未聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行，為強制執行程序的終結性節點。
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特別變賣（應買公告）是法拍最後一關：經過兩次減價拍賣都沒賣掉且無人承受後，法院公告三個月，任何人可以按最後一次拍賣的底價直接購買。跟一般拍賣最大的差別是沒有競標程序，先到先得，價格就是公告的那個數字，不用舉牌加價。
不是。視為撤回的只是這次的執行程序，你的債權和執行名義仍然有效，可以重新聲請強制執行，但要再走一次查封、鑑價、拍賣的完整流程，之前繳的執行費不退。如果預見短期內賣不掉，與其讓它視為撤回再重來，不如在三個月內聲請另行估價或減價拍賣，保住程序延續。
不行。查封效力在特別變賣期間仍然存在，債務人不能自行處分不動產。但債務人可以找到買家，透過買家向法院表示應買的方式完成交易，或自行清償全部債務加執行費後聲請撤銷查封。
不動產二次減價拍賣流標後，法院公告三個月由任何人依原底價直接應買的程序，無競標、先到先得。
一般拍賣要投標競價、價高者得；應買公告無競標、價格固定為最後底價、先到先得。
法律擬制債權人撤回這次的不動產執行，查封塗銷；但債權與執行名義不消滅，可重新聲請。
就是第二次減價拍賣後的底價，公告載明該金額，特別變賣期間不再下降。
在三個月應買期內向執行法院表示願依原定拍賣條件應買，法院詢問債權人債務人意見後許其買受。
在三個月內、無人應買前，聲請承受或另行估價、減價拍賣，維持程序延續，別放著不動作。
司法院法拍公告系統搜尋關鍵字「應買」或篩選「特別變賣」即可查到清單。
債權不滅但須重走查封、鑑價、拍賣全程，重繳執行費（執行標的金額千分之八），先前已繳不退。
承受要補差額、立即取得所有權；特別變賣等市場買家、不用補差額但可能落空。視資金與是否想要房子而定。
| 比較面向 | 減價拍賣 | 特別變賣 | 承受 |
|---|---|---|---|
| 啟動時點 | 第一次拍賣流標後 | 第二次減價拍賣流標且債權人不承受後 | 任一次拍賣流標後債權人主動承受 |
| 價格 | 前次底價打折（通常八折） | 第二次減價後底價，不再下降 | 以當次底價抵充債權 |
| 競價方式 | 投標競價，價高者得 | 無競標，先到先得 | 債權人逕行取得所有權 |
| 期限 | 依拍賣期日 | 公告日起三個月 | 拍賣期日當場或法定期間內 |
| 逾期後果 | 進入下一程序 | 無人買且債權人不聲請即視為撤回執行 | 不承受則續行特別變賣 |
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前條未拍定之不動產，債權人不願承受時，應命強制管理。在管理中，依債權人或債務人聲請，得再減價或另估價拍賣。
經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，應命強制管理；在管理中，得依債權人或債務人聲請，再減價或另估價拍賣。
立法理由不動產經拍賣或再行拍賣仍無人應買者，現行法規定債權人不願承受時，應命強制管理，延宕執行程序不能終結，應規定再定期再行拍賣，俾使執行程序早日終結。如經二次減價仍未拍定之不動產，債權人仍不願承受或依法不能承受時，再命強制管理。但在管理中依債權人或債務人之聲請，得再減價或另估價拍賣，以昭慎重，而杜流弊，故增訂第一、二項。
經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，應命強制管理；在管理中，得依債權人或債務人聲請，再減價或另估價拍賣。但強制管理顯有困難或無實益時，得逕行減價或另估價拍賣。 前項拍賣，適用第九十一條至前條之規定。 第一項再減價或另估價拍賣，仍未拍定，債權人亦不願承受時，執行法院應公告願買受該不動產者，得於六個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者亦同。 前項情形，債權人亦得於六個月內聲請另行估價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於六個月內聲請另行估價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。 第九十四條第二項、第三項之規定，於本條第三項承買準用之。
經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。 前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。 第九十四條第二項、第三項之規定，於本條第一項承買準用之。
立法理由一、經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，依現行法規定應命強制管理，惟依本法第七十五條第二項規定，不動產之拍賣及強制管理，於性質上許可並認為適當時，原得併行之，且經減價拍賣後付強制管理，及再減價拍賣或另行估價拍賣，除延宕結案時間外，並無實益，爰將第一項有關強制管理及再減價拍賣或另估價拍賣之規定刪除，以為兼顧債權人之權益，原條文第四項債權人得聲請減價拍賣之期間為六個月殊嫌過長，效果不彰，爰縮短為「三個月」，以免案件延滯不決，影響當事人權益，移列為第二項。 二、原第五項移列為第三項，並將「於本條第三項承買準用之」，配合修正為「於本條第一項承買準用之」。
前條未拍定之不動產，債權人不願承受時，應命強制管理。在管理中，依債權人或債務人聲請，得再減價或另估價拍賣。
不動產經拍賣或再行拍賣仍無人應買者，現行法規定債權人不願承受時，應命強制管理，延宕執行程序不能終結，應規定再定期再行拍賣，俾使執行程序早日終結。如經二次減價仍未拍定之不動產，債權人仍不願承受或依法不能承受時，再命強制管理。但在管理中依債權人或債務人之聲請，得再減價或另估價拍賣，以昭慎重，而杜流弊，故增訂第一、二項。
經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，應命強制管理；在管理中，得依債權人或債務人聲請，再減價或另估價拍賣。但強制管理顯有困難或無實益時，得逕行減價或另估價拍賣。 前項拍賣，適用第九十一條至前條之規定。 第一項再減價或另估價拍賣，仍未拍定，債權人亦不願承受時，執行法院應公告願買受該不動產者，得於六個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者亦同。 前項情形，債權人亦得於六個月內聲請另行估價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於六個月內聲請另行估價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。 第九十四條第二項、第三項之規定，於本條第三項承買準用之。
一、經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，依現行法規定應命強制管理，惟依本法第七十五條第二項規定，不動產之拍賣及強制管理，於性質上許可並認為適當時，原得併行之，且經減價拍賣後付強制管理，及再減價拍賣或另行估價拍賣，除延宕結案時間外，並無實益，爰將第一項有關強制管理及再減價拍賣或另估價拍賣之規定刪除，以為兼顧債權人之權益，原條文第四項債權人得聲請減價拍賣之期間為六個月殊嫌過長，效果不彰，爰縮短為「三個月」，以免案件延滯不決，影響當事人權益，移列為第二項。 二、原第五項移列為第三項，並將「於本條第三項承買準用之」，配合修正為「於本條第一項承買準用之」。
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