強制執行法 第 98 條（領得權利移轉證書之效力）

先確認租約是在抵押權設定之前還是之後簽的。租約在抵押權之後且法院已在拍賣前除去，可依第 99 條聲請點交；租約在抵押權之前就存在，依第 98 條第二項隨同移轉，須等租約到期或依民法終止。實務提示：許多『不點交』物件折價達市價三到四成，有處理糾紛經驗者反而是低價入手機會。

不需要。依第 98 條第三項，存於不動產上的抵押權因拍賣而消滅，拍賣所得優先清償抵押債權，買受人取得無抵押權的乾淨產權。例外：抵押權擔保的債權未到清償期，拍定人聲明願在拍定價額範圍內清償並經抵押權人同意者，抵押權不消滅。實務提示：此例外少見，多出現在想保留原優惠貸款條件時。

他項權利部會列出抵押權、地上權、永佃權、地役權、典權等。看兩件事：種類與設定日期。抵押權拍賣後消滅不用擔心；其他權利要看設定日期與抵押權的先後，先於抵押權者隨同移轉須承受，後於抵押權且經除去者不移轉。實務提示：有些幾十年前的舊地上權可能已無實際使用事實，可拍定後另訴請確認消滅。

拍賣流標時，債權人可聲明以底價承受該不動產，等於債權人自己變成買受人，效果與一般拍定相同：領得證書後取得所有權、抵押權消滅。實務提示：銀行承受後常透過『銀拍屋』再次出售，價格有時比法拍底價更低，因為目標是盡快脫手而非賺差價。

自領得執行法院核發的權利移轉證書之日起取得，不是得標日或繳清價金日，這是第 98 條第一項明定的時點。

執行法院於拍定人繳清價金後核發的文件，是法拍不動產所有權移轉的法定依據，領得當天即取得所有權。

設定在抵押權之前的地上權、典權、租賃等，拍賣後仍存續並移轉給買受人，買受人必須概括承受。

存於不動產上的抵押權及優先受償權因拍賣而消滅，使買受人取得相對乾淨的產權，是第 98 條第三項的核心。

到地政事務所調不動產謄本看他項權利部的種類與設定日期，再對照拍賣公告的使用情形與租賃註記。

繳清價金領得權利移轉證書後，持證書到地政事務所辦理所有權移轉登記與抵押權塗銷。

租約在抵押權之後且經法院除去者可聲請點交；在抵押權之前者隨同移轉，須等到期或依民法終止。

比對折價幅度與承受風險：不點交常折價三到四成，需評估自己處理占有糾紛的時間與經驗。