強制執行法 第 98 條（領得權利移轉證書之效力）
- 1.拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。
- 2.前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。
- 3.存於不動產上之抵押權及其他優先受償權，因拍賣而消滅。但抵押權所擔保之債權未定清償期或其清償期尚未屆至，而拍定人或承受抵押物之債權人聲明願在拍定或承受之抵押物價額範圍內清償債務，經抵押權人同意者，不在此限。
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重點摘要強制執行法第 98 條規定，法拍屋買受人自領得權利移轉證書之日起取得所有權，抵押權因拍賣而消滅，設定在前的租賃與用益物權則隨同移轉。
Q · 法拍屋什麼時候算我的？
依強制執行法第 98 條第一項，法拍不動產的所有權自買受人「領得執行法院核發之權利移轉證書之日」起移轉，不是得標日、不是繳清價金日。同條第三項，原存於不動產上的抵押權因拍賣而消滅；但第二項規定，設定在抵押權之前的地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係仍隨同移轉，買受人必須概括承受。
白話解讀
法拍屋的所有權到底什麼時候移轉？不是得標那天，不是繳錢那天，是你從法院「領得」權利移轉證書的那一天。但這只是第一層。真正讓法拍老手和新手拉開距離的知識在第二項和第三項。你買到的不動產上面可能掛著租約、地上權、典權，這些權利不會因為拍賣就消失，它們會跟著不動產一起移轉到你頭上。你以為你買了一間空屋，結果裡面住著一個有合法租約的房客，而且你趕不走他。反過來，如果這些權利是在抵押權設定之後才出現的，法院在拍賣前已經把它們除去了，那就不跟著移轉。第三項是好消息：原本壓在不動產上的抵押權，拍賣完就消滅了。你拿到的是乾淨的產權，不用背前手的債。
法律定性
強制執行法第 98 條為不動產拍賣的權利消長核心規範，確立三層效力：所有權自買受人領得權利移轉證書之日起移轉；設定在抵押權之前的用益物權與租賃關係隨同移轉；存於不動產上的抵押權及優先受償權則因拍賣而消滅，使買受人取得相對乾淨的產權。
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Q1法拍屋什麼時候取得所有權？▾
自領得執行法院核發的權利移轉證書之日起，不是得標日或繳錢日。
Q2買法拍屋要背原屋主的房貸嗎？▾
不用，抵押權因拍賣消滅，但欠繳的管理費、地價稅等隨物移轉的負擔可能要承受。
Q3法拍屋裡的租客趕得走嗎？▾
看租約與抵押權設定的先後，租約在前者隨同移轉趕不走，在後且經除去者拍定後消滅。
Q4點交和不點交差在哪？▾
點交是法院幫你交付（含趕人），不點交要你自己處理占有人或租約問題。
Q5地上權會跟著法拍屋移轉嗎？▾
設定在抵押權之前的地上權隨同移轉，買受人要承認；在後且經除去者不移轉。
Q6拍賣所得不夠還債怎麼辦？▾
抵押權仍消滅，不足部分轉為普通債權，債權人不能再對該不動產主張。
Q7債權人承受是什麼意思？▾
流標時債權人以底價自己承受該不動產，效果與一般拍定相同。
Q8投標前要查什麼避免踩雷？▾
調不動產謄本看他項權利種類與設定日期，並看拍賣公告的使用情形與租賃註記。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 點交物件 | 不點交物件 |
|---|---|---|
| 法院是否協助交付 | 法院依第 99 條解除占有並點交 | 買受人需自行處理占有人或另行訴訟 |
| 常見折價幅度 | 折價較小 | 折價常達市價三到四成，反映風險對價 |
| 風險來源 | 風險低，產權單純 | 查封前租約／占有、地上權等隱形負擔 |
| 適合對象 | 首次接觸法拍的買受人 | 有處理糾紛經驗與時間的投資人 |
其他國家怎麼規定 6 國
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