已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。
重點摘要強制執行法第 78 條規定，不動產查封後以債務人為保管人者，債務人仍可為從來之管理或使用，但不得變更現狀減損價值。
Q · 房子被查封後我還能繼續住嗎？
能。你若是保管人可續為從來使用
依強制執行法第 78 條，已查封不動產若以債務人為保管人，債務人仍得為「從來之管理或使用」，自住就繼續住、出租就繼續收租。但僅限維持查封時的原狀，不得變更用途或減損不動產價值，否則可能觸犯刑法第 139 條損壞查封物罪。若保管人為第三人，債務人可向執行法院聲請在必要範圍內管理或使用。
房子被法院查封了，你是不是就要立刻搬走、不能碰它？絕大多數被查封的債務人都以為自己會被趕出去，然後在恐慌中做出各種錯誤決定。事實正好相反：如果你是保管人（實務上多數情況是債務人自己保管），你可以繼續住、繼續用，維持原來的管理狀態。法律用的是「從來之管理或使用」這個詞，意思是你之前怎麼用，現在就可以繼續怎麼用。自住就繼續住，出租就繼續收租。但有一條隱形的線：你只能「維持現狀」，不能做任何會降低不動產價值的行為。拆掉隔間、砍掉院子裡的大樹、把客廳改成倉庫堆廢料，這些都可能被認定為毀損查封物，那是刑法第139條的事了。即使保管人不是你，你還是可以向法院聲請在必要範圍內管理或使用，法院會視情況裁准。
強制執行法第 78 條為查封不動產的保管使用規範，區分兩種情形：以債務人為保管人者，債務人當然得為查封時原有的管理或使用；由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用。其核心在於查封僅禁止處分、不禁止使用，於債權保全與債務人基本居住權之間取得平衡。
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看時間點。查封前已在出租可繼續維持租約，屬於從來之管理；查封後新簽租約可能被認定為處分查封物，且依強制執行法第 51 條對債權人不生效力，拍定後新買家不受拘束。查封前的租約若經公證，拍定後買受人仍須承受，會影響拍賣價格與買家意願。
保管人須以善良管理人注意義務保管查封物，不得使不動產價值減損。若故意毀損、隱匿或處分查封物，依刑法第 139 條可處二年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。實務上最常見的踩線不是砸房子，而是查封後偷偷過戶給親友（會被撤銷）或拆除屋內設備變賣。
能。依強制執行法第 78 條，你若被指定為保管人，可繼續查封前的從來使用，自住就繼續住。
指查封當時的原有使用狀態。之前自住就只能自住、之前出租就維持租約，不能新增或變更使用方式。
查封產生禁止處分效力（不能賣、不能設定抵押），但不禁止使用。能不能用和能不能賣是兩件事。
不一定。多數情況查封筆錄指定債務人自己為保管人，但也可能由債權人指定的第三人保管。
確認自己是保管人 → 書面向法院陳報使用狀態 → 凍結現狀不做減損價值的行為 → 非保管人則聲請必要範圍使用。
合理的維護修繕（如修漏水、油漆）屬正常管理範圍；大興土木改變不動產狀態則可能被認定逾越。
向執行法院聲請在必要範圍內管理或使用，說明屋內有重要文件或營業設備，法院通常會准許取回。
查封後孳息屬執行標的一部分，建議保留紀錄，拍賣後債權人可能主張該筆款項用於清償。
繼續自住風險低（屬從來使用）；查封後新簽租約風險高，可能被認定處分查封物且依第 51 條對債權人不生效力。
債務人保管當然可為從來使用無須聲請；第三人保管時債務人須向法院聲請、限必要範圍。
| 比較面向 | debtor_as_keeper | third_party_keeper |
|---|---|---|
| 使用權來源 | 當然得為從來之管理或使用（無須聲請） | 須向執行法院聲請許可 |
| 使用範圍 | 查封時的原有使用狀態 | 法院核定之必要範圍 |
| 聲請程序 | 不需要 | 須提出聲請，法院視情況裁准 |
| 現狀變更限制 | 不得減損價值，否則涉刑法第 139 條 | 同樣不得減損價值 |
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已查封之不動產，執行法院得許債務人於必要範圍內，管理或使用之。
已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。
已查封之不動產，執行法院得許債務人於必要範圍內，管理或使用之。
已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。
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