強制執行法 第 78 條（債務人之管理使用）
已查封之不動產，以債務人為保管人者，債務人仍得為從來之管理或使用。由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要強制執行法第 78 條規定，不動產查封後以債務人為保管人者，債務人仍可為從來之管理或使用，但不得變更現狀減損價值。
Q · 房子被查封後我還能繼續住嗎？
依強制執行法第 78 條，已查封不動產若以債務人為保管人，債務人仍得為「從來之管理或使用」，自住就繼續住、出租就繼續收租。但僅限維持查封時的原狀，不得變更用途或減損不動產價值，否則可能觸犯刑法第 139 條損壞查封物罪。若保管人為第三人，債務人可向執行法院聲請在必要範圍內管理或使用。
白話解讀
房子被法院查封了，你是不是就要立刻搬走、不能碰它？絕大多數被查封的債務人都以為自己會被趕出去，然後在恐慌中做出各種錯誤決定。事實正好相反：如果你是保管人（實務上多數情況是債務人自己保管），你可以繼續住、繼續用，維持原來的管理狀態。法律用的是「從來之管理或使用」這個詞，意思是你之前怎麼用，現在就可以繼續怎麼用。自住就繼續住，出租就繼續收租。但有一條隱形的線：你只能「維持現狀」，不能做任何會降低不動產價值的行為。拆掉隔間、砍掉院子裡的大樹、把客廳改成倉庫堆廢料，這些都可能被認定為毀損查封物，那是刑法第139條的事了。即使保管人不是你，你還是可以向法院聲請在必要範圍內管理或使用，法院會視情況裁准。
法律定性
強制執行法第 78 條為查封不動產的保管使用規範，區分兩種情形：以債務人為保管人者，債務人當然得為查封時原有的管理或使用；由債務人以外之人保管者，執行法院得許債務人於必要範圍內管理或使用。其核心在於查封僅禁止處分、不禁止使用，於債權保全與債務人基本居住權之間取得平衡。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1房子被查封後還能住嗎？▾
若你被指定為保管人，可繼續從來之使用，自住就繼續住。
Q2查封後可以把房子租出去嗎？▾
查封前已在出租可續租，查封後新簽租約恐被認為處分查封物，且依第 51 條對債權人不生效力。
Q3查封後可以裝潢或改建嗎？▾
合理維護修繕可以，但大興土木改變現狀、減損價值可能構成損壞查封物。
Q4查封後繼續收的租金歸誰？▾
查封後的孳息屬執行標的一部分，拍賣後可能須提出供清償債務。
Q5如果不是我保管，我還能進去用嗎？▾
可向執行法院聲請在必要範圍內管理或使用，取回重要文件或營業設備。
Q6查封等於被趕出去嗎？▾
不是。查封禁止的是處分（賣、設定抵押），不是使用。
Q7保管不當會有什麼責任？▾
故意毀損、隱匿、處分查封物，依刑法第 139 條可處二年以下有期徒刑。
Q8查封到什麼時候解除？▾
查封效力持續至拍定或撤銷查封為止，期間都適用本條使用規範。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | debtor_as_keeper | third_party_keeper |
|---|---|---|
| 使用權來源 | 當然得為從來之管理或使用（無須聲請） | 須向執行法院聲請許可 |
| 使用範圍 | 查封時的原有使用狀態 | 法院核定之必要範圍 |
| 聲請程序 | 不需要 | 須提出聲請，法院視情況裁准 |
| 現狀變更限制 | 不得減損價值，否則涉刑法第 139 條 | 同樣不得減損價值 |
其他國家怎麼規定 6 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
登入或免費註冊，看完整完整內容（更多問答 · 易混淆概念 · 各國規定）
把多條並列逐欄比較