強制執行法 第 79 條（自治團體等之保管或管理）
查封之不動產保管或管理，執行法院得交由有關機關、自治團體、商業團體、工業團體或其他團體為之。
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重點摘要強制執行法第 79 條規定，查封之不動產保管或管理，執行法院得交由有關機關、自治團體、商業團體、工業團體或其他團體為之。
Q · 查封的房子或工廠到底誰在管？
依強制執行法第 79 條，查封之不動產原則由債務人自行保管使用，但執行法院認為不妥（如有毀損疑慮、需專業維護、債務人行蹤不明）時，得裁定交由有關機關、自治團體、商業團體、工業團體或其他適當團體保管或管理，以維持不動產拍賣前的價值。
白話解讀
當法院覺得讓債務人自己保管查封的不動產不太妥當（比如有毀損疑慮或管理不當），它有一個替代選項：把保管或管理的工作外包出去。接手的可以是政府機關、自治團體（如鄉鎮市區公所）、商業團體、工業團體，或其他適當的團體。這條的存在是為了處理一個很實際的問題：查封的不動產可能是工廠、農地、商業大樓，這些東西放著不管會壞掉或貶值，但債務人又不可靠，法院自己更不可能去管。所以法律授權法院把這個燙手山芋交給有能力管理的專業團體。
法律定性
強制執行法第 79 條為查封不動產的委外管理授權規範：當執行法院認為由債務人自行保管不適當時，得將查封不動產交由有關機關、自治團體、商業團體、工業團體或其他團體保管或管理，目的在於維護查封標的物於拍賣前的經濟價值。
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Q1查封的不動產是誰在保管？▾
原則上由債務人自行保管使用（強制執行法第 78 條），只有在法院認為不妥時才依第 79 條委外。
Q2法院什麼情況會把查封不動產委外管理？▾
債務人有毀損行為、無力維護需專業管理、或行蹤不明時，法院得依職權或債權人聲請改交外部團體管理。
Q3查封不動產的管理費誰出？▾
管理費屬強制執行費用，依第 28 條優先於一般債權，從拍賣價金中最先扣除，等於由全體債權人共同承擔。
Q4債權人可以要求換管理人嗎？▾
可以。發現債務人毀損查封物時，債權人可檢附證據向執行法院聲請依第 79 條變更管理人。
Q5哪些團體可以接手管理查封不動產？▾
有關機關、自治團體（如鄉鎮市區公所）、商業團體、工業團體，及其他適當團體（如農會、不動產管理公司）。
Q6委外管理期間的租金收益歸誰？▾
管理期間產生的收益（如租金）納入執行程序計算、用於清償分配，不是管理團體的收入。
Q7查封後我還能住在自己的房子裡嗎？▾
原則可以，第 78 條允許債務人自行保管使用，但不得毀損或處分；若被改為委外管理則使用權受限。
Q8委外管理會不會讓我最後拿到的錢變少？▾
會。管理費從拍賣所得優先扣除，這也是法院通常優先讓債務人自管、必要時才委外的原因。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較項目 | 債務人自管（§78） | 委外管理（§79） |
|---|---|---|
| 保管管理人 | 債務人本人 | 有關機關／自治團體／商業團體／工業團體／其他團體 |
| 啟動條件 | 原則狀態，預設適用 | 法院認自管不妥（毀損、需專業維護、行蹤不明） |
| 額外成本 | 零管理費 | 管理費列強制執行費用，自拍賣價金優先扣除 |
| 對債權人影響 | 成本低但有貶值風險 | 保值但分配金額減少 |
| 啟動方式 | 無須聲請 | 法院依職權或債權人聲請 |
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