強制執行法 第 80 條（不動產價格之鑑定）
拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。
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重點摘要強制執行法第 80 條規定，拍賣不動產的最低價額由鑑定人估定價格、經執行法院核定後確定，這就是法拍屋的起拍底價。
Q · 法拍屋的底價是誰決定的？
依強制執行法第 80 條，拍賣不動產的最低價額由鑑定人（通常為不動產估價師）實地估定價格，再經執行法院核定後確定。鑑定人負責專業估價，法院保留最終調整與核定權，不必照單全收。這個底價就是法拍的起拍價，估高易流標、估低易賤賣。
白話解讀
法拍屋的底價不是債權人說了算，也不是法官拍腦袋決定的。法律要求一個中間角色：鑑定人。鑑定人（通常是不動產估價師）會實地勘查房子的位置、屋況、市場行情，然後出一份估價報告。這個報告經法院核定後，就是拍賣的最低價額。注意兩個關鍵字：「估定」和「核定」。鑑定人估，法院核。法院有權調整鑑定人的估價，不是照單全收。這個底價直接決定了你的房子會以什麼價格起拍。底價估高了，沒人投標，流標後要減價再拍；底價估低了，你的房子可能被賤賣。對債務人來說，底價太低意味著拍完還不夠還債，剩下的差額你還是要背。對想撿便宜的買家來說，底價是競標的起跑線。
法律定性
強制執行法第 80 條為不動產拍賣最低價額之核定規範，採「鑑定人估定、執行法院核定」雙層機制：由鑑定人就查封之不動產實地估價，法院審核後核定為拍賣最低價額，構成法拍程序起拍價與後續減價拍賣的定錨基準。
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Q1法拍屋底價是怎麼算出來的？▾
鑑定人（通常是不動產估價師）會實地勘查，綜合考量土地公告現值、房屋評定現值、市場成交行情、屋齡屋況、有無占用或租約、交通生活機能等因素出具估價報告，法院審核後核定為底價。鑑定報告可到法院閱卷查看，若發現使用的市場行情數據過時，就是聲明異議的切入點。
Q2底價太低我的房子會不會被賤賣？▾
有可能，但法律有緩衝：第一次流標後減價兩成再拍，連續流標可能以底價四折拍出，所以第一次底價就是防線。債務人應在鑑定階段積極提供有利資料。拍賣價不夠清償的差額依然要還。
Q3想買法拍屋，底價可以信嗎？▾
底價是參考起點不是市價保證。偏低通常有原因：不點交、租約負擔、屋況瑕疵、產權糾紛。投標前務必到法院閱卷看鑑定報告與查封筆錄，並調閱登記謄本確認其他抵押或限制登記。底價便宜但後續處理費用驚人的案子，才是最大的坑。
Q4拍賣最低價額是什麼意思？▾
法拍的起拍底價，投標未達此額不得拍定，是整場拍賣的定錨點。
Q5什麼是核定？跟鑑定差在哪？▾
鑑定是鑑定人估價，核定是法院審核確定；法院得調整或命重新鑑定，非照單全收。
Q6鑑定報告查得到嗎？▾
可到執行法院閱卷查看估價依據與計算方式，是判斷底價合理性的關鍵。
Q7法拍底價估太低怎麼辦？▾
於拍賣期日前依強制執行法第12條向執行法院聲明異議，並附同區域市場行情佐證。
Q8債務人怎麼影響鑑定估價？▾
鑑定人勘查時主動提供裝修支出單據、同社區近期成交價、學區捷運等加分資料。
Q9想買法拍屋第一步該做什麼？▾
拿到底價先到法院閱卷看鑑定報告與查封筆錄，再調登記謄本確認抵押與限制登記。
Q10底價偏低的減價因素怎麼查？▾
看鑑定報告與查封筆錄是否註明不點交、租約、占用、瑕疵，這些都已折進估價。
Q11法拍鑑定價 vs 銀行估價差在哪？▾
兩者方法標準不同，法拍鑑定折入不點交等風險通常更保守，同屋可能差數百萬。
Q12聲明異議要在拍賣前還是拍賣後？▾
原則上拍賣期日前。拍定後通常不得再爭執底價，等拍定才主張多半來不及。
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