強制執行法 第 80 條（不動產價格之鑑定）
拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。
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重點摘要強制執行法第 80 條規定，拍賣不動產的最低價額由鑑定人估定價格、經執行法院核定後確定，這就是法拍屋的起拍底價。
Q · 法拍屋的底價是誰決定的？
依強制執行法第 80 條，拍賣不動產的最低價額由鑑定人（通常為不動產估價師）實地估定價格，再經執行法院核定後確定。鑑定人負責專業估價，法院保留最終調整與核定權，不必照單全收。這個底價就是法拍的起拍價，估高易流標、估低易賤賣。
白話解讀
法拍屋的底價不是債權人說了算，也不是法官拍腦袋決定的。法律要求一個中間角色：鑑定人。鑑定人（通常是不動產估價師）會實地勘查房子的位置、屋況、市場行情，然後出一份估價報告。這個報告經法院核定後，就是拍賣的最低價額。注意兩個關鍵字：「估定」和「核定」。鑑定人估，法院核。法院有權調整鑑定人的估價，不是照單全收。這個底價直接決定了你的房子會以什麼價格起拍。底價估高了，沒人投標，流標後要減價再拍；底價估低了，你的房子可能被賤賣。對債務人來說，底價太低意味著拍完還不夠還債，剩下的差額你還是要背。對想撿便宜的買家來說，底價是競標的起跑線。
法律定性
強制執行法第 80 條為不動產拍賣最低價額之核定規範，採「鑑定人估定、執行法院核定」雙層機制：由鑑定人就查封之不動產實地估價，法院審核後核定為拍賣最低價額，構成法拍程序起拍價與後續減價拍賣的定錨基準。
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Q1法拍屋底價怎麼決定？▾
鑑定人實地估價、法院核定為最低價額。
Q2鑑定人估多少法院就用多少嗎？▾
不是。法條寫明「經核定後」，法院有調整與重新鑑定權。
Q3底價太低房子會被賤賣嗎？▾
可能，但有減價拍賣緩衝；第一次底價是主要防線。
Q4我覺得底價估太低能爭執嗎？▾
能，可在拍賣期日前向法院聲明異議並附市場行情佐證。
Q5法拍底價是市價打七折嗎？▾
沒有這種固定規則，依個案屋況產權狀況而定。
Q6鑑定報告看得到嗎？▾
可到法院閱卷查看估價依據與計算方式。
Q7底價偏低代表有陷阱嗎？▾
常因不點交、租約、瑕疵等減價因素，已折進估價。
Q8債務人能影響估價嗎？▾
能，主動提供裝修紀錄、同社區成交價可影響結果。
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