強制執行法 第 102 條（共有物之拍賣方法）
- 1.共有物應有部分第一次之拍賣，執行法院應通知他共有人。但無法通知時，不在此限。
- 2.最低拍賣價額，就共有物全部估價，按債務人應有部分比例定之。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要強制執行法第102條規定，共有物應有部分第一次拍賣時執行法院應通知其他共有人，最低拍賣價額按共有物全部估價乘債務人持分比例計算。
Q · 共有人的持分被法院拍賣，我可以買回來嗎？
依強制執行法第102條，共有物應有部分第一次拍賣前，執行法院應通知其他共有人。其他共有人即可依土地法第34條之1第4項，於拍定後以同一拍定價格向法院表示優先承買，避免與陌生人共有。底價則就共有物全部估價，再按債務人應有部分比例計算。若法院未通知（且非屬無法通知之情形），程序有瑕疵，可依強制執行法第12條聲明異議。
白話解讀
你跟別人共有一棟房子，結果你的共有人欠債被強制執行，法院要拍賣他那份「應有部分」。問題來了：你知道嗎？法院在第一次拍賣的時候，依法必須通知你。這不是禮貌，是法律給你的戰略窗口。因為你身為共有人，依土地法第34條之1有優先購買權，你可以用拍定價格把那份買下來，避免跟陌生人共有。更重要的是，底價怎麼算？法院不是隨便喊的，是先估整棟房子的價值，再按債務人持有的比例來算。這代表什麼？如果整棟值三千萬，他持有三分之一，底價就是一千萬上下。但市場上「應有部分」因為沒有完整使用權，通常會打折賣。這個價差，就是你作為共有人介入的最佳時機。
法律定性
強制執行法第102條為共有物應有部分拍賣的程序規範，內含兩項機制：第一項課予執行法院於第一次拍賣時通知其他共有人之義務（無法通知者除外），確保共有人有機會行使優先購買權；第二項規定最低拍賣價額須就共有物全部估價後按債務人應有部分比例核定，避免持分底價遭低估。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🧮 本條試算
- 最低拍賣價額（底價）
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1共有人的持分被拍賣別人可以優先買嗎？▾
可以。依土地法34-1第4項，其他共有人有優先購買權，於拍定後以同一價格承買。
Q2法院沒通知就拍賣怎麼辦？▾
未通知構成程序瑕疵，可依強制執行法第12條聲明異議；但無法通知者（如查無地址）不在此限。
Q3共有物持分底價怎麼算？▾
就共有物全部估價後，按債務人應有部分比例計算，例如全棟3000萬、持分1/3則底價約1000萬。
Q4優先購買權可以殺價嗎？▾
不行。只能以拍定價格承買，所以拍定價越低對共有人越有利。
Q5為什麼只有第一次拍賣要通知？▾
85年修法限縮為第一次拍賣通知，避免每次減價拍賣重新通知造成程序拖延。
Q6優先購買權什麼時候要表示？▾
拍定後、權利移轉前，實務多為拍定後10日內向執行法院書面表示，逾期視為放棄。
Q7投資法拍持分有什麼風險？▾
底價按全棟估價計算未必便宜，且買到只有部分使用權，後續可能須訴請分割共有物。
Q8我的持分被查封還能撤銷拍賣嗎？▾
可以。拍定前清償債務撤回執行即可撤銷查封，拍定後則不可撤回。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | first_auction | reduced_auction |
|---|---|---|
| 適用時點 | 第一次拍賣（須通知共有人） | 減價（第二次）拍賣（不再重新通知） |
| 底價 | 全部估價×債務人持分比例 | 前次底價再降約二成 |
| 共有人介入 | 通知窗口開啟，可預作優先購買準備 | 無新通知義務，須自行追蹤公告 |
| 風險 | 底價較高、競爭者較多 | 債務人剩餘權益隨降價遞減 |
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