強制執行法 第 107 條（對管理人之指示監督）
- 1.執行法院對於管理人，應指示關於管理上必要之事項，並監督其職務之進行。
- 2.管理人將管理之不動產出租者，應以書面為之，並應經執行法院之許可。
- 3.執行法院為前項許可時，應詢問債權人及債務人之意見。但無法通知或屆期不到場者，不在此限。
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重點摘要強制執行法第107條規定，強制管理的不動產要出租須以書面為之、經法院許可，法院許可前並應詢問債權人與債務人之意見。
Q · 房子被法院強制管理後，管理人可以隨便把它租出去嗎？
依強制執行法第107條第2項、第3項，管理人要把強制管理中的不動產出租，必須以書面契約為之，並經執行法院許可；法院許可前還必須詢問債權人與債務人的意見（但無法通知或屆期不到場者除外）。換言之，房子雖被強制管理，債務人對「租給誰、租多少」仍有法律上的發言權，這是防止管理人低於市價賤租的關鍵防線。
白話解讀
你的房子被法院強制管理了，派了一個管理人來收租金替你還債。但這個管理人不是天王老子，他頭上還有法院盯著。法院要告訴他該怎麼管、不該怎麼管，而且全程監督。最關鍵的一點很多人忽略：管理人如果想把你的房子租出去，不能自己決定，必須用書面契約，而且要法院批准。法院在批准之前，還得問你（債務人）和債權人的意見。換句話說，就算你的房子已經被強制管理了，別人要把它租出去，你還是有發言權。這個發言權不是裝飾品，它是你防止管理人用低於市價的租金把你的房子賤租出去的唯一防線。
法律定性
強制執行法第107條為強制管理程序中對管理人的指示監督規範：執行法院應指示管理上必要事項並監督管理人職務之進行；管理人出租不動產須以書面為之並經法院許可，法院許可前應詢問債權人及債務人意見。本條建立「書面＋法院許可＋詢問意見」三層機制，平衡管理效率與當事人程序保障。
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🗺 判斷流程
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Q1強制管理的房子可以出租嗎？▾
可以，但管理人須以書面契約並經執行法院許可。
Q2管理人出租房子要問債務人嗎？▾
要。法院許可出租前須詢問債權人與債務人意見，除非無法通知或屆期不到場。
Q3管理人沒經法院許可就出租怎麼辦？▾
程序有重大瑕疵，可依強制執行法第12條向執行法院聲明異議。
Q4覺得租金太低可以反對嗎？▾
可以，於法院詢問意見時提出，並附周邊租金行情佐證。
Q5什麼是強制管理？▾
法院指派管理人收取不動產收益（如租金）以清償債務的執行方法，房子不被賣掉。
Q6管理人是誰選的？▾
由執行法院選任（強制執行法第106條），債務人不一定認識。
Q7強制管理和法拍有什麼不同？▾
強制管理用收益清償、保留所有權；法拍是直接賣掉不動產換現金。
Q8債務人收到法院詢問通知一定要到場嗎？▾
強烈建議到場。屆期不到場視為放棄意見表達，法院可逕予許可。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 強制管理 | 強制拍賣 |
|---|---|---|
| 處分方式 | 收取收益（租金）清償債務 | 賣掉不動產換現金清償 |
| 所有權 | 債務人保留所有權 | 移轉給拍定人 |
| 出租決定 | 管理人書面＋法院許可＋詢問當事人 | 不涉及出租 |
| 適用時機 | 收益穩定、市場不利出售時 | 求一次性清償時 |
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