強制執行法 第 99 條（不動產之點交）
- 1.債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。
- 2.第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。
- 3.依前二項規定點交後，原占有人復即占有該不動產者，執行法院得依聲請再解除其占有後點交之。
- 4.前項執行程序，應徵執行費。
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重點摘要強制執行法第99條規定，法拍不動產由執行法院解除占有並點交買受人，拒不交出得請警察協助，再度占有可聲請再次點交。
Q · 法拍屋買到了但前屋主不搬，怎麼辦？
依強制執行法第99條第一項，得標領得權利移轉證書後，向執行法院聲請點交，法院會解除占有人的占有、把不動產交給你；對方拒絕配合時，法院得請警察協助。若點交後原占有人又搬回去，依第三項可聲請再次點交，不必重新打官司，但依第四項須另繳執行費。
白話解讀
你花了幾百萬標下法拍屋，證書也拿到了，所有權也移轉了。然後你站在門口，發現前屋主還住在裡面，鎖換了，門不開。你自己去敲門、找鎖匠換鎖？千萬不要。你自己動手闖進去反而可能吃上侵入住居罪的告訴。99條就是為這個死局設計的：法院會幫你解除占有人的占有，把不動產點交給你。如果對方不配合，法院可以請警察來。更狠的是，就算法院已經把人趕走、把鑰匙交給你了，前屋主又偷偷搬回去住，你不用重新告他，直接聲請法院再來一次。而且第二項擴大了適用範圍：查封前的無權占有人（自己都不爭執沒有權利的那種），也可以被點交趕走。
法律定性
強制執行法第99條規範不動產的點交程序：執行法院於拍定後解除債務人或第三人對不動產之占有，並將其點交於買受人或承受人；占有人拒絕交出時得請警察協助，再度占有者得聲請再次點交。本條是國家以公權力實現買受人占有的程序保障，排除私力救濟。
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Q1法拍屋前屋主不搬怎麼辦？▾
向執行法院聲請點交（強制執行法第99條第一項）。法院會排定日期，由執行人員到場解除占有人的占有，把不動產交給你。如果前屋主拒絕配合，法院可以請警察協助。你不需要也不應該自己動手趕人。
Q2前屋主被趕走後又搬回來怎麼辦？▾
直接向執行法院聲請再次點交（第三項），不需要重新打一場訴訟，法院依聲請就會再次強制執行。但依第四項，再次點交要另外繳執行費。
Q3法拍屋點交是什麼？▾
執行法院解除前屋主或第三人對不動產之占有，把房子實際交給買受人的程序，是法拍的最後一步。
Q4點交和不點交差在哪？▾
點交物件由法院強制解除占有交屋；不點交物件占有問題要買受人自行處理，價格通常較低。
Q5什麼叫查封前無權占有不爭執？▾
第三人在查封前占有但自己也不主張有合法權源，這種占有依第二項一樣可被點交解除。
Q6點交和一般搬遷有什麼不同？▾
點交是國家公權力強制解除占有，可請警察協助；私人不得自行強制搬離他人。
Q7法拍屋怎麼聲請點交？▾
領得權利移轉證書後向執行法院遞點交聲請狀，附證書影本與占有狀態說明，依排定期日到場。
Q8前屋主又搬回去怎麼處理？▾
依第三項直接聲請再次點交，不必重新起訴，必要時並對其提竊佔告訴。
Q9再次點交要花多少錢？▾
依第四項再次點交須另徵執行費，金額依執行標的計算，可向占有人求償。
Q10怎麼保全不動產不被破壞？▾
聲請點交時要求現況記錄、拍照錄影，作為占有人毀損後求償的證據。
Q11自己換鎖 vs 聲請點交哪個對？▾
自己換鎖可能觸犯侵入住居罪、強制罪；合法只有聲請法院點交一途。
Q12點交效力及不及於前屋主家人？▾
及於債務人之家屬及占有輔助人；但查封前有合法權源的第三人法院會先審查。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | option_a_label | option_a | option_b_label | option_b |
|---|---|---|---|---|
| 占有處理 | 點交物件 | 法院解除占有、強制交屋 | 不點交物件 | 買受人自行處理占有人 |
| 法律依據 | 點交物件 | 強制執行法第99條 | 不點交物件 | 需另行訴訟或協商 |
| 風險與成本 | 點交物件 | 成本可控、有公權力後盾 | 不點交物件 | 價格較低但占有風險高、時間長 |
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