強制執行法 第 81 條
- 1.拍賣不動產，應由執行法院先期公告。
- 2.前項公告，應載明下列事項： 一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。 二、拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金額者，其金額。 三、拍賣最低價額。 四、交付價金之期限。 五、閱覽查封筆錄之處所及日、時。 六、定有應買資格或條件者，其資格或條件。 七、拍賣後不點交者，其原因。 八、定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時。
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重點摘要強制執行法81條規定法拍公告須載明八項事項，含海砂屋、輻射屋、凶宅等瑕疵揭露，保護投標人決策。
Q · 法拍公告一定要寫凶宅、海砂屋嗎？
依強制執行法第81條第2項第1款，103年修正後法院公告必須載明調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內非自然死亡（凶宅）等足以影響交易之特殊情事。這八項公告事項是為保護投標人，不是保護債務人，讓你出價前知道在買什麼。
白話解讀
一份法拍公告裡藏了多少你不知道要看的東西？答案是八項，每一項都可能決定你買到的是寶還是坑。103年修法之前，公告只需要寫房子在哪、什麼時候拍、底價多少這些基本資訊。修法之後，法律逼法院把所有可能嚇跑你的事情全部攤在陽光下：海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡。對，「非自然死亡」就是你想的那個意思。法律沒有用「凶宅」這個詞，但它要求法院把這個資訊寫進公告。還有一個兜底條款：「其他足以影響交易之特殊情事」。這八項公告事項的設計邏輯不是為了保護賣方（債務人），而是為了保護買方（投標人），讓你在決定出價之前知道自己到底在買什麼。
法律定性
強制執行法第81條為不動產拍賣公告的法定事項規範，要求執行法院於拍賣前公告載明八項資訊：標的所在地與實際狀況、占有使用情形與瑕疵揭露、拍賣原因日期場所、最低價額、價金交付期限、查封筆錄閱覽方式、應買資格、不點交原因、看屋日時，構成法拍屋風險揭露的核心制度。
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Q1法拍公告上說「非自然死亡」是什麼意思？▾
就是一般人說的「凶宅」。法律上沒有「凶宅」的法定定義，但強制執行法用「非自然死亡」涵蓋自殺、他殺、意外死亡等在建物內發生的非自然身故事件。103年修法後法院必須在公告揭露。但公告只揭露法院調查所得，事件久遠無紀錄時可能查不到，投標前自行向管區或鄰居打聽是法拍老手必做功課。
Q2公告上寫不點交，我得標後怎麼拿到房子？▾
不點交代表法院拍定後不會幫你趕走現住戶，你要自己處理。住的是債務人或家人，可依民法第767條訴請遷讓；查封前的未到期租約你可能要等租約到期；查封後簽的租約對你不生效力但人還在裡面，仍須走法律程序。不點交案底價通常低兩到三成，但趕人訴訟可能六個月到兩年，把律師費和時間成本加進去再算划不划算。
Q3法拍公告八項事項是哪八項？▾
一、標的所在地種類實際狀況占有使用情形及瑕疵揭露；二、拍賣原因日期場所；三、最低價額；四、交付價金期限；五、閱覽查封筆錄處所及時間；六、應買資格或條件；七、不點交原因；八、察看拍賣物日時。實務上看公告要先看第一款瑕疵與占有，再看第七款不點交，這兩項決定你買到的是寶還是坑。
Q4法拍公告非自然死亡是什麼意思？▾
就是凶宅，含自殺、他殺、意外死亡等在建物內發生的非自然身故事件，103年起法院須在公告揭露。
Q5強制執行法81條八項事項是什麼？▾
標的狀況與瑕疵、拍賣時地、最低價、交付期限、閱卷、應買資格、不點交原因、看屋日，共八款。
Q6什麼叫占有使用情形？▾
房子是空的、有人住、誰住、有無租約、租約是查封前或後簽，直接影響得標後多久能搬進去。
Q7法拍公告和一般房屋說明書差在哪？▾
公告資訊來自法院調查鑑定且強制揭露凶宅海砂屋，說明書是賣方自填有隱瞞空間。
Q8法拍屋公告怎麼看？▾
先看第1款瑕疵與占有、再看第7款不點交、到法院閱覽查封筆錄、看屋日到現場勘查。
Q9法拍公告寫不點交怎麼處理？▾
法院不幫趕人，住債務人可依民法767條訴請遷讓，查封前未到期租約須等到期。
Q10怎麼查法拍屋是不是凶宅？▾
看公告第1款記載，並自行向管區派出所、鄰居打聽，因法院只揭露調查所得。
Q11不點交的法拍屋趕人要多久多少錢？▾
遷讓訴訟約六個月到兩年，律師費另計，底價雖低兩三成但要把時間成本算進去。
Q12法拍點交 vs 不點交差在哪？▾
點交由法院使現住人遷離交屋；不點交須買受人自行訴訟處理，底價通常較低。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | 法拍公告（強執81） | 一般房屋不動產說明書 |
|---|---|---|
| 資訊來源 | 法院調查＋鑑定 | 賣方自行填寫 |
| 凶宅揭露 | 強制載明非自然死亡 | 賣方可能隱瞞 |
| 點交保障 | 載明不點交原因，需自行處理 | 交屋由買賣雙方約定 |
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