重點摘要強制執行法第91條規定不動產拍賣流標時，到場債權人可按底價承受，無人承受則由法院酌減最低價額後再行拍賣，單次酌減不得逾百分之二十。
Q · 法拍屋流標後會怎樣？我的房子是不是就保住了？
不會。法院最多降兩成再拍，債權人也可按底價承受
依強制執行法第91條，不動產拍賣流標（無人應買或最高出價未達最低價額）時有兩條路：一是到場債權人在拍賣期日終結前聲明願承受，法院即按該次最低價額將不動產交其承受並發給權利移轉證書；二是無人承受時，法院定期再行拍賣，但須酌減最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。流標不是終點，是價格重新校準的開始。
法拍屋沒人要買，或者最高出價連底價都不到，接下來會發生什麼事？多數人以為答案是「那就算了」。錯了，這才是整場拍賣最有利可圖的環節剛開始。第一步，法官會問在場的債權人（就是借錢給債務人、現在要討債的那方）：你要不要按底價直接把這個房子收走抵債？如果債權人說好，房子就歸他了，他拿到權利移轉證書，案子結束。如果債權人不願意或法律不允許他承受，法院就啟動第二次拍賣。重點來了：第二次拍賣的底價可以降低，但最多只能降20%。一間底價一千萬的房子，二拍底價最低可以降到八百萬。這20%的折扣不是自動的，是法院「酌減」，可能只降5%也可能降滿20%。對等待撿便宜的買家來說，一拍流標反而是好消息：二拍底價更低了。但對債務人來說，每流標一次你的房子就被賤賣得更嚴重，而你的債務不會因此減少。
強制執行法第91條為不動產拍賣流標後的處置規範。當拍賣標的無人應買或最高出價未達最低價額時，賦予到場債權人「按底價承受」的選擇權；債權人不承受或依法不得承受者，則由執行法院酌減最低價額後再行拍賣，且單次酌減不得逾百分之二十，兼顧債權實現與債務人財產價值保護。
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每次流標後再拍，底價最多降20%。依第92條準用本條，第二次流標後可再降20%（基數為已降過一次的底價）。一拍底價1000萬，二拍最低800萬，三拍最低640萬，理論上可一直降下去；實務上常到三拍或四拍就有人出手。內行人提示：老手專鎖三拍物件，因價格常低於市價五六成，但三拍流標的原因往往不只價格，可能有占用或瑕疵，進場前務必做足調查。
債權人承受就是債權人以該次拍賣底價把房子直接收走，債權金額與底價互相抵充：欠1200萬而底價800萬，承受後仍欠400萬，債務不會因房子被拍走就清零，剩餘400萬變無擔保債權，可繼續對薪資與其他財產執行。內行人提示：承受後取得的權利移轉證書效力等同所有權移轉登記，直接到地政事務所辦過戶，不需再與債務人簽任何契約。
進入兩條路：到場債權人按底價承受，或法院酌減最多兩成後再行拍賣，流標只是價格重新校準的開始。
規定不動產拍賣流標後的處置：債權人承受權、再行拍賣，以及酌減最低價額不得逾百分之二十。
債權人以該次拍賣底價直接取得不動產，債權與底價互相抵充，差額轉為無擔保債權。
承受或拍定後法院核發的產權移轉文件，效力等同所有權移轉登記，可直接辦過戶。
以一拍底價乘上（1減酌減率），酌減率最高20%。一拍1000萬，二拍最低800萬，三拍最低640萬。
債權人必須親自到場，並在拍賣期日終結前向法官主動聲明願承受，三要件缺一即失權。
法院酌減底價後另定拍賣期日，通常於流標後1至2個月內公告再行拍賣日期。
承受取得權利移轉證書後，若有占用人須另依強制執行法第99條聲請點交，無法自動排除。
名下僅此一屋時，一拍流標即承受可全額抵充債權；等降價再承受只是能抵充的金額變少，剩餘變無擔保債權。
是上限。法院得在20%以內裁量酌減，可能只減5%或10%，不是每次都自動降滿兩成。
| 拍次 | 最低價額（以1000萬為例） | 說明 |
|---|---|---|
| 第一次拍賣（一拍） | 1000萬 | 原始鑑價核定底價 |
| 第二次拍賣（二拍） | 最低800萬 | 酌減不得逾20%，可能只減5%~20% |
| 第三次拍賣（三拍） | 最低640萬 | 依第92條準用再酌減，基數為二拍底價 |
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拍賣期日，應買人所出之最高價未達於拍賣最低價額者，執行拍賣人應不為拍定，由執行法院定期再行拍賣。 依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額。酌減數額不得逾百分之二十。
拍賣之不動產無人應買，或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而債權人願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其不願承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。 依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。
立法理由為求執行程序得以迅速終結及兼顧雙方之利益特簡化執行程序，使供拍賣之不動產，於無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額時，許債權人依該次拍賣所定之最低價額承受。債權人不願承受或依法不得承受時，始行減價拍賣。爰修正第一項。
拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。 依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。
拍賣期日，應買人所出之最高價未達於拍賣最低價額者，執行拍賣人應不為拍定，由執行法院定期再行拍賣。 依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額。酌減數額不得逾百分之二十。
為求執行程序得以迅速終結及兼顧雙方之利益特簡化執行程序，使供拍賣之不動產，於無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額時，許債權人依該次拍賣所定之最低價額承受。債權人不願承受或依法不得承受時，始行減價拍賣。爰修正第一項。
拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。 依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。
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