強制執行法 第 91 條（流標之處置）
- 1.拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額，而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者，執行法院應依該次拍賣所定之最低價額，將不動產交債權人承受，並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者，由執行法院定期再行拍賣。
- 2.依前項規定再行拍賣時，執行法院應酌減拍賣最低價額；酌減數額不得逾百分之二十。
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重點摘要強制執行法第91條規定不動產拍賣流標時，到場債權人可按底價承受，無人承受則由法院酌減最低價額後再行拍賣，單次酌減不得逾百分之二十。
Q · 法拍屋流標後會怎樣？我的房子是不是就保住了？
依強制執行法第91條，不動產拍賣流標（無人應買或最高出價未達最低價額）時有兩條路：一是到場債權人在拍賣期日終結前聲明願承受，法院即按該次最低價額將不動產交其承受並發給權利移轉證書；二是無人承受時，法院定期再行拍賣，但須酌減最低價額，酌減數額不得逾百分之二十。流標不是終點，是價格重新校準的開始。
白話解讀
法拍屋沒人要買，或者最高出價連底價都不到，接下來會發生什麼事？多數人以為答案是「那就算了」。錯了，這才是整場拍賣最有利可圖的環節剛開始。第一步，法官會問在場的債權人（就是借錢給債務人、現在要討債的那方）：你要不要按底價直接把這個房子收走抵債？如果債權人說好，房子就歸他了，他拿到權利移轉證書，案子結束。如果債權人不願意或法律不允許他承受，法院就啟動第二次拍賣。重點來了：第二次拍賣的底價可以降低，但最多只能降20%。一間底價一千萬的房子，二拍底價最低可以降到八百萬。這20%的折扣不是自動的，是法院「酌減」，可能只降5%也可能降滿20%。對等待撿便宜的買家來說，一拍流標反而是好消息：二拍底價更低了。但對債務人來說，每流標一次你的房子就被賤賣得更嚴重，而你的債務不會因此減少。
法律定性
強制執行法第91條為不動產拍賣流標後的處置規範。當拍賣標的無人應買或最高出價未達最低價額時，賦予到場債權人「按底價承受」的選擇權；債權人不承受或依法不得承受者，則由執行法院酌減最低價額後再行拍賣，且單次酌減不得逾百分之二十，兼顧債權實現與債務人財產價值保護。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1法拍屋最多可以降價幾次？最低能降到多少？▾
每次流標後再拍，底價最多降20%。依第92條準用本條，第二次流標後可再降20%（基數為已降過一次的底價）。一拍底價1000萬，二拍最低800萬，三拍最低640萬，理論上可一直降下去；實務上常到三拍或四拍就有人出手。內行人提示：老手專鎖三拍物件，因價格常低於市價五六成，但三拍流標的原因往往不只價格，可能有占用或瑕疵，進場前務必做足調查。
Q2債權人承受是什麼意思？對債務人有什麼影響？▾
債權人承受就是債權人以該次拍賣底價把房子直接收走，債權金額與底價互相抵充：欠1200萬而底價800萬，承受後仍欠400萬，債務不會因房子被拍走就清零，剩餘400萬變無擔保債權，可繼續對薪資與其他財產執行。內行人提示：承受後取得的權利移轉證書效力等同所有權移轉登記，直接到地政事務所辦過戶，不需再與債務人簽任何契約。
Q3法拍屋流標後會怎樣？▾
進入兩條路：到場債權人按底價承受，或法院酌減最多兩成後再行拍賣，流標只是價格重新校準的開始。
Q4強制執行法第91條在規定什麼？▾
規定不動產拍賣流標後的處置：債權人承受權、再行拍賣，以及酌減最低價額不得逾百分之二十。
Q5債權人承受是什麼意思？▾
債權人以該次拍賣底價直接取得不動產，債權與底價互相抵充，差額轉為無擔保債權。
Q6權利移轉證書是什麼？▾
承受或拍定後法院核發的產權移轉文件，效力等同所有權移轉登記，可直接辦過戶。
Q7法拍二拍底價怎麼算？▾
以一拍底價乘上（1減酌減率），酌減率最高20%。一拍1000萬，二拍最低800萬，三拍最低640萬。
Q8債權人要怎麼聲明承受？▾
債權人必須親自到場，並在拍賣期日終結前向法官主動聲明願承受，三要件缺一即失權。
Q9法拍流標後多久會再拍？▾
法院酌減底價後另定拍賣期日，通常於流標後1至2個月內公告再行拍賣日期。
Q10承受一間有占用人的房子怎麼辦？▾
承受取得權利移轉證書後，若有占用人須另依強制執行法第99條聲請點交，無法自動排除。
Q11債權人承受 vs 等再拍降價哪個有利？▾
名下僅此一屋時，一拍流標即承受可全額抵充債權；等降價再承受只是能抵充的金額變少，剩餘變無擔保債權。
Q12酌減20%是上限還是固定值？▾
是上限。法院得在20%以內裁量酌減，可能只減5%或10%，不是每次都自動降滿兩成。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 拍次 | 最低價額（以1000萬為例） | 說明 |
|---|---|---|
| 第一次拍賣（一拍） | 1000萬 | 原始鑑價核定底價 |
| 第二次拍賣（二拍） | 最低800萬 | 酌減不得逾20%，可能只減5%~20% |
| 第三次拍賣（三拍） | 最低640萬 | 依第92條準用再酌減，基數為二拍底價 |
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