強制執行法 第 92 條（第一次減價拍賣未能拍定時之處置）
再行拍賣期日，無人應買或應買人所出之最高價，未達於減定之拍賣最低價額者，準用前條之規定；如再行拍賣，其酌減數額，不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十。
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重點摘要強制執行法第 92 條規定法拍第二次減價，每輪酌減不得逾減定底價二成，理論最低約原價 64 折。
Q · 法拍屋第二次減價最多能再打幾折？
依強制執行法第 92 條，再行拍賣若無人應買或出價未達減定底價，準用前條再次減價，但每輪酌減不得逾「減定之拍賣最低價額」百分之二十。因此第二輪是以第一次已減價後的底價為基準再砍兩成，而非以原始底價計算，理論最低約為原始底價的 64%。
白話解讀
投資法拍屋的人都在心裡算一個數字：64%。一間底價一千萬的房子，第一次流標後法院最多打八折（降到八百萬），第二次流標再打八折（降到六百四十萬）。這條規定的就是第二輪折扣的天花板。每一輪減價「不得逾減定之拍賣最低價額百分之二十」，意思是以上一輪已經減過的價格為基準再砍兩成，不是以原始底價為基準。這個「複利式打折」的結構，讓法拍屋的價格有一條明確的底線，不會無限往下掉。對債務人來說，這是你的財產不會被賤賣的最後防線。對想撿便宜的買家來說，這是你能拿到最大折扣的數學極限。而對債權人來說，如果這一輪還是沒人要，你可以用這個底價直接承受（搬走），或者等第三輪，但你的等待有代價。
法律定性
強制執行法第 92 條為不動產法拍的第二次減價拍賣規範。當再行拍賣仍無人應買、或最高應買價未達減定之最低價額時，準用前條程序再次酌減底價，且酌減數額不得逾減定最低價額百分之二十，使法拍價格的下降幅度有明確上限，形成複利式打折結構。
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🧮 本條試算
試算結果僅供參考，實際期間受法定中斷／不完成等事由影響，個案請洽專業人士。
🗺 判斷流程
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Q1法拍屋最多可以拍幾次？每次都會降價嗎？▾
最多經過兩次減價拍賣（第91條第一次、第92條第二次），之後若仍無人買也無債權人承受，進入第95條特別變賣程序（三個月公告期）。每次減價最多砍兩成，理論最低約原價的64%。實務上多數好物件在第一次減價就被搶走，撐到第二次減價的常有產權糾紛、占用問題或其他瑕疵。
Q2我想買法拍屋，什麼時候出手最划算？▾
看物件條件。乾淨物件通常第一拍就成交，沒有等的空間；有瑕疵的物件可能到第二次減價還流標，價格更低但風險更高。出手時機不是最便宜的時候，而是你能承受的風險與價格交叉的那個點。可關注拍賣筆錄判斷競爭強度。
Q3法拍屋第二次減價怎麼算？▾
依強制執行法第92條，第二次減價以第一次已減價後的底價為基準再砍兩成，而非以原始底價計算。一千萬的房子第一次減為八百萬，第二次以八百萬為基準減兩成為六百四十萬，約原價的64%。
Q4強制執行法92條是什麼？▾
規範不動產法拍第二次減價拍賣，每輪酌減不得逾減定底價二成，設定法拍價格下降天花板。
Q5什麼是減定之拍賣最低價額？▾
指上一輪已減價後重新核定的底價，本條兩成減幅上限即以此金額為計算基準。
Q6減定底價二成上限跟一般打折差在哪？▾
是複利式而非累加：第二輪以第一輪結果為基準再減，比直接打六折多保留約四個百分點價值。
Q7法拍屋減價底價怎麼推算？▾
原始底價×0.8為第一次減價底價，再×0.8為第二次減價底價，約原價64%。
Q8想撿法拍便宜該怎麼判斷出手時機？▾
查減價輪次與拍賣筆錄判斷競爭強度，乾淨物件第一拍出手，瑕疵物件評估風險再決定。
Q9債權人怎麼聲明承受不動產？▾
於拍賣期日終結前向法院聲明，以減定底價承受抵償債權，並準備補繳超過分配額的差額。
Q10怎麼避免買到有問題的法拍屋？▾
查閱拍賣公告與筆錄確認有無占用、產權糾紛、點交困難，撐到第二次減價流標的物件尤須查核。
Q11第一次減價 vs 第二次減價差在哪？▾
第一次依第91條以原始底價減兩成；第二次依第92條以減定底價再減兩成，基準不同。
Q12減價拍賣 vs 特別變賣哪個更便宜？▾
特別變賣（第95條）維持末次減價底價，不再強制遞減，價格不一定更低但有三個月應買期。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| 比較面向 | first_reduction | second_reduction | special_sale |
|---|---|---|---|
| 法源 | 第91條 | 第92條 | 第95條 |
| 底價計算基準 | 原始拍賣底價 | 減定後底價再減 | 末次減價底價 |
| 每輪最大減幅 | 不逾二成 | 不逾減定底價二成 | 公告承買無強制再減 |
| 理論累積折扣 | 約八折 | 約六四折 | 維持六四折底價 |
| 後續程序 | 流標進第二次減價 | 流標進特別變賣 | 三個月應買期 |
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