管理人不勝任或管理不適當時，執行法院得解除其職務或更換之。
重點摘要強制執行法第108條規定，管理人不勝任或管理不適當時，執行法院得解除其職務或更換之，以保障受管理不動產之收益與價值。
Q · 法院派來的管理人把我的房子管壞了，能換掉嗎？
能。依強制執行法第108條可聲請法院解除或更換管理人
依強制執行法第108條，管理人「不勝任」（能力不足，不會管）或「管理不適當」（態度失當，亂管）時，執行法院得解除其職務或更換之。當事人不需證明管理人「違法」，只要提出具體事證證明其管理結果客觀上不適當即可。法院得依職權或當事人聲請處理，這是強制管理程序中最短的救濟路徑。
法院派來管你房子的那個人，如果搞砸了，你不用忍。這條只有一句話，但殺傷力極大：管理人不勝任或管理不適當，法院可以直接把他換掉。「不勝任」是能力問題，他不會管；「管理不適當」是態度問題，他亂管。不管是哪一種，你都可以向法院提出來，法院有權當場解除他的職務、換一個新的。這條的存在意義不只是事後補救，它更是一把懸在管理人頭上的劍：你好好幹，幹不好隨時換人。很多管理人之所以還算盡職，不是因為他天性勤奮，而是因為他知道這把劍在那裡。
強制執行法第108條為強制管理程序中關於管理人去留之規範：當執行法院選任之管理人不勝任（能力不足）或管理不適當（管理行為失當）時，執行法院得解除其職務或另選他人更換之，藉以維護受管理不動產之收益與價值，並使選任權與更換權相互對應。
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法律沒有列舉，由法院個案判斷。實務上常見的情形包括：未按時收取租金、未維護不動產導致價值減損、出租條件明顯不合理、收支計算書未按時提交、與當事人有利益衝突等。你不需要證明管理人「故意」做壞事，只要證明他管理的結果客觀上不適當就夠了，能力不足也是不適當的一種。
原則上有效，已經簽訂並經法院許可的租約不會因為管理人更換就無效，新管理人接手繼續執行。但前任管理人未經法院許可的行為，效力本來就有問題，換人後更容易被挑戰。換人時務必要求前任管理人做完整的交接報告和收支結算，這份文件是日後追究前任責任的關鍵證據。
規範強制管理程序中管理人的更換：管理人不勝任或管理不適當時，執行法院得解除其職務或更換他人。
不勝任是能力問題（不會管），管理不適當是態度或行為問題（亂管），任一成立都可請求更換。
未按時收租、未維護不動產致價值減損、出租條件不合理、收支計算書未呈報、利益衝突等客觀失當情形。
由執行法院依強制執行法第106條選任，權限來自法院，故法院亦得依第108條撤換。
記錄不當行為 → 蒐集書面證據（收支報告、租務紀錄）→ 向執行法院具狀聲請解除或更換 → 說明急迫性。
管理人的收支計算書是否按時呈報、收支有無異常、出租條件是否合理、有無利益衝突的書面事證。
可以。聲請時一併提出適合的管理人候選人建議，實務上比只要求「把人換掉」更容易被法院接受。
備齊管理紀錄、收支明細與往來文件，證明管理行為有合理依據；確有疏失則主動提改善計畫爭取機會。
解除職務是讓管理人不再任職，更換是改派他人接手；85年修正後二者用語區分明確。
前者是強制管理的管理人更換，後者是破產管理人更換，制度邏輯相同但程序與依據不同。
| 項目 | 性質 | 典型情形 | 法律效果 |
|---|---|---|---|
| 不勝任 | 能力問題（不會管） | 缺乏管理經驗、無法處理租務或維護 | 得解除職務或更換 |
| 管理不適當 | 行為或態度問題（亂管） | 未收租未報告、賤租予親屬、利益衝突 | 得解除職務或更換 |
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管理人不勝任或管理不適當時，執行法院得撤退之。
管理人不勝任或管理不適當時，執行法院得解除其職務或更換之。
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管理人不勝任或管理不適當時，執行法院得解除其職務或更換之。
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