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編章節定位

第一章總則 §1
第二章關於金錢請求權之執行 §31
- 第一節參與分配 §31
- 第二節對於動產之執行 §45
- 第三節對於不動產之執行 §75
- 第四節對於船舶及航空器之執行 §114
- 第五節對於其他財產權之執行 §115
- 第六節對於公法人財產之執行 §122-1
第三章關於物之交付請求權之執行 §123
第四章關於行為及不行為請求權之執行 §127
第五章假扣押假處分之執行 §132
第六章附則 §141

📚資料來源：全國法規資料庫、立法院法律系統🕑閱讀時間 6 分鐘

強制執行法第 76 條（查封不動產之方法）

1.查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員依左列方法行之：一、揭示。二、封閉。三、追繳契據。
2.前項方法，於必要時得併用之。
3.已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。

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白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準

重點摘要強制執行法第76條規定查封不動產有揭示、封閉、追繳契據三種方法，已登記者並應先通知地政機關為查封登記，通知到達即生查封效力。

Q · 房子被查封會不會先通知我？我會知道嗎？

依強制執行法第76條第3項，已登記之不動產，執行法院只要先通知地政機關為查封登記，且通知在現場執行（揭示、封閉、追繳契據）之前到達地政機關，查封效力就已經發生。換句話說，你可能還住在屋內、沒收到任何現場公告，房子在地政系統上已被凍結，無法過戶、抵押或出售。查封方法另有揭示、封閉、追繳契據三種，必要時得併用。

白話解讀

法院要查封你的不動產，不是派人來換鎖那麼戲劇化。它有三種手段，而且最致命的那一招是你看不見的。第一種叫「揭示」，就是在房子外面貼一張公告，告訴全世界這個不動產被查封了。第二種叫「封閉」，把房子鎖起來不讓人進出。第三種叫「追繳契據」，要求你交出權狀。但真正讓你措手不及的是第三項：已登記的不動產，法院可以先通知地政機關做查封登記，而且只要這個通知在實際執行之前就到了地政機關，查封效力就已經生效。換句話說，你可能還在家裡好好住著，完全不知道發生了什麼事，但你的房子在地政系統上已經被鎖住了。你這時候如果急著把房子賣掉或過戶給親友，地政事務所會直接擋下來。

法律定性

強制執行法第76條為不動產查封的方法與生效規範，明定查封不動產得以揭示、封閉、追繳契據三種方法行之，必要時併用；已登記之不動產並應先通知登記機關為查封登記，該通知於現場執行行為實施前到達登記機關時，即發生查封效力，形成「登記到達主義」的無形查封機制。

試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考

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Q1房子被查封了我還能住嗎？能出租嗎？▾

查封不影響你繼續居住。但出租比較複雜：查封後新簽的租約對拍定人原則上不具效力，你的房客可能在拍定後被要求搬走。查封前已存在的租約，在特定條件下可對抗拍定人。若在查封後偷簽租約，不但對買受人無效，還可能被認定妨害執行。

Q2怎麼知道一間房子有沒有被查封？▾

到地政事務所申請土地或建物登記謄本，看『其他登記事項』或『限制登記』欄位，若有『查封』字樣，代表正在強制執行程序中。查封登記有假扣押查封與強制執行查封之別，法律效果與後續程序不同，看到後要進一步確認屬於哪一種。

Q3查封登記什麼時候生效？▾

依強制執行法第76條第3項，已登記之不動產，查封登記通知於現場執行行為實施前到達地政機關時即發生查封效力，不必等法院到現場揭示或封閉，這就是登記到達主義。

Q4查封不動產有哪幾種方法？▾

揭示（貼公告）、封閉（鎖閉禁止進出）、追繳契據（命交出權狀）三種，必要時得併用。

Q5什麼是查封登記到達主義？▾

已登記不動產，查封登記通知於現場執行前到達地政機關時即生查封效力，不必等法院到場。

Q6揭示、封閉、追繳契據差在哪？▾

揭示是公示張貼、封閉是物理鎖閉、追繳契據是收取憑證，三者目的與對居住影響各不相同。

Q7查封登記跟限制登記是同一件事嗎？▾

查封登記是限制登記的一種，謄本『限制登記』欄出現查封字樣即代表進入強制執行程序。

Q8債權人怎麼聲請先做查封登記？▾

聲請強制執行時明確請法院先通知地政機關為查封登記，搶下現場執行前的時間差防脫產。

Q9怎麼確認查封登記已經生效？▾

向法院書記官確認通知是否已到達地政機關，到達即生效；或調謄本看限制登記欄。

Q10查封後房子還能怎麼處理？▾

仍可居住使用，但不得出售、過戶、設定抵押或減損其價值，否則行為無效並可能涉罪。

Q11查封程序有瑕疵怎麼救濟？▾

於執行程序終結前依強制執行法第12條向執行法院聲明異議，主張執行方法不當或通知未合法送達。

Q12查封登記 vs 假扣押查封差在哪？▾

查封登記是本案強制執行的保全公示，假扣押查封是訴訟前的保全程序，效力快但須提供擔保。

容易搞混的概念 AI 輔助整理

feature	option_a	option_b	option_c
查封方法	揭示	封閉	追繳契據
作法	於不動產張貼查封公告	鎖閉不動產禁止進出	命債務人交出權狀契據
對債務人居住影響	通常仍可居住使用	可能無法進出	不影響居住但失去處分憑證
實務常見度	最常見	自住房屋少用	搭配使用

其他國家怎麼規定 6 國

🇯🇵 日本民事執行法第45条・第48条（不動産の差押え及び差押えの登記の嘱託）

🇰🇷 韓國민사집행법 제83조·제94조（부동산 압류 및 경매개시결정 등기촉탁）

🇨🇳 中國最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第2条（查封不动产）

🇩🇪 德國ZPO §§ 866-867（Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen）・ZVG § 20（Beschlagnahme）

🇫🇷 法國Code des procédures civiles d'exécution art. L321-1 et s.（saisie immobilière）・art. R321-6（publication）

🇺🇸 美國Writ of execution levy on real property + lis pendens recording（各州法，如 Cal. Code Civ. Proc. § 700.015）

AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準

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原始資料來源：全國法規資料庫、立法院法學系統。AI 加值內容僅供理解輔助，法律效力以原文為準。

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