強制執行法 第 76 條（查封不動產之方法）
- 1.查封不動產，由執行法官命書記官督同執達員依左列方法行之： 一、揭示。 二、封閉。 三、追繳契據。
- 2.前項方法，於必要時得併用之。
- 3.已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第一項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力。
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重點摘要強制執行法第76條規定查封不動產有揭示、封閉、追繳契據三種方法，已登記者並應先通知地政機關為查封登記，通知到達即生查封效力。
Q · 房子被查封會不會先通知我？我會知道嗎？
依強制執行法第76條第3項，已登記之不動產，執行法院只要先通知地政機關為查封登記，且通知在現場執行（揭示、封閉、追繳契據）之前到達地政機關，查封效力就已經發生。換句話說，你可能還住在屋內、沒收到任何現場公告，房子在地政系統上已被凍結，無法過戶、抵押或出售。查封方法另有揭示、封閉、追繳契據三種，必要時得併用。
白話解讀
法院要查封你的不動產，不是派人來換鎖那麼戲劇化。它有三種手段，而且最致命的那一招是你看不見的。第一種叫「揭示」，就是在房子外面貼一張公告，告訴全世界這個不動產被查封了。第二種叫「封閉」，把房子鎖起來不讓人進出。第三種叫「追繳契據」，要求你交出權狀。但真正讓你措手不及的是第三項：已登記的不動產，法院可以先通知地政機關做查封登記，而且只要這個通知在實際執行之前就到了地政機關，查封效力就已經生效。換句話說，你可能還在家裡好好住著，完全不知道發生了什麼事，但你的房子在地政系統上已經被鎖住了。你這時候如果急著把房子賣掉或過戶給親友，地政事務所會直接擋下來。
法律定性
強制執行法第76條為不動產查封的方法與生效規範，明定查封不動產得以揭示、封閉、追繳契據三種方法行之，必要時併用；已登記之不動產並應先通知登記機關為查封登記，該通知於現場執行行為實施前到達登記機關時，即發生查封效力，形成「登記到達主義」的無形查封機制。
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🗺 判斷流程
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Q1查封不動產有哪幾種方法？▾
揭示、封閉、追繳契據三種，必要時得併用。
Q2房子被查封我還能住嗎？▾
原則上仍可居住使用，但不得出售、過戶、抵押或減損其價值。
Q3查封登記什麼時候生效？▾
通知於現場執行前到達地政機關時即生效，不必等法院到現場。
Q4怎麼知道一間房子有沒有被查封？▾
申請土地或建物登記謄本，看『限制登記』欄是否有查封字樣。
Q5查封後偷偷過戶會怎樣？▾
地政機關會駁回，且可能構成損害債權罪（刑法第356條）。
Q6債權人怎麼搶在債務人脫產前鎖住房子？▾
聲請執行時一併請法院先通知地政機關為查封登記。
Q7封閉是不是會把門焊死不讓住？▾
封閉只是三方法之一，實務上自住房屋少用，多採揭示加查封登記。
Q8查封有瑕疵能不能救濟？▾
可依強制執行法第12條於執行程序終結前聲明異議。
容易搞混的概念 AI 輔助整理
| feature | option_a | option_b | option_c |
|---|---|---|---|
| 查封方法 | 揭示 | 封閉 | 追繳契據 |
| 作法 | 於不動產張貼查封公告 | 鎖閉不動產禁止進出 | 命債務人交出權狀契據 |
| 對債務人居住影響 | 通常仍可居住使用 | 可能無法進出 | 不影響居住但失去處分憑證 |
| 實務常見度 | 最常見 | 自住房屋少用 | 搭配使用 |
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