強制執行法 第 76 條（查封不動產之方法）

查封不影響你繼續居住。但出租比較複雜：查封後新簽的租約對拍定人原則上不具效力，你的房客可能在拍定後被要求搬走。查封前已存在的租約，在特定條件下可對抗拍定人。若在查封後偷簽租約，不但對買受人無效，還可能被認定妨害執行。

到地政事務所申請土地或建物登記謄本，看『其他登記事項』或『限制登記』欄位，若有『查封』字樣，代表正在強制執行程序中。查封登記有假扣押查封與強制執行查封之別，法律效果與後續程序不同，看到後要進一步確認屬於哪一種。

依強制執行法第76條第3項，已登記之不動產，查封登記通知於現場執行行為實施前到達地政機關時即發生查封效力，不必等法院到現場揭示或封閉，這就是登記到達主義。

揭示（貼公告）、封閉（鎖閉禁止進出）、追繳契據（命交出權狀）三種，必要時得併用。

已登記不動產，查封登記通知於現場執行前到達地政機關時即生查封效力，不必等法院到場。

揭示是公示張貼、封閉是物理鎖閉、追繳契據是收取憑證，三者目的與對居住影響各不相同。

查封登記是限制登記的一種，謄本『限制登記』欄出現查封字樣即代表進入強制執行程序。

聲請強制執行時明確請法院先通知地政機關為查封登記，搶下現場執行前的時間差防脫產。

向法院書記官確認通知是否已到達地政機關，到達即生效；或調謄本看限制登記欄。

仍可居住使用，但不得出售、過戶、設定抵押或減損其價值，否則行為無效並可能涉罪。

於執行程序終結前依強制執行法第12條向執行法院聲明異議，主張執行方法不當或通知未合法送達。

查封登記是本案強制執行的保全公示，假扣押查封是訴訟前的保全程序，效力快但須提供擔保。