強制執行法 第 77 條
- 1.查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項： 一、為查封原因之權利。 二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。 三、債權人及債務人。 四、查封方法及其實施之年、月、日、時。 五、查封之不動產有保管人者，其保管人。
- 2.查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第四十八條第二項規定之人員到場者，亦應簽名。
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重點摘要強制執行法第 77 條規定查封不動產時，書記官須作成查封筆錄，記載海砂屋、輻射屋、漏水、火災、非自然死亡等影響交易的特殊情事。
Q · 法拍屋是不是凶宅、有沒有海砂屋，去哪裡看？
依強制執行法第 77 條，書記官查封不動產時必須作成查封筆錄，記載六項足以影響交易的特殊情事：海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡（凶宅）。這些記載會直接寫進拍賣公告，是投標前唯一的官方揭露。但記載仰賴現場調查與外部資料回報，不是科學檢測，沒查到的不代表沒有，仍須自行勘查。
白話解讀
法拍屋的水有多深，這條告訴你底在哪裡。法院查封不動產時，書記官必須在現場做一份查封筆錄，而且這份筆錄要記載的東西，遠比你以為的詳細。除了基本的位置、種類、債權人債務人這些，2014年修法後明確要求記載六種「地雷」：海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡。沒錯，凶宅。這份筆錄的內容會直接寫進拍賣公告，成為你在法拍屋市場上唯一的官方風險揭露。問題是，這些調查仰賴執行人員的現場判斷和外部資料回報，不是科學檢測。海砂屋要靠氯離子檢測才能確認，輻射屋要靠原能會資料，如果資料庫沒有、現場看不出來，筆錄上就不會記載。所以這份筆錄是你的保護底線，不是保護天花板。
法律定性
查封筆錄是執行法院查封不動產時，由書記官於現場作成的法定文書，依強制執行法第 77 條須載明查封原因之權利、不動產所在地與種類、實際狀況與使用情形，以及海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、非自然死亡等足以影響交易之特殊情事，構成法拍程序的官方資訊揭露基礎。
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Q1法拍屋怎麼知道是不是凶宅？▾
看拍賣公告與查封筆錄的特殊情事欄，第 77 條要求記載建物內非自然死亡，但現場查不到的不一定揭露。
Q2查封筆錄一般人能看嗎？▾
可以。拍賣公告的屋況描述多源自查封筆錄，投標前還可到執行法院聲請閱覽筆錄全文。
Q3查封筆錄要記載哪些事項？▾
查封原因權利、不動產所在地種類、實際狀況使用情形、六項特殊情事、債權人債務人、查封方法時間、保管人。
Q4拍賣公告沒寫海砂屋就代表沒有嗎？▾
不一定。海砂屋須氯離子檢測才確認，現場與外部資料查不到就不會記載，筆錄是底線不是保證書。
Q5法拍屋買到有瑕疵能退嗎？▾
原則不行，法拍不適用消保法鑑賞期與民法瑕疵擔保；僅公告嚴重不實時可聲請撤銷拍定，門檻高。
Q6查封時人不在家會怎樣？▾
書記官仍可依第 48 條進入查封並作筆錄，債務人阻撓可能依第 77-1 條管收或罰鍰。
Q7查封筆錄記載錯誤可以更正嗎？▾
可以向執行法院聲明異議或聲請更正，越早提出越有機會在鑑價前更正。
Q8查封筆錄記載屋況差會影響拍賣價嗎？▾
會。記載嚴重漏水、地震受創會壓低底價、降低投標意願，最終影響債務人可拿回的超過額。
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