強制執行法 第 77 條
- 1.查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項： 一、為查封原因之權利。 二、不動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。 三、債權人及債務人。 四、查封方法及其實施之年、月、日、時。 五、查封之不動產有保管人者，其保管人。
- 2.查封人員及保管人應於前項筆錄簽名，如有依第四十八條第二項規定之人員到場者，亦應簽名。
白話與解析 AI 輔助整理，以原文為準
重點摘要強制執行法第 77 條規定查封不動產時，書記官須作成查封筆錄，記載海砂屋、輻射屋、漏水、火災、非自然死亡等影響交易的特殊情事。
Q · 法拍屋是不是凶宅、有沒有海砂屋，去哪裡看？
依強制執行法第 77 條，書記官查封不動產時必須作成查封筆錄，記載六項足以影響交易的特殊情事：海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡（凶宅）。這些記載會直接寫進拍賣公告，是投標前唯一的官方揭露。但記載仰賴現場調查與外部資料回報，不是科學檢測，沒查到的不代表沒有，仍須自行勘查。
白話解讀
法拍屋的水有多深，這條告訴你底在哪裡。法院查封不動產時，書記官必須在現場做一份查封筆錄，而且這份筆錄要記載的東西，遠比你以為的詳細。除了基本的位置、種類、債權人債務人這些，2014年修法後明確要求記載六種「地雷」：海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡。沒錯，凶宅。這份筆錄的內容會直接寫進拍賣公告，成為你在法拍屋市場上唯一的官方風險揭露。問題是，這些調查仰賴執行人員的現場判斷和外部資料回報，不是科學檢測。海砂屋要靠氯離子檢測才能確認，輻射屋要靠原能會資料，如果資料庫沒有、現場看不出來，筆錄上就不會記載。所以這份筆錄是你的保護底線，不是保護天花板。
法律定性
查封筆錄是執行法院查封不動產時，由書記官於現場作成的法定文書，依強制執行法第 77 條須載明查封原因之權利、不動產所在地與種類、實際狀況與使用情形，以及海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、非自然死亡等足以影響交易之特殊情事，構成法拍程序的官方資訊揭露基礎。
試算與流程 AI 輔助整理，結果僅供參考
🗺 判斷流程
大家也在問 AI 輔助整理
Q1法拍屋有問題可以退嗎？▾
原則上不行。法拍是法院的拍賣程序，不適用消費者保護法的七天鑑賞期，也不適用民法物之瑕疵擔保。但如果拍賣公告記載與實際狀況嚴重不符（例如公告沒寫凶宅但實際是），可主張拍賣程序有瑕疵聲請撤銷拍定；實務上門檻很高，投標前自行現場勘查才是真正的保障。
Q2查封筆錄上的「非自然死亡」是不是就是凶宅？▾
法律上凶宅沒有統一定義。查封筆錄記載的是書記官調查所得的建物內非自然死亡事件，但若發生在查封前很久且無紀錄，或發生在共用空間，可能不會記載。除筆錄外，可到當地派出所查詢地址有無刑事紀錄，或向鄰居打聽，周邊住戶往往是最完整的資訊來源。
Q3法拍屋怎麼知道是不是凶宅？▾
看拍賣公告與查封筆錄的特殊情事欄，第 77 條要求記載建物內非自然死亡，但現場與外部資料查不到的不一定揭露，需另查派出所紀錄。
Q4查封筆錄要記載哪些事項？▾
查封原因之權利、不動產所在地種類、實際狀況使用情形、六項影響交易特殊情事、債權人債務人、查封方法時間、保管人簽名。
Q5什麼是影響交易之特殊情事？▾
海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內非自然死亡等六項足以影響不動產交易價值的屋況狀況。
Q6查封筆錄和拍賣公告差在哪？▾
查封筆錄是現場原始文書內容完整，拍賣公告是依筆錄製作的摘要對外公告，投標前可到法院閱覽筆錄全文。
Q7法拍投標前怎麼查屋況？▾
閱覽拍賣公告 → 到法院聲請閱覽查封筆錄全文 → 現場勘查 → 查派出所凶宅紀錄 → 疑似海砂／輻射送專業檢測。
Q8查封筆錄記載錯誤怎麼更正？▾
向執行法院聲明異議或聲請更正記載，無法定期限但越早提出越有機會在鑑價前更正。
Q9查封筆錄記載屋況差會怎樣影響拍賣？▾
記載嚴重漏水、地震受創會壓低拍賣底價、降低投標意願，最終影響債務人能拿回的超過額。
Q10怎麼讓查封筆錄如實反映良好屋況？▾
查封時配合書記官調查，主動提供維修紀錄、無漏水證明等文件，記載屋況良好有助提升底價與投標意願。
Q11法拍屋揭露 vs 一般買賣不動產說明書差在哪？▾
法拍靠公權力查封筆錄調查揭露、排除瑕疵擔保；一般買賣靠賣方自行揭露、適用民法瑕疵擔保。
Q12法拍屋有瑕疵 vs 一般買賣有瑕疵救濟差在哪？▾
一般買賣可依民法解約減價求償；法拍原則排除瑕疵擔保，僅公告嚴重不實才能聲請撤銷拍定。
其他國家怎麼規定 5 國
AI 輔助整理之對應參考，非官方對照，以各國原文為準
🔒還有 10 題問答 · 5 國規定比較
把多條並列逐欄比較