鳳山簡易庭99年度鳳小字第1235號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　99年度鳳小字第1235號

原告

義大城社區管理委員會

法定代理人

黃煌初

訴訟代理人

藺萬山

訴訟代理人

丁仰華

被告

張秀貞

訴訟代理人

蕭永宏律師

上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國100 年7 月26日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：被告為義大社區內坐落高雄市大樹區○○○段620 建號（門牌號碼：高雄市○○區○○路1 段8 巷170 號）建物（下稱系爭建物）之所有權人，而系爭建物與義大城社區內其他建物雖為各自獨立使用之建築物，但係共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區，其管理及組織仍有公寓大廈管理條例之準用。是被告依義大城社區規約（下稱系爭規約）既負有給付社區管理費之義務，卻自98年7 月起至99年6 月止未繳納管理費，共計積欠新臺幣（下同）33,600元，爰依系爭規約之法律關係提起本訴，並聲明：如主文第1 項所示。

二、被告則以下列情詞資為抗辯：

㈠義大城社區內之多數建物均為各自獨立使用之建築物，且非共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區，其管理及組織自無公寓大廈管理條例之適用或準用。是原告即義大城社區管理委員會即非合法成立之管理委員會，自欠缺訴訟實施權限而不具備當事人適格。又系爭規約既非合法有效，原告依系爭規約之法律關係請求被告給付管理費即無理由，從而，系爭規約僅為民法上不定期限之契約，而被告已於98年7 月30日連署退出義大城管理委員會，送交原告收執，再於99年2 月3 日以大社郵局存證號碼00012 號存證信函送達原告，探求被告意思表示之真意，係為終止契約，不再受規約拘束之意思，故自終止規約之意思表示送達原告時起，即不受規約之拘束，原告對被告並無管理權存在。

㈡再者，高雄市政府雖已就義大城管理委員會核備在案，然此之核備，係依據公寓大廈管理組織申請報備原則處理，且其於100年3月18日函文亦載明僅為形式審查，而行政法院亦有諸多判決，認定此核備並非屬行政處分，法院自毋須受該核備之拘束而得自行認定。況被告亦曾就該核備提起訴願，均遭行政機關以此僅為觀念通知而非行政處分為由予以駁回，益證此核備應僅為觀念通知，不具行政處分之效力。而縱認核備係屬行政處分，該行政處分亦有具備重大明顯瑕疵而無效之可能。

㈢復依公寓大廈管理條例第18條規定，公寓大廈應設置公共基金，起造人於該公寓大廈使用執照申請時，應提出繳交各直轄市、縣( 市) 主管機關公庫代收之證明，於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人，並完成依第57條規定點交共用部分、約定共有部分及其附屬設施設備後，向直轄市、縣( 市)主管機關報備，由公庫代為撥付。惟原告並未依此規定提列公共基金，且亦未完成點交，顯見並非合法成立管理委員會。況原告所設置之管理室雖有管理行為，但管理之範圍不僅義大城社區，亦提供服務予義守大學之學生、教職員宿舍及超商，因此住戶所繳納之管理費用，非專供所屬之社區使用，如認定上開核備屬行政處分，將使住戶之財產遭受損失等語資為抗辯。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由：原告主張之前揭事實，業據其提出系爭建物登記謄本、報備證明、系爭規約等件在卷為證，被告則就積欠管理費33,600元一事不爭執，惟以前揭情詞置辯，是本件爭點在於義大城社區多數建物之管理及組織有無公寓大廈管理條例之準用？茲分述如下：

㈠按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區者，其管理及組織準用整體不可分之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之1 宗建築基地；二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3 月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區；三、其他經直轄市、縣（市）主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分之地區，公寓大廈管理條例第53條、公寓大廈管理條例施行細則第12條分別定有明文。是就是否構成公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款所稱「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開法規已授權直轄市、縣( 市)主管機關本於權責而為認定，而此項認定，與一般公寓大廈管理條例中管理委員會依規定申請報備，主管機關「備查」之情形不同，後者不會產生權利義務得喪變更之法律效果，然前者會造成該集居地區是否適用公寓大廈管理條例之法律效果，直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，自不得單以均是「報備」而即認屬觀念通知，而應是就該主管機關所為之認定，是否屬行政機關就公法上具體事件所為之決定而對外直接發生法律效果之單方行政行為，而構成行政程序法第92條第1 項之行政處分要件去判斷。而就主管機關對於是否屬整體不可分之集居地區，其認可既會對外發生法律效果，自屬行政處分。是普通法院於審理民事案件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，而不得為相反之認定。再查，依高雄市政府工務局100 年3 月24日高市工務建字第1000015870號函文所示：「前高雄縣政府於95年12月15日核發府建使字第0950289381號公寓大廈管理組織報備證明，係依據公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款規定認定義大城社區○○○道路用地及電力設備用地係屬公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性，且成立報備僅就所送資料形式審查。」等語〔參本院99年度鳳小字第1207號卷（下稱他案卷）第289 頁〕可知，就義大城地區是否符合公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款規定之整體不可分之集居地區，主管機關即前高雄縣政府業已認定在案，是依前揭說明，本院原則上不得為相反之認定而僭越主管機關之權責範疇。被告雖另辯稱主管機關僅為形式審查，應非行政處分等語，然是否僅為形式審查，與是否構成行政處分係屬二事，難僅以主管機關係形式審查而否定此項核備為行政處分之效力。

㈡復按所謂行政處分無效，係指行政處分具有一定之瑕疵而自始確定不發生效力。至行政處分無效之原因，我國行政程序法第111 條仿德國立法例，採取明顯重大瑕疵理論，其第1款至第6 款為無效原因之例示規定，第7 款則為無效原因之概括規定；行政處分是否具有重大明顯之瑕疵罹於無效，並非依當事人之主觀見解，亦非依受法律專業訓練者之認識能力判斷，而係依一般具有合理判斷能力者之認識能力決定之，即其瑕疵須重大至某程度上猶如刻在額頭上般之明顯，普通社會一般人一望即知者而言；如行政處分之瑕疵倘未達到重大、明顯之程度，一般人對其違法性的存在與否猶存懷疑時，即非屬重大瑕疵而無效，只得訴請撤銷，最高行政法院99年判字第864 號判決意旨足資參照。而觀義大城社區有路燈、監視設備及電力設備等公共設施，其出入口並設有管理室、車輛管制設備及警告標示（上載「私人別墅，請勿進入」) ，在使用上及管理上已足區分係義大城社區之範疇，此有他案卷所附100 年4 月22日勘驗筆錄記載綦詳（參他案卷宗第295 頁至第298 頁），並有義大城社區位置圖及現場照片足參（參他案卷宗第299 頁至第325 頁），是與條文所載其共同設施之管理與使用具有整體不可分割之情形並無相悖之處，顯見主管機關依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款所作之認定，尚未達一般具合理判斷能力者一望即知瑕疵之當然無效程度。況由卷內資料觀之，亦無任何可疑為有重大明顯瑕疵而須加以調查之處，是要難僅以被告泛稱對前揭主管機關即前高雄縣政府於95年12月15日核發府建使字第0950289381號函就義大城社區係屬共同設施之使用與管理具有整體不可分割之地區一事所為之認定合法性有所存疑，即遽論有重大明顯之瑕疵而當然無效之情形。被告雖另抗辯稱義大城社區並非一個封閉之地區，有非住戶之人員出入，其道路及電箱亦非僅住戶在使用等語，然是否為整體不可分之集居地區，並非以是否屬封閉地區、或以社區設備是否僅住戶單獨使用而未與外部機關或人員共用為認定依據，而應視該集居地區之全體住戶於生活上是否必須共同使用該公用設備，是被告前揭所辯，尚不足以作為推翻主管機關前揭認定之依據。

㈢被告又辯稱義大城社區並未依公寓大廈管理條例第18條規定提列共同基金及進行點交，顯未適用公寓大廈管理條例而合法成立管理委員會等語，然是否有公寓大廈管理條例之適用，仍須依該條例第3 條第1 款及第53條之規定定之，非以是否依公寓大廈管理條例第18條提列公共基金及進行點交而為認定；至被告另辯稱原告所設置之管理室雖有管理行為，但管理之範圍不僅義大城社區，亦提供服務予義守大學之學生、教職員宿舍及超商，使住戶所繳納之管理費用非專供所屬社區使用等語，惟此係屬義大城社區就其所收取之管理費用如何使用分配，以及與鄰近社區或義守大學如何配置管理範疇之事項，亦難據此即反推義大城社區之管理委員會未合法成立。

四、綜上所述，義大城社區內(含系爭建物在內)多數建物之管理及組織既有公寓大廈管理條例之準用，則依該條例成立管理委員會，即屬合法，是原告依系爭規約為如主文第1 項所示之請求，為有理由，應予准許。

五、本件係就小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436 條之20規定，職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額依職權確定如主文所示之金額。

鳳山簡易庭法 官 李怡蓉