鳳山簡易庭100年度鳳簡字第11號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 100年度鳳簡字第11號

原告

義大城社區管理委員會

法定代理人

黃煌初

訴訟代理人

葉張基律師

被告

黃淑美

被告

張秀貞

被告

楊智豪

被告

李志龍

被告

葉惠芬

上五人共同訴訟代理人

蕭永宏律師

上列當事人間請求回復原狀事件，本院於民國100年9月2日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面按訴訟代理權，不因本人死亡、破產或訴訟能力喪失而消滅，法定代理有變更者，亦同；當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受訴訟以前當然停止；惟如於有訴訟代理人之情形，不適用之，民事訴訟法第73條、第170 條、第173 條分別定有明文。故倘當事人委任訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權，並有同項但書及第2 項所列各行為之特別代理權時，雖於訴訟進行中發生法定代理權消滅情事，該訴訟程序仍無當然停止規定之適用，亦無該當事人未經合法代理之不合法可言，最高法院99年台抗字第525 號民事裁定足資參照。而本件原告於本訴訟進行中，委任訴訟代理人進行訴訟，嗣法定代理人變更為黃煌初，並經原告於100 年7 月14日聲明承受訴訟，揆諸前揭規定，於法並無不合，應予准許。

貳、實體方面

一、原告起訴主張：

(一)原告係於民國95年12月15日向高雄縣政府依法報備成立，社區住戶並依公寓大廈管理條例簽署「義大城社區規約」(下稱系爭規約)及其相關附件，包括「社區住戶生活管理公約」(下稱管理公約)，被告等均為本社區之住戶，應受上開規約及生活管理公約之拘束。而系爭規約第14條約定：「管理委員會應訂定管理公約，經所有權人會議討論通過後實行。」、管理公約第5條約定：「非經管理委員會同意，各住戶不得在住宅加裝鐵窗、柵籬、採光罩、廣告物及其他影響外觀之固定物。」及第12條約定：「住戶有違本公約情事，管理委員會應先與口頭勸止，不從管理委員會應即報請主管機關處理或依法追訴其責任。」，且依被告前與建商所簽訂之不動產買賣契約之附件三「住戶管理公約」中第4條亦約定：「為維護本社區之景觀，各住戶需經常維護及保養屋宇內外，建築物周圍嚴禁加搭影響外觀之建築物、鐵窗及採光罩或占用公共地方及未經核准之加建工程，否則管委會得報請主管機關拆除，其產生之費用，由違約住戶負擔。本社區住戶若因應實際需求須加裝採光罩時，需經全體住戶大會同意，全社區全部共同要裝設同一形式、色系之採光罩，以維社區整體美觀與價值。」然被告等人竟未經管理委員會同意，即自行雇工於其專有部分架設車棚(如附圖所示)，造成社區整體景觀凌亂，被告等人所為顯然違反上開約定，爰依公寓大廈管理條例第15條規定、系爭規約第14條、管理公約第5條及第12條，以及不動產買賣契約之附件三「住戶管理公約」中第4條等約定，提起本件訴訟，並聲明：㈠被告黃淑美應將座落於高雄市大樹區○○○段26-143地號土地(門牌號碼為高雄市○○區○○路1段8巷138號)上如附圖所示A範圍之車棚拆除，並回復原狀。㈡被告張秀貞應將座落於高雄市大樹區○○○段26-156地號土地(門牌號碼為高雄市○○區○○路1段8巷170號)上如附圖所示B範圍之車棚拆除，並回復原狀。㈢被告楊智豪應將座落高雄市大樹區○○○段26-157地號土地(門牌號碼為高雄市○○區○○路1段8巷172號)上如附圖所示C範圍之車棚拆除，並回復原狀。㈣被告李志龍應將座落於高雄市大樹區○○○段26-160地號土地(門牌號碼為高雄市○○區○○路1段8巷180號)上如附圖所示D範圍之車棚拆除，並回復原狀。㈤被告葉惠芬應將座落於高雄市大樹區○○○段26-239地號土地(門牌號碼為高雄市○○區○○路1段8巷210號)上如附圖所示E範圍之車棚拆除，並回復原狀。

(二)對被告抗辯之陳述：

1、本件義大城社區是否有公寓大廈管理條例之準用，業經鈞院分別以99年度鳳小字第1235號、99年度鳳小字第1207號等判決認定應有公寓大廈管理條例之準用，而原告為合法之管理委員會。況且，依據「3、『車棚建案』處理辦法研討：本案表決：①全數通過以管理機關聘請律師提出訴訟。②函請縣府拆除科依法執行公權力。」原告乃根據此區分所有權人會議決議提起本件訴訟，於法有據。

2、依公寓大廈管理條例第56條第1、2項規定：「(第1項)公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。(第2項)前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」而被告等人均係向泛喬股份有限公司(下稱泛喬公司)購買不動產之第一手住戶，而依據被告與泛喬公司之不動產買賣契約書之附件三管理公約第4條明文約定不得各住戶不得自行加裝建築物、鐵窗及採光罩，如有加裝必要，應經全體住戶同意，且需裝設同一形式、色系之採光罩，足見此條款之目的確實以維護社區整體景觀之一致，確保良好生活環境。而依鈞院100年8月19日現場履勘被告等所裝設固定式車棚，可見前半段無裝設固定式車棚部分，道路兩邊別墅門面非常一致，而被告等人所裝設固定式車棚部分，種類、位置、面積均不相同，該路段道路兩邊別墅的門面就各別不同，確實已破壞社區整體美觀與價值。且如果縱容被告等可以在規約未修正之情形下任意裝設車棚，對於其它遵守規約不自行裝設車棚之住戶而言更不公平。

3、又社區所有權人於95年間召開第1次社區所有權人會議，成立管理委員會，並於95年12月15日經主管機關審核後備查在案，所有社區住戶簽署系爭規約及相關附件，包括管理公約，而被告等均為本社區之住戶，當受前揭系爭規約、管理公約之拘束。而規約性質上為全體住戶平行一致意思表示之「合同行為」，故非被告等得以任意終止或可任意退出(參最高法院86年度台上字第2440號判決參照)，被告此項主張，應屬無據。

二、被告則以：

(一)義大城社區內(含系爭建物在內)之多數建物既為各自獨立使用之建築物，且非共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區，其管理及組織自無公寓大廈管理條例之適用或準用。是原告即義大城社區管理委員會既非合法成立而欠缺訴訟實施權限，其當事人適格即訴權要件已有欠缺，又系爭規約既非合法有效，原告依系爭規約之法律關係請求被告給付管理費即無理由，從而，義大城社區規約僅為民法上不定期限之契約，而被告已於98年7月30日聲名連署退出義大城管理委員會，送交原告收執，再於99年2月3日以大社郵局存證號碼00012號存證信函送達原告，探求被告意思表示之真意，係為終止契約，不再受規約拘束之意思，故自終止規約之意思表示送達原告時起，即不受規約之拘束，原告對被告並無管理權存在。

(二)退步言之，即便認義大城社區得適用或準用公寓大廈管理條例，然依臺灣雲林地方法院84年度訴字第433號判決意旨：「按制定公寓大廈管理條例規定多數各自獨立使用之建築物，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區，其管理及組織有該條例之準用，至於集居地區住戶間之權利義務，依該條例之文義解釋，自不在準用之列，是集居地區之住戶間，應無該條例有關權利義務規定之準用，而應依各該集居地區其住戶間所定之公約規範其權利義務，且該東約應以訂定契約之住戶間始有受該公約拘束之效力，至於繼受建物所有權之受讓人，除其本人同意遵守該公約，加入成為契約之主體外，就其前手所約定之公約，並不受該公約之拘束。」而系爭規約均未經被告簽署同意，是其內容應不得拘束被告等人。

(三)況被告等人所搭蓋之車棚，樣式美觀，並未構成管理公約第5條所載影響外觀之固定物，且義大城社區並無設置車棚，導致社區內隨處可見以塑膠布套住車輛以防風雨之景象，或以塑膠布搭蓋活動式車棚，此較諸被告等人所搭蓋之車棚更為影響美觀甚明；且因義大城社區建物品質粗劣，屋頂瓦片常整排掉落，98年9月10日義大城管理委員會緊急通知住戶：「...後院斜瓦突然大片掉落，...幸無砸傷人員。...全面檢討社區屋頂漏水及屋瓦安全性問題。這期間請住屋戶特別注意安全。」，嗣於100年7月間再度發生屋頂瓦片掉落情形，管理委員會復公告：「本社區各住戶自宅屋頂結構，經部分住戶反映因泛喬公司設計施工不良，且使用之建造材料屬劣質瑕疵品，所導致各住戶屋頂內部因防水不良，造成滲水、積水；其屋頂樑柱部分採木條支架設計，非一般不銹鋼或鋁條材質，因此而腐蝕毀損，又疑似泛喬公司所屬承包廠商偷工減料，其監工不周，再之造成部分住戶屋頂瓦片有漸漸脫落之情況，更甚至整片屋頂有潛在崩塌、坍陷之危險...。」所以住戶為改善漏水問題及維護居家生命、財產之安全，確有搭建住戶車棚之必要，原告所主張之管理行為焉可凌駕於保護住戶生命權、財產權安全之上，是原告回復原狀之請求，顯然是過當之管理行為。

(四)再者，義大城社區係由泛喬公司所興建出售，出售社區房屋時向購買受人表示每戶將補助10萬元興建車庫遮雨棚，並在社區現場搭建鍛造車棚一座供購買人參考，後改造為資源回收站，且泛喬公司並曾對D39購買戶承諾，若車庫部分無遮雨棚退還訂金，請參閱房屋買賣訂購單備註欄所載，足認泛喬公司贊助興建遮雨棚構成買賣契約之重要條件，為買受人決定購買之重要參考因素。惟泛喬公司於第一次區分所有權人會議時，其手中尚未出售之房屋，及成交後尚未完成所有權移轉登記之住戶，及與公司關係企業相關員工之承購戶，掌握過半數之席次，決議每戶補助30,000元作為管理基金，泛喬公司即可省掉700萬元贊助興建車棚之支出，嚴重影響承購買方之權益。而現有意願興建停車棚參與連署之住戶共有55戶，超過半數，並曾以大社郵局存證信函第1825號存證信函檢附連署書，請求原告召開會議決定興建停車棚，然原告至今拒絕召開相關會議。

(五)況且，訴外人高主信為義大城社區第三屆管理委員會主任委員，被告等人欲施作停車棚時，曾向其請示是否可施作，經其同意後方為施作，是應認當時管理委員會業已同意被告施作。

(六)並聲明：駁回原告之訴。

三、得心證之理由原告主張被告等人為義大城社區內系爭建物所有權人，且被告等人未得原告同意，即逕自在其專有部分搭蓋停車棚等情，業據其提出土地登記謄本及現場照片數份為證(參本院卷一第23頁至第27頁、本院卷一第10頁至第14頁、本院卷二第)，應堪信為真實。至原告請求被告等人拆除其所搭蓋之停車棚，則為被告等人所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：(一)義大城社區內多數建物之管理及組織有無公寓大廈管理條例之適用？(二)系爭規約及管理公約有無拘束被告等人之效力？(三)原告請求被告等人拆除停車棚，有無理由？茲分述如下：

(一)義大城社區內多數建物之管理及組織有無公寓大廈管理條例之適用？

1、按多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區者，其管理及組織準用公寓大廈管理條例之規定；而整體不可分之集居地區，指下列情形之一：一、依建築法第11條規定之1宗建築基地；二、依非都市土地使用管制規則及中華民國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開發許可範圍內之地區；三、其他經直轄市、縣(市)主管機關認定其共同設施之使用與管理具有整體不可分之地區，公寓大廈管理條例第53條、公寓大廈管理條例施行細則第12條分別定有明文。是就何謂公寓大廈管理條例施行細則第12條第3款所稱「共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區」，前開條例、細則已授權直轄市、縣(市)主管機關本於權責而為認定，而既係授權主管機關認定，則主管機關就此所為之認定，已直接影響申請核發報備證明者所主張之社區範圍內住戶之權利義務，即屬行政機關就公法上具體事件所為之決定而對外直接發生法律效果之單方行政行為，屬行政處分(行政程序法第92條第1項規定參照)，而普通法院於審理民事案件時，自應受行政處分構成要件效力之拘束，於行政處分經行政爭訟程序撤銷前，應不得為相反之認定，臺灣臺北地方法院96年度簡上字第68 號判決及臺灣士林地方法院96年度小上字第27號判決均明揭此旨。

2、經查，本院於另案99年度鳳小字第1207號案件審理時，曾函詢高雄市政府工務局，經該局以100 年3 月18日高市工務建字第1000011494號函文覆以：「前高雄縣政府於95年12月15日核發府建使字第0950289381號公寓大廈管理組織報備證明，係依據公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款規定認定義大城社區○○○道路用地及電力設備用地係屬公寓大廈管理條例第53條所稱集居地區，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性，且成立報備僅就所送資料形式審查。」( 參本院卷㈡第70頁) ，足認主管機關即前高雄縣政府業已依公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款規定就義大城社區係屬共同設施之使用與管理具有整體不可分之地區一事認定在案，依前揭說明，公寓大廈管理條例施行細則第12條第3 款係授權主管機關認定，則該認定之權責即非屬民事法院，而主管機關既已就該款事由為認定，本院自不得為相反之認定而僭越主管機關之權責範疇。

3、復參酌義大城社區有路燈、監視設備及電力設備等公共設施，其出入口並設有管理室、車輛管制設備及警告標示(上載「私人別墅，請勿進入」) ，在使用上及管理上已足區分係義大城社區之範疇，此經本院另案99年度鳳小字第1207號案件於100 年4 月22日至現場勘驗後記載綦詳( 參本院卷㈡第55頁至第56頁) ，並有義大城社區位置圖及現場照片足參(參本院卷㈡第57頁至第69頁) ，核與前揭條文所載其共同設施之管理與使用具有整體不可分割之情形相符，是高雄市政府工務局認定義大城社區係屬共同設施之使用與管理具有整體不可分之地區，並無違背前開條文之處。

4、綜上，義大城社區內多數建物之管理及組織既有公寓大廈管理條例之準用，則依該條例成立管理委員會，即屬合法，被告辯稱原告未具當事人適格云云，應屬無據。

(二)系爭規約及管理公約有無拘束被告等人之效力？

1、次按有關公寓大廈基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之；而規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第23條、第3條第12款及第31條分別定有明文。

2、經查，義大城社區係屬多數各自獨立使用之建築物，且其共同設施之使用與管理具有整體不可分之集居地區者，已如前述，而依前揭公寓大廈管理條例第53條之規定，其管理及組織應準用該條例之規定，是亦得依上開規定經區分所有權人會議之決議，訂立住戶間之規約。而義大城社區於95年9月30日間，業已召開區分所有權人會議，並符合前揭法定出席人數及表決人數，決議通過系爭規約及管理公約之訂定，有義大城社區95年第1 屆所有權人會議在卷可佐( 參本院卷㈡第76頁) ，並有區分所有權人會議出席人員名冊及會議出席委託書可稽( 參本院卷㈡第80頁反面至第94頁) ，足證該次會議之合法性，是該會議所通過之系爭規約及管理公約，自得拘束全體區分所有權人。被告等人雖主張依臺灣雲林地方法院84年度訴字第433 號判決意旨( 參本院卷㈡第220 頁)，渠等可不受規約之拘束等語，惟觀本件系爭規約及管理公約之內容，均係規範於專有部分及共用部分之使用與維護、管理委員會之組成等，並非單純為住戶間之權利義務，亦屬集居地區之使用與管理，是仍應有前揭公寓大廈管理條例第53 條 之適用，被告執此辯稱不受系爭規約及管理公約之拘束云云，要屬無據。

(三)原告請求被告等人拆除停車棚，有無理由？

1、原告主張依被告前與泛喬公司簽訂之不動產買賣契約之附件三「住戶管理公約」第4條、系爭規約第14條及管理公約第5條之約定，以及公寓大廈管理條例第15條規定，訴請被告拆除渠等自行搭蓋之停車棚，惟被告否認之，而按：被告等人前與泛喬公司所簽訂之不動產買賣契約之附件三「住戶管理公約」中第4條雖明文約定「為維護本社區之景觀，各住戶需經常維護及保養屋宇內外，建築物周圍嚴禁加搭影響外觀之建築物、鐵窗及採光罩或占用公共地方及未經核准之加建工程，否則管委會得報請主管機關拆除，其產生之費用，由違約住戶負擔。本社區住戶若因應實際需求須加裝採光罩時，需經全體住戶大會同意，全社區全部共同要裝設同一形式、色系之採光罩，以維社區整體美觀與價值。」( 參本院卷㈠第287 頁) ，然其性質為規約草約，此亦為原告所自承(參本院卷㈡第201 頁) ，而依公寓大廈管理條例第56條第1項及第2 項之規定：「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約。」是規約草約於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約，惟經區分所有權人會議訂定規約後，該規約草約即不再依前揭條文視為規約，而本件義大城社區已於95年9 月30日由區分所有權人會議訂定規約，業如前述，則該規約草約即不具規約之效力，而僅為被告等人與建商間之私法契約，原告自不得再援引上開買賣契約之附件三「住戶管理公約」中第4 條約定訴請被告拆除停車棚。

2、復按住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更，公寓大廈管理條例第15條第1項定有明文。而查，依卷附使用執照所載，被告等人所有坐落於義大城社區內之建物，其「建物用途」均為「住宅」(參本院卷㈠第145 頁至第153 頁、第157 頁至第159 頁、本院卷㈡第9 頁反面) ，而被告等人搭蓋停車棚作為住家車庫之用，應係輔助住宅之功能，並未悖於該使用執照上所載「住宅」用途；再依系爭規約第4 條約定：「管理委員會應訂立管理公約，經所有權人會議討論通過後實施。」以及管理公約第5 條約定：「非經管理委員會同意，各住戶不得在住宅加塔鐵窗、柵籬、採光罩、廣告物及其他影響外觀之固定物。」即須以「影響外觀」為要件，而本院於100 年7 月7 日至現場勘驗，義大城社區除被告等人外，其餘之住戶雖未在其建物前方空地搭蓋車棚，然或有自行以帆布蓋住車輛，亦有以活動式之帆布車棚供車輛停放，此有卷附勘驗筆錄及現場照片可佐( 參本院卷㈡第138 頁、第143 頁及第147 頁)，於義大城社區內尤顯突兀，與整體建物之外觀格格不入，而觀諸被告等人所搭蓋之車棚，其外觀上之設計及配色等，均與該建物整體建築之設計相融合而無突兀之處，並與該建築之風格相若，且倘未仔細觀看，亦難察覺係被告等人於建物外所另行加蓋，有現場照片供參( 參本院卷㈡第144 頁至第146 頁、第148 頁) ，尚無原告所述妨害社區建物之整齊而影響外觀之情形，是原告主張被告等人所搭蓋之車棚影響外觀，而違反上開規約及管理公約之約定等語，應屬無據。

3、末按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條定有明文；而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院71年台上字第737號判例意旨足資參照。經查，義大城社區建物之屋頂瓦片於98年9月及100年8月間均發生斜落掉至地面之事件，而經原告張貼公告提醒住戶，此為原告所不爭執，且有卷附義大城管委會緊急通知及公告可佐( 參本院卷㈠第70頁、本院卷㈡第183 頁) ，且由公告內容觀之，該屋頂瓦片崩落非屬個別獨立事件，乃係肇因於建商施工品質不良，此亦為原告所自承( 參本院卷㈡第181 頁) ，是於此問題尚未獲得解決前，堪認建物之屋頂瓦片隨時均有崩塌之危險，足對住戶之身體安全造成危害，而被告等人搭蓋系爭車棚，除得免其車輛長期遭受風雨吹襲，亦可避免建物屋頂瓦片掉落直接砸傷人體；復參原告所主張訴請拆除之原因，僅為影響整體外觀及影響社區房價，別無其他理由，此有本院100 年8 月19日言詞辯論筆錄足按( 參本院卷㈡第182 頁) ，惟就如何影響社區房價乙節，原告未能舉證以實其說，自難認可採，且系爭車棚並未影響建物外觀，已如前述，況原告因拆除系爭車棚所獲得之利益，僅為使所有建物之外觀同一，而與被告因此所可能遭受身體安全之危險相較，顯然至為輕微，從而依照上述說明，應認為原告請求被告等人拆除系爭車棚，係為權利濫用，不應准許。

四、綜上所述，原告依依公寓大廈管理條例第15條規定、系爭規約第14條、管理公約第5條及第12條，以及不動產買賣契約之附件三「住戶管理公約」中第4條等約定，訴請被告等人拆除如附圖所示之車棚，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。