鳳山簡易庭99年度鳳簡字第948號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 99年度鳳簡字第948號

法定代理人

陳明水

訴訟代理人

陳儷方

訴訟代理人

謝逸琦

被告

曾淵聖

訴訟代理人

曾永霖

上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國100 年10月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項

一、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之；第24條之合意管轄，如當事人之一造為法人或商人，依其預定用於同類契約之條款而成立，按其情形顯失公平者，他造於為本案之言詞辯論前，得聲請移送於其管轄法院，民事訴訟法第24條第1 項、第2 項、第28條第2 項前段法有明文。又按如因本約而涉訴訟，雙方合意以委託標的不動產所在地之地方法院為第一審管轄法院，兩造就被告所有門牌號碼為高雄市○○區○○街16號之房地（下稱系爭房地）簽立之專任委託銷售契約（下稱系爭委售契約）第17條後段亦有約定。經查，系爭委售契約雖屬定型化契約，且當事人一造為法人，然系爭委售契約之內容即屬就系爭房地之委託銷售，是契約之履行係以系爭房地所在地為中心，故約定以系爭房地所在地之地方法院為第一審管轄法院，尚非屬顯失公平，應認其合意約定具法律上效力。而系爭房地既位於高雄市，本院自有管轄權，至於區分高雄簡易庭或鳳山簡易庭，則屬本院內部事務分配，被告主張本件訴訟於鳳山簡易庭審理有管轄錯誤情事，應屬誤會，先予敘明。

二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3 款定有明文。查原告原請求被告給付新臺幣（下同）414,000 元，及自民國99年10月7 日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，而於審理中變更利息起算日為自起訴狀繕本送達翌日起算，核與前開規定相符，應予准許。

三、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體部分

一、原告主張：被告於99年3 月1 日，被告與原告簽立系爭委售契約，委託原告銷售系爭房地，委託期限為99年3 月1 日至同年5 月31日，原委售價格為1,480 萬元，嗣於同年4 月間變更委售價格為1,380 萬元。並於系爭委售契約第12條第1項第2 款約定，在委託期間內，若甲方（即被告）自行將委託買賣標的出售或另行委託第三者仲介或片面終止系爭委售契約者，被告應給付委託總價額4 ％與乙方（即原告）。惟被告先於99年4 月30日片面向原告口頭終止系爭委售契約，復於同年5 月2 日寄發存證信函通知原告終止系爭委售契約，已符合前揭約款，爰依系爭委售契約之法律關係向被告請求委託總價額之4 ％等語。並聲明：被告應給付原告414,000 元，並自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。

二、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其以前到場及書狀所為陳述則以下列情詞置辯：

㈠就系爭房地，被告訴訟代理人即被告父親曾永霖以被告代理人名義，前後與原告簽立兩次委售契約，第一次係於97年11月19日，第二次於99年3 月1 日，即為系爭委售契約，均約定委售期間為3 個月，惟僅第一次有提出被告之授權書，而第二次未提出，故系爭委售契約之當事人非為被告，而為曾永霖，原告持系爭委售契約向被告請求，應屬無據。

㈡系爭委售契約第12條第1 項之約定，違反民法第549 條第1項所定契約當事人之任何一方得隨時終止委任契約之法律強行規定，應屬無效，原告自不得據以請求。且因原告公司之店長陳儷方於處理系爭委售契約時，未盡善良管理人之誠實告知義務，有可歸責情事，故曾永霖於99年4 月21日以電話口頭告知原告將於99年4 月30日終止系爭委售契約，並非任意片面終止系爭委售契約。而嗣後曾永霖於99年4 月30日至原告營業處拿回系爭房地之鑰匙，原告承辦系爭委售契約之經紀人陳儷方即囑託店員將系爭房地鑰匙交還曾永霖，並讓曾永霖簽立收據，嗣後並將刊有系爭房地銷售圖樣之大型廣告布幔拆下，亦可認兩造已於該時合意終止系爭委售契約，然因曾永霖未及注意原告已拆除廣告布幔一事，嗣後才會再寄發存證信函予原告。

㈢另按在委售期間，若委任人自行賣出或由別家公司出售，則委任人僅付1 ％佣金給受任人作廣告費用，系爭委售契約第19條之「特別約定事項」有兩造明文約定，此約款自屬前揭第12條第1 項之特別約定，而可排除其適用。是縱認被告未依法終止系爭委售契約，亦應依該款認定原告可請求之數額，否則有違比例原則。

㈣並聲明：原告之訴駁回。

三、兩造不爭執事項（參本院卷第107頁）

㈠被告之訴訟代理人曾永霖於99年3 月1 日以被告代理人名義就系爭房地與原告簽訂系爭委售契約書。約定委售期間至99年5 月31日止。除契約既定約款外，於第19條「特別約定事項」並約定：「在委售期間，若委任人自行賣出或由別家公司出售，則委任人僅付1%佣金給受任人作廣告費用！即可！」，此約款業經雙方同意簽章生效。

㈡嗣曾永霖於99年4 月30日前往原告營業處將系爭房地之鑰匙收回，並就鑰匙部分簽立領據。

㈢曾永霖曾就系爭房地於原告處以被告代理人名義簽立兩次委售契約，第一次於97年11月19日簽立，嗣於99年3 月1 日簽立系爭委售契約。於第一次曾永霖有提出被告之授權書，惟於第二次即系爭委託事件則無交付。

㈣被告於99年4 月30日另就系爭房地與住商不動產簽立專任委託銷售契約書，自99年5月1日生效。

四、得心證之理由原告主張被告就系爭房地與其簽立系爭委售契約，惟卻於委售期間屆至前片面終止系爭委售契約，違反系爭委售契約第12條之約定，爰依該約定請求被告給付委售價額4 ％之違約金一情，業據原告提出系爭委售契約書、授權書、存證信函等件為證，而被告則以前詞置辯，是本件爭點應為：㈠系爭委售契約之當事人為何人？是否為被告授權曾永霖簽訂？或為曾永霖無權代理被告而簽訂？是否有表見代理之適用？㈡系爭委售契約係於何時以何方式終止？㈢系爭委售契約第12條與第19條之關係為何？㈣系爭委售契約第19條之1 ％佣金，其佣金意涵為何？玆分述如下：

㈠按代理人雖未明示本人名義，而相對人明知其代理或可得知者，仍不能對於代理人主張其自為；換言之，授權人已將授權於他人之事通知或公告或為相對人所知悉，其人所為之行為，雖未明示以本人名義為之，仍應對於本人發生效力，是為隱名代理，最高法院86年度台上字第3180號判決意旨足供參照。又締約之主體究為何人，則應觀諸締約當時及過去之事實、依其契約目的、社會一般認知及一切證據資料認定之。原告主張於99年簽立系爭委售契約時，曾永霖即稱前次已交付授權書，毋庸再為交付，而原告亦信任曾永霖為被告之父，且為執業之律師，應不至有無權代理情事，且曾永霖亦以被告之代理人身分簽立系爭委售契約，故認定曾永霖已獲被告授權代被告簽立系爭委售契約等語。而曾永霖雖先稱系爭委售契約雖係其以被告代理人身分與原告簽立，惟此乃因系爭房地為被告所有，故為人頭，系爭委售契約之當事人為曾永霖等語（參本院卷第29至30頁）；復稱曾永霖確係以被告代理人身分與原告簽立等語（參本院卷第33頁），是就系爭委售契約之締約當事人，其說法已有不一。而觀諸系爭委售契約，就「立契約書人」一欄，委託人甲方係載明為「代理人曾永霖」（參本院卷第9 頁），可知曾永霖當初並非立於契約當事人地位簽立系爭委售契約；且查，曾永霖就系爭房地於原告處以被告代理人名義簽立兩次委售契約，第一次於97年11月19日簽立，嗣於99年3 月1 日簽立系爭委售契約一情，業據兩造所不爭執，已如前述，而於第一次委售時，曾永霖確實提出被告將系爭房地之出賣等事務委由曾永霖代理之授權書（參本院卷第6 頁），可知就系爭房地之委售，曾永霖確實受到被告之委任，惟因該次系爭房地在逾委售期間後仍未賣出，嗣後兩造才又就系爭房地簽立第二次即系爭委售契約，故可認原告所述該時曾永霖稱已獲委任，沿用前次授權書等語，尚非不實；另對照與系爭委售契約約同時期即99年4 月30日，曾永霖就系爭房地與住商不動產簽立之專任委託銷售契約書，其上委託人部分亦載明「曾永霖（曾淵聖代理人）」等字樣（參本院卷第80頁），而曾永霖亦未否認前揭住商不動產之專任委託銷售契約書確係其受被告委託而訂立，應可認就系爭房地之委售一事，曾永霖確係受到被告委託，而屬有權代理，被告前部分抗辯，難認可採。再查，系爭委售契約於簽立時，就「立契約書人」一欄，委託人甲方係載明為「代理人曾永霖」，雖未載明本人名義，然原告已知悉相對人即被告，而曾永霖就系爭房地之委售確係為有權代理，業如前述，故系爭委售契約之當事人自為原告及被告兩造，而對兩造均生效力。

㈡就原告主張被告片面終止系爭委售契約，已違反系爭委售契約之約定一情，被告先抗辯稱其係因原告公司之經紀人違反契約義務而終止等語，惟就原告公司之經紀人如何違反善良管理人之誠實告知義務，被告卻未具體指陳，亦未提出證據以實其說，此部分被告之抗辯應不足採。被告復抗辯稱系爭委售契約業經兩造合意終止等語，惟按本契約非經雙方書面同意，不得單方任意變更或終止之，此見系爭委售契約第15條前段約定可知，依上開約定，系爭委售契約之終止須以書面為之，始符要件。被告雖抗辯稱此定型化契約條款違反民法第549 條第1 項之強制規定，應屬無效等語。惟定型化契約條款非必定對消費者明顯不利或違反誠信原則，故仍須就個案為具體審查，不可遽認定型化約款即不利於消費者或違反誠信原則。而民法第539 條第1 項並非強制規定，當事人自得以特約排除其適用；且依一般不動產之委託銷售，受任人一方為媒介不動產之買賣，須投入相當之成本，支出市場調查、廣告企畫、諮商服務、差旅出勤及交涉等費用，此觀系爭委售契約第7 第3 款規定亦明，受任人亦非房屋所有權人，為求慎重，並確立己身具代理權，約定在合意終止時須由雙方書面為之，並無顯失公平情事，此約定應屬有效。再者，如許委任人一方可自由終止，恐讓受任人遭受難測之損害，是就委任人片面終止情形訂立違約金，亦難認與民法第539 條第1 項規定之立法意旨有違，被告上開主張，尚非可採。據查，就系爭委售契約之終止，曾永霖稱其之前曾以電話口頭告知，嗣後於99年4 月30日再至原告處拿回系爭房地鑰匙並簽立領據，原告並撤下廣告布幕，兩造自屬合意終止等語，惟為原告所否認，稱系爭房地鑰匙既為被告所有，其代理人欲拿回鑰匙，原告自無權扣留；且既經被告強力要求，原告僅有撤下廣告布幔以避免再生糾紛，並無合意終止之意等語。被告既未能提出兩造已合意終止之書面，且觀諸上開鑰匙簽收單，其簽收事由係勾選「合約到期」，原因則係載明「99.4.21 已電話告知於今終止委售契約並拆除廣告布幔」等語，並無任何兩造合意終止之記載（參本院卷第91之1 頁），足見該簽收單確無法作為兩造已合意終止之書面證據；且曾永霖嗣後於99年5 月2 日寄發存證信函予原告，其上亦載明：曾永霖於系爭委售契約期滿前之99年4 月21日先以電話口頭告知欲於同年月30日正式終止契約，惟至99年4 月30日，原告公司之店長陳儷方僅命職員將鑰匙交還予本人收取並簽立領據，拒絕作廢銷毀系爭委售契約等語（參本院卷第10至11頁），更可證知兩造遲至99年5 月2 日均未書面合意終止系爭委售契約。被告曾稱該份存證信函僅係因曾永霖誤會原告未撤回廣告布幔所發，然觀諸上開文句，不僅涉及廣告布幔撤下與否，已涉及兩造該時就系爭委售契約終止之態度，自足以作為認定系爭委售契約是否業經兩造合意終止之依據。故依上述，就系爭委售契約之終止，被告既無法提出法定終止事由之依據，兩造亦未依約定以書面合意終止，故被告稱已於99年4 月30日合法終止，應不可採。

㈢再按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意，此觀最高法院98年度台上字第1925號判決意旨可知。又按在委售期間，若委任人自行賣出或由別家公司出售，則委任人僅付1 ％佣金給受任人作廣告費用；在委託期間內，若被告自行將委託買賣標的出售或另行委託第三者仲介或片面終止系爭委售契約者，被告應給付委託總價額4 ％與原告，系爭委售契約第19條之「特別約定事項」及第12條第1 項第2 款之「違約罰則」各有明定。而就此2 條約定觀之，均係約定在委售期間內，系爭房地之銷售應由受任人即原告全權處理，委任人即被告不得將系爭房地由自己或委由他人出售，一旦違反，而委任人應給付一定成數之委託價額作為違約金，是此2 條約定之法律要件相同，規範目的亦相同，而第19條既屬兩造個別磋商所定，考量立約時當事人真意、契約全文及交易上習慣，應認第19條屬第12條第1 項第2 款之特別約定，故如有前揭約定之情事發生，應優先適用第19條，而排除第12條第1 項第2 款之適用。系爭委售契約未經合法終止，已如前述，而被告於99年4 月30日另就系爭房地與住商不動產簽立專任委託銷售契約書，自99年5 月1 日生效一情，已為兩造所不爭執，自應有上開第19條約定之適用。而該條約定應付1 ％佣金予受任人作廣告費用，參酌第12條第1 項第2 款之文字，可認當事人真意係將1 ％之委託銷售價額作為違約金之意。而系爭委售契約之委託銷售價額已變更為1,380 元，故原告自可請求138,000 元之違約金。

五、綜上所述，原告依系爭委售契約之法律關係，請求被告給付138,000 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即99年10月14日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息範圍內，為有理由，應予准許；逾此部分則屬無據，應予駁回。

六、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定，職權宣告假執行。並依同法第392 條第2 項，依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額依職權確定如主文所示之金額〔計算式：4,520 元（裁判費）+500元（證人旅費）=5,020 元。〕。

鳳山簡易庭法 官 李怡蓉