豐原簡易庭106年度豐簡字第708號

臺灣臺中地方法院豐原簡易庭民事判決　106年度豐簡字第708號

原告

王志誠

原告

王弘輝

原告

王弘治

原告

前列三人共同訴訟代理人 吳麒律師

原告

前列三人共同訴訟代理人 柯政延律師

被告

王張蜜

訴訟代理人

呂旺積律師

上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於中華民國107年5月17日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

甲、程序事項

一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院52年臺上字第1922號判例意旨參照）。本件原告欲出售所有坐落臺中市○○區○○段000○00000地號土地之應有部分，然被告主張依耕地三七五減租條例有優先購買權，惟為原告所否認，則被告主張依耕地三七五減租條例有優先購買權之法律關係，即不明確，致原告私法上之地位有受侵害之危險，且此項不明確得以確認判決予以排除，是原告提起本件訴訟確認租賃關係不存在之訴，應有確認利益，合先敘明。

二、按耕地三七五減租條例第26條規定「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」、「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴；經調解、調處成立者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會給予書面證明」；依條文文義解釋，是指出租人與承租人間因耕地租佃之事情發生爭議時，應先經過調解、調處，不得逕向法院提起訴訟；若非出租人與承租人間之租佃爭議，即不須先經調解或調處；經查：本件原告起訴是認本件系爭土地與被告間根本無租賃契約存在，故在起訴前並不須先經調解或調處，先予說明。

乙、實體事項

壹、兩造之主張：

一、原告起訴聲明：1.請求確認原告與被告間，就臺中市○○區○○段000○00000地號土地，自中華民國（下同）62年3月15日至109年12月31日，訂定之耕地租賃關係不存在。

2.訴訟費用由被告負擔。

二、原告陳述略以：

㈠坐落臺中市○○區○○段000○00000地號土地（下稱系爭土地）為原告所有，應有部分各為8分之1，原告係繼承自訴外人王茂堤、王茂興，王茂堤、王茂興之父為王乾榮。系爭土地之原始租約（下稱系爭租約）係於62年間訂定（其後依耕地375減租條例第5條規定每六年延長），系爭租約上載明出租人為王乾榮等2人，然王乾榮於54年間即已死亡，則被告送交之系爭租約顯有不實，雙方應無租賃契約存在。

㈡綜上，爰原告依法提起本訴等語。

㈢提出：郵政入戶匯款申請書影本；臺中縣神岡鄉私有耕地租約異動登記加蓋戳記處影本；臺中市神岡區山皮段239、240-5地號土地第一類、第二類謄本影本；臺灣省臺中縣私有耕地租約書；除戶謄本；繼承系統表影本等附卷為證。並請求傳喚臺中市政府地政局承辦人員王仁勇到庭。

三、對被告抗辯之陳述：

㈠是否應先行調處：

1、依臺灣高等法院96年上易字第648號判決意旨，僅租佃爭議需經調處，若非租佃爭議而屬本件確認租賃關係不存在，應無調處先行之適用。

2、本件雖有經過調處，然被告並未同意以同一條件承買，故雙方未能合意，且原告參與調處乃因原告不知系爭租約根本未成立之故。

3、依耕地三七五減租條例第26條之調解、調處以出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時為限，若本無租賃關係存在，即無該條規定之適用。原告係主張系爭土地自始無租賃關係存在，故本件無起訴前應調解、調處之問題。

㈡關於被證3（46年租約）、被證1（62年租約）：

1、被證1所列之出租人載為「王乾榮等2人」，然王乾榮於54年間即已死亡，其上印文當非王乾榮所為，該印文顯非合法，被證1未成立租賃關係甚明。

2、被證3前面所列出租人及承租人，與最後簽名之出租人及承租人不同。

3、被證3所列之出租人僅載「王乾榮外一人」，出租人用印部分亦僅一人用印，然系爭土地於46年間為王乾榮及王常二人共有，不論被證3租約之真偽，出租人僅記載一人，不論「王乾榮外一人」係指王乾榮或王常，被證3租約用印處僅一人用印，甚至被告訴訟代理人於107年4月27日庭訊時自承「王乾榮外一人應該是指王常，至於印章是否為王常的印章被告不清楚。」，足證被證3租約並未經土地共有人全體用印蓋章，被證3租約顯未合法成立。

4、王清池於46年間尚未死亡，被證3之承租人卻劃掉王清池，改列王張蜜，時序上顯不合理。

5、被證3之「續訂租約加蓋戳記處」遲至86年始有續約之登記，而其登記字樣與被證1之「續訂租約加蓋戳記處」不同，且若46年訂有租約，依耕地三七五減租條例每6年續約之規定，應分別於52、58、64年續約，不應於62年續約，故被證3之租約不實在。

㈢對於證人王仁勇所述沒有意見。

四、被告聲明：1.原告之訴駁回。2.訴訟費用由原告負擔。3.如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

五、被告陳述略以：

㈠本件起訴不備要件：

1、被告為系爭土地之共有人，與原告有三七五減租之租賃契約，被告係因繼承而取得系爭租賃關係，原告起訴主張之內容顯非本於租佃關係以外之法律關係，依耕地三七五減租條例第26條規定，當屬租佃爭議之範疇，非經調處、調解，不得起訴。本件原告未經調處、調解程序，逕向法院起訴，自屬起訴不備要件。

2、系爭土地之紛爭已先由被告向神岡區公所申請調解，業經臺中市神岡區公所106年12月1日神區農字第1060022781號函作成調解決議，臺中市政府地政局於106年12月27日進行調處。原告已委託代理人參與神岡區公所之三次調解，卻稱本件無起訴前應先調解、調解之問題，顯有矛盾。

㈡關於被證3（46年租約）、被證1（62年租約）：

1、依被證3所載「租賃期間：自民國46年1月1日起至民國51年12月末日止共計六年」，可知兩造繼承系爭土地之被繼承人王乾榮之三七五租約早在46年以前即開始。故原告起訴稱王乾榮於54年間即已死亡之事實不影響被告與王乾榮間之三七五租約效力。

2、租賃關係存在有被證1與被證3可證，而被證1與被證3均為神岡區公所負責登記並發給之租賃契約，被證1與被證3之政府戳記之字號及續租期間均相同。原告稱數字與文字不一致為承辦公務員之權限，被告無從答辯。

3、原告稱租約僅一人用印因而未成立云云，然被證1、被證3均為神岡區公所核發，則公所如何能不審酌該契約之形式要件是否欠缺而多次發給？且被告與被告丈夫王清池自46年租佃耕作迄今，原告之被繼承人兩代三人王乾榮、王茂興、王茂堤在世時從未爭執，原告王志誠胞兄王志寬於另案（鈞院106年度訴字第1533號）亦具結作證肯認被告有耕作及支付租金之事實，原告繼承時亦未主張租約無效，原告直到出賣土地而被告主張三七五租約優先承買權，始主張租約無效，故原告之詞不可採。

4、被證3之出租人所載「王乾榮外一人」係指王乾榮與王常，至於印章是否為王常的印章被告不清楚。被告丈夫王清池為王常之子，與父叔訂立契約之目的係因王乾榮與王常之土地亦有其他佃農承租，為避免土地因政府耕者有其田政策，被佃農放領，因此就系爭二筆土地與王清池設定三七五減租之租賃契約。

5、被證1之訂立係因王清池於61年4月8日過世，為將王清池之承租人身分讓被告繼承，方訂立被證1租約。

6、被證1之出租人仍記載「王乾榮外一人」係因王乾榮之子王茂盛因國共內戰滯留大陸未歸，王乾榮過世後之繼承程序無法順利辦理，而仍由王乾榮之遺產全體繼承人公同共有，故仍記載「王乾榮外一人」。

7、原告稱續約期間不一致，係因相關當事人死亡、繼承等事由重訂契約，造成期間無法符合6年之計算。

㈢兩造間就共有之他筆土地亦有爭訟，被告確實有承租包含系爭土地在內之土地耕作並交付租金之事實，被告家族於王乾榮在世時，均以實物交租。王乾榮過世後，由王茂興處理，王茂興過世後，由訴外人王志寬（即原告王志誠之兄）處理並改由被告之子王鴻進以現金交付，有王志寬及訴外人陳思義（金慶豐碾米廠負責人之子）於鈞院106年度訴字第1533號優先承購土地所有權事件之106年10月23日言詞辯論筆錄具結供述、王鴻進匯款予訴外人王英采蘋（原告王弘輝、王弘治之母）及原告王志誠之匯款申請書可證。

㈣對於臺中市神岡區公所107年2月9日神區農字第1070002248號函沒有意見。對於證人王仁勇所述沒有意見等語，資為抗辯。

㈤提出：臺中市神岡區公所106年3月1日神區農字第1060003459號函影本；臺中市神岡區公所106年12月1日神區農字第1060022781號函影本；46年6月19日臺灣省臺中縣私有耕地租約書影本；鈞院106年度訴字第1533號優先承購土地所有權事件之106年10月23日言詞辯論筆錄影本；郵政入戶匯款申請書影本等附卷為證。

貳、得心證之理由：

一、按耕地三七五減租條例第26條，所謂出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議案件，非經調解、調處，不得起訴，係指當事人間本於耕地租佃關係而發生之爭議案件而言。如原告起訴主張無租賃關係存在，而本於其他之法律關係為訴訟標的，即無該條之適用(最高法院46年台抗字第24號判例、104年度台抗第516號判決參酌)；次按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時，應由被告負舉證責任(最高法院42年台上字第170號判例、103年度台上字第393號判決參酌)。

二、原告認與被告間並無任何有效存在之租約乃依據：

1、被證1所列之出租人載為「王乾榮等2人」，然王乾榮於54年間即已死亡，其上印文當非王乾榮所為，該印文顯非合法，被證1未成立租賃關係甚明。

2、被證3前面所列出租人及承租人，與最後簽名之出租人及承租人不同。

3、被證3所列之出租人僅載「王乾榮外一人」，出租人用印部分亦僅一人用印，然系爭土地於46年間為王乾榮及王常二人共有，不論被證3租約之真偽，出租人僅記載一人，不論「王乾榮外一人」係指王乾榮或王常，被證3租約用印處僅一人用印，甚至被告訴訟代理人於107年4月27日庭訊時自承「王乾榮外一人應該是指王常，至於印章是否為王常的印章被告不清楚。」，足證被證3租約並未經土地共有人全體用印蓋章，被證3租約顯未合法成立。

4、王清池於46年間尚未死亡，被證3之承租人卻劃掉王清池，改列王張蜜，時序上顯不合理。

5、被證3之「續訂租約加蓋戳記處」遲至86年始有續約之登記，而其登記字樣與被證1之「續訂租約加蓋戳記處」不同，且若46年訂有租約，依耕地三七五減租條例每6年續約之規定，應分別於52、58、64年續約，不應於62年續約，故被證3之租約不實在。被告則謂二造間之契約仍存在，乃依據：

1、依被證3所載「租賃期間：自民國46年1月1日起至民國51年12月末日止共計六年」，可知兩造繼承系爭土地之被繼承人王乾榮之三七五租約早在46年以前即開始。故原告起訴稱王乾榮於54年間即已死亡之事實不影響被告與王乾榮間之三七五租約效力。

2、租賃關係存在有被證1與被證3可證，而被證1與被證3均為神岡區公所負責登記並發給之租賃契約，被證1與被證3之政府戳記之字號及續租期間均相同。原告稱數字與文字不一致為承辦公務員之權限，被告無從答辯。

3、原告稱租約僅一人用印因而未成立云云，然被證1、被證3均為神岡區公所核發，則公所如何能不審酌該契約之形式要件是否欠缺而多次發給？且被告與被告丈夫王清池自46年租佃耕作迄今，原告之被繼承人兩代三人王乾榮、王茂興、王茂堤在世時從未爭執，原告王志誠胞兄王志寬於另案（鈞院106年度訴字第1533號）亦具結作證肯認被告有耕作及支付租金之事實，原告繼承時亦未主張租約無效，原告直到出賣土地而被告主張三七五租約優先承買權，始主張租約無效，故原告之詞不可採。

4、被證3之出租人所載「王乾榮外一人」係指王乾榮與王常，至於印章是否為王常的印章被告不清楚。被告丈夫王清池為王常之子，與父叔訂立契約之目的係因王乾榮與王常之土地亦有其他佃農承租，為避免土地因政府耕者有其田政策，被佃農放領，因此就系爭二筆土地與王清池設定三七五減租之租賃契約。

5、被證1之訂立係因王清池於61年4月8日過世，為將王清池之承租人身分讓被告繼承，方訂立被證1租約。

6、被證1之出租人仍記載「王乾榮外一人」係因王乾榮之子王茂盛因國共內戰滯留大陸未歸，王乾榮過世後之繼承程序無法順利辦理，而仍由王乾榮之遺產全體繼承人公同共有，故仍記載「王乾榮外一人」。

7、原告稱續約期間不一致，係因相關當事人死亡、繼承等事由重訂契約，造成期間無法符合6年之計算。

三、證人王仁勇到庭結證稱「三七五租約公所會留存壹份，這些都放在承辦人員的辦公桌，原則上應該是永久存在。被證三租約中出租人「王乾榮外一人」為何會這樣記載，承辦人員已不在公所，我不知道原因，按照三七五租約期間是不得少於六年，如當事人雙方約定超過六年期間，並非違法，就依照當事人約定期間，所以46年到62年再續訂租約是否為這個原因我不知道，原則上是可以的。（法官提示被證三）我們公所沒有辦法找到46年這份被證三的契約，只有62年的契約，被證三背頁上半行的記載是表示從86年到91年的續租，下半行的記載是表示承租人死亡由繼承人續承租，公所沒有46年這份契約，但是會有公所的加註，只是表示我們公所現在找不到這份契約，可能再交接時有遺漏。107年2月9日本所函復貴院說明二、四部分由繼承人續承租本所是在租約後空白欄中加註。繼承人承租之契約內容與被繼承人與地主間之租賃契約內容相符。（法官提示原證二）因為公所沒有找到46年的租約，所以對租約副本上續訂租約的加蓋處為什麼會不同，我沒有辦法說明。三七五租約在公所如果原承辦人還在，續租部分還是由原承辦人續辦，如果調離工作單位就由續辦的人員續辦。出租土地如果是共有，來辦理續租時，如果只有一部分共有人來辦理，現在的作法是會通知其他共有人本件土地有續租的異動，如有意見要向本所表明，至於以前是否這樣做我不太清楚，以前是如何的作法我也不知道，以前有無查證所有共有人是否同意，我也不清楚。（提示被證三）土地是共有當時為何寫王乾榮外一人，上有一個印章，要問當時的承辦人員，為何如此登記我不清楚」等情。而二造當事人對該證人之證詞均表示無意見。

四、經查：原告主張二造間並無租賃契約存在最重要者為對被告所提附卷之被證1及3耕地租約書上之記載認有與事實不同，然如證人王仁勇所言及法條之規定如當事人二造間之承租契約約定期間超過六年，但二造間一直無意見，其租約仍是有效存在，而被告所提出之耕地租約書其異動登記雖有不同，但如證人所言，被證3之46年租約在承辦之公所內已找不到，是其後在被證1中之六十二年之租約異動登記與被證3所示不同，但該等登記並非由被告等為之，而係公文書，是由承辦之公所員工書立，如未經出租及承租人二造同意，公所承辦人員不可能為偽造文書情事，且原告僅是對記載內容不同有意見，但不能證明有偽造情事，自不能因原告在經過60年後以現在之思維認60年前之原記載有何不當或不妥之處，即可推認二造間並無任何租賃契約存在，更何況依被告所提出原告等人之兄王志寬在本院民事庭106年度訴字第1533號優先承購土地所有權事件中亦供證確有租約存在，原告對此亦未表示爭執，是可見二造間對系爭土地確存在有三七五租約關係，原告認二造間對系爭土地之租賃關係不存在，應非可採，應認被告之抗辯為有理由。

五、綜上所述，本件原告主張二造間對系爭土地間無租賃關係存在，為無理由，應予駁回。

參、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。

肆、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第78條、第85條第2項，判決如主文。

臺灣臺中地方法院豐原簡易庭