花蓮簡易庭(含玉里)100年度花簡字第362號

臺灣花蓮地方法院民事簡易判決　　　　100年度花簡字第362號

原告

黃惠暄

訴訟代理人

李文平律師

訴訟代理人

張照堂律師

被告

吳昌鴻

　　　　　　吳連智

　　　　　　柯珠蘭

上列當事人間拆屋還地等事件，本院於中華民國101年5月3日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：

(一)花蓮縣新城鄉○○段868 地號土地（下稱系爭土地），屬原告黃惠暄所有，此有土地登記謄本可稽，遭被告吳昌鴻、吳連智、柯珠蘭三人無權佔用系爭土地拒不搬遷，原告依民法767 條物上請求權規定得訴請被告拆屋還地，乃依所有物返還請求權，請求被告等將座落於系爭土地內如附圖所示A、B、C、D部分（見本院卷第96頁）之地上建築物拆除，並將其所占用之土地返還於原告。又無權佔用他人土地或房屋可獲相當於租金利益為社會通常之觀念，有最高法院61年台上字1695號判例可資參照，故原告得請求相當於租金之不當得利，惟租金之請求權因五年間不行使而消滅，原告乃據此請求被告給付使用系爭土地之五年內之不當得利，並據系爭土地申報地價328元/每平方公尺，以及土地法97條第1項城市地方之房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限的規定而為相當不當得利金額之請求，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，應按月給付給原告之金額。計算如下：

⒈被告吳昌鴻部分占用25平方公尺，應給付原告相當於租金之不當得利每月為68元，5年合計4,100元（＝328元/每平方公尺×25平方公尺×10﹪×5年）。

⒉被告吳連智部分占用136.29平方公尺，應給付原告相當於租金之不當得利每月為1,863元，5年合計22,352元（＝328元/每平方公尺×136.29平方公尺×10﹪×5年）。

⒊被告柯珠蘭部分占用16.07平方公尺，應給付原告相當於租金之不當得利每月為220元，5年合計2,635元（＝328元/每平方公尺×16.07平方公尺×10﹪×5年）。

(二)對被告抗辯之陳述：

⒈雙方就系爭土地並無租賃契約。契約之成立必須雙方意思表示在內容上客觀的趨於一致，且主觀上有相互結合成立契約之意思，然而本案原告與被告並無就系爭土地成立租賃契約之要約、承諾、更無相互意思表示達成一致，又依最高法院98年度台上第863 號判決意旨「原告以無權佔有為原因，提起返還所有物之訴，被告爭執兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者，被告即應就其占有權源負舉證責任」故被告主張渠等與原告間有租賃契約其即應負舉證責任，被告對於系爭土地成立租賃契約並未提出書面契約或證據，即應負擔訴訟上之不利益，雙方如果有租賃關係應會如被告所提出三七五減租的租賃契約（卷第63頁），簽立書面，光憑被告提出地主親收幾台斤的資料（卷第67頁）並不能確認有租賃契約之存在。

⒉被告於本件訴訟提出其匯款於原告之單據，即欲主張系爭土地存有租賃契約存在，並無理由。此有台灣高等法院95年度上易字第110 號判決裁判意旨「無權占有他人之物，卻仍自願給付相當於租金之不當得利予該他人之情事，固與一般社會常情有違，惟次承租人依其與原承租人之約定而匯款至約定之帳戶以給付租金，所在多有，且於出租人終止租賃契約時，為營造其非無權占有之表象而繼續給付租金，事所常見，自難單憑被上訴人按月匯款至上訴人之妻銀行帳戶內，即遽指其與上訴人間有租賃關係存在」，可為參考。另依最高法院95年台上字第969 號裁判意旨「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第161條第1項定有明文。此即學說上所謂之意思實現，乃依有可認為承諾之事實，推斷有此效果（承諾）意思。意思實現以客觀上有可認為承諾之事實存在為要件，有此事實，契約即為成立。而有無此事實，應依具體情事決定之。」據此，是否有契約成立之意思實現，需具體情事之佐證，被告未能提出客觀事實佐證，其未告知原告、亦未得到原告同意即自行匯款予原告之行為，是屬於兩造系爭土地租賃契約成立意思實現，故而其與原告並未成立租賃契約。

(三)並聲明：

⒈被告吳昌鴻應將座落花蓮縣新城鄉○○段868地號土地內如附圖所示B部分（即門號：116-1號，面積約為25平方公尺）之地上建築物拆除，並將土地交還原告。

⒉被告吳連志應將座落花蓮縣新城鄉○○段868 地號土地內如附圖所示C（即門號：116-2號，面積約為110.87平方公尺）、D（即棚子，面積約為25.42平方公尺）部分之地上建築物拆除，並將土地交還原告。

⒊被告柯珠蘭應將座落花蓮縣新城鄉○○段868 地號土地內如附圖所示A 部分（即門號：116號，面積約為16.07平方公尺）之地上建築物拆除，並將土地交還原告。

⒋被告吳昌鴻應給付原告4,100 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告68元。

⒌被告吳連志應給付原告22,352元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告1,863元。

⒍被告柯珠蘭應給付原告2,635元，及自起訴狀繕本送達之翌日起，至返還系爭土地之日止，按月給付原告。

⒎第四項至第六項聲明，請依職權宣告假執行。

(四)提出土地謄本、空照圖（卷第3、4頁）花蓮縣花蓮地政事務所土地複丈成果圖（卷第96頁）等件影本為證。

二、被告則以：原告的祖先還有被繼承人將系爭土地出租給我們，已經有一百年了，99年間我們還有將租金匯給原告，875、868、875-1地號土地原為訴外人游連勳所有，有87年地主游連勳親收地租的證明等語資為抗辯。並聲明：請求將原告之訴駁回。提出私有耕地租約異動登記、租地給付明細、新秀地區農會匯款回條（卷第63頁、第66至69頁）為證。

三、本院判斷及得心證之理由：

(一)被告三人所有房屋佔用原告所有系爭土地如附圖所示之A、B、C、D部分，為兩造所不爭，並有本院勘驗筆錄及花蓮縣花蓮地政事務所土地複丈成果圖（卷第84頁）在卷可稽，堪予認定。

(二)原告主張被告房屋佔用系爭土地，無合法之權源，係屬無權佔有；被告則辯稱與系爭土地之原告前手所有權人游連勳之間有租賃關係存在，原告既因繼承而取得系爭土地，應一併繼受其前手游連勳租賃關係之出租人地位，而且在原告因繼承取得系爭土地所有權之前被告房屋即已興建其上。因此本件主要爭點厥在：兩造間就系爭花蓮縣新城鄉○○段868 地號土地有無租賃關係存在？

(三)原告除繼承系爭868地號土地外，尚繼承新城鄉○○段875地號、862地號及1097地號三宗土地。上開三宗土地自41年10月30日起即由原所有權人即出租人林阿邁與承租人吳志英成立耕地三七五租約，並由被告三人繼承承租權，原告繼承出租人地位，續約至今，有被告提出之租約及私有耕地租約異動登記影本（卷第63頁）可憑，即證明兩造間就天佑段875、862及1097地號三宗土地有耕地租賃之契約關係存在。雖系爭土地不在上開租賃契約範圍，但由原告提出之空照圖（卷第4頁）仔細觀之，被告房屋乃一片農田中之獨立房屋，一部座落被告自已所有之871、870地號二宗土地上，一部座落在原告所有系爭869地號土地上。而系爭868地號土地則大致分為三區塊，即被告如附圖所示A、B、C、D部分之地上物、曬穀場及樹林。而系爭868地號土地恰好介於被告所有871、870地號土地與原告（或其前手）所有875、875-1及862地號土地之間，全部相連成一片。依本院勘驗筆錄記載，被告房屋之屋齡約有數十年，而依被告提出之房屋稅籍資料亦證明民國73年以前被告即建屋居住於現址。鑑於台灣開墾的歷史，於清代或日治時期即有佃農及地主之存在，而佃農除了要耕作外，也需要居住生活，曬穀場更是必需，因此從空照圖所呈現出來地貌，被告房屋獨立在一大片田野之間，遠離繁華市鎮或聚落，正符合當年佃農開墾之生活寫照。承上言，地主與佃農之關係自清代時期即存在，地主多不自任耕作，而放租給佃農收取地租，直至國民政府於民國38年間遷台後，檢討大陸時期之失敗因素而推行土地改革，於是始有耕地三七五減租條例之立法，從而始由地主與佃農重新簽訂租約。故，被告主張其祖先早在林阿邁與吳志英成立耕地三七五租約前就已居住現地及耕作，由上開租約成立之時點於41年間來看，確實符合事實。也正因為系爭868地號土地除了一片樹林沒有開墾外，其餘部分係供被告先祖居住及做曬穀場使用，因此不能用來耕作，所以未納入上開耕地三七五租約範圍，而僅由林阿邁與吳志英就875、875-1及862地號土地成立耕地租賃。但未將系爭土地納入耕地租賃並非即謂地主沒有出租給佃農使用，蓋於農業社會裡佃農是地主經濟收入之重要來源，佃農有居住生活之必要，佃農因為實際需要向地主承租供居住使用之土地，地主自然不會拒絕，因此足認被告先祖為佃農，向原告先祖承租了一片土地（包括868、875、875-1及862 地號），一部分供居住、一部分供耕作，至民國41年間因政府推行耕地三七五減租條例，於是就耕地875、875-1、862 及109 7地號部分依該條例成立書面契約，至於居住用地之868地號部分則以口頭方式延續過去之租賃關係，應堪認定。

(四)另，台灣東部土地之測量及編定地號始於日治時期，而使用地類別之編定則更是實施區域計畫後之事。系爭天佑段868地號土地於81年6月3日重測前為加禮段277-1地號；而兩造間成立41年間成立耕地三七五租約之天佑段875地號土地，原為加禮段277-1地號，故系爭土地顯係由875地號土地分割出來的。回想起清代地主租地給佃農耕作收租，是以實際土地之地形地物來識別其出租之範圍。到日治時期開始測量及編製地籍圖及地號時，是以所有權及當時土地實際使用之狀況來編製。被告祖先自宜蘭遷居至花蓮，向原告祖先租地耕作，當然要建屋居住，其向地主承租係「一大塊」農地，然後在這塊農地右上方（西北方）鄰路的邊角建屋居住，並因增建、重建等過程而向右上角擴張，經過長期的使用形成今日之地貌。後來測量製作地籍圖時，才會將供佃農居住使用之系爭土地從供耕作使用之875地號土地中分割出來，更後來編地使用地類別時，才會將已供佃農居住使用之系爭土地編為甲種建築用地。故在佃農承租建屋之時，與地主成立租賃關係之「一大塊」土地範圍，自然包括系爭土地在內，而為在41年成立耕地三七五減租條例前即以口頭成立之不定期租賃關係之一部分，應甚為明確。

(五)若再仔細看看原告提出來的空照圖，系爭868地號土地明顯與871、870地號土地形成一塊居住區，而四周為農地。顯然從開墾之初到民國41年間成立耕地三七五租約後，地主就系爭868地號土地沒有能力支配，也無從支配，顯然係佃農所長期佔用供居住生活使用，進而從一般地主思維角度來考量，自己的土地不能使用而被佃農建屋居住，如果不向佃農收取地租豈非平白損失，從而被告主張民國41年間成立耕地三七五租約後，地主林阿邁有以收取100 台斤收成農作物之租金對價，將系爭868 地號土地出租給佃農吳志英，並提出收據一紙為證，合乎情理，堪予採信。再由被告主張持續有將100台斤收成換算金錢，支付租金予地主即原告，並提出匯款回條（卷第68、69頁），亦即佐證兩造間除了耕地三七五租約外，並就系爭土地有以口頭成立不定期租賃關係，至為灼然。本院乃基於調查證據之結果及全辯論意旨，認被告主張兩造就系爭土地有租賃關係，係屬實在。

(六)兩造間既有租賃關係，則被告佔有系爭土地應非無法律上之原因，難謂有不當得利之情事。又平均地權條例乃規定租金之上限，並非法定之租金金額，實際租金仍應以租賃關係當事人合意之金額為準，兩造既約定以100 台斤收成農作物為租金，於出租人依情事變更請求調漲租金前，原告亦無向被告請求按公告現值百分之十計算租金之餘地，從而原告請求被告三人依佔用面積各按月給付68元、1,863元及220元，亦非有據。

四、從而，原告依民法第767條第1項所有物返還請求權及第179條不當得利返還請求權之法律關係，請求被告拆屋還地及給付相當租金之不當得利，並聲明如上，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，亦無所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，核與本件判決結果不生影響，爰不予一一審酌論述，附此敘明。

六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭