臺灣宜蘭地方法院108年度訴字第89號

臺灣宜蘭地方法院民事判決　　　　　　　 108年度訴字第89號

原告

財政部國有財產署北區分署

法定代理人

郭曉蓉

訴訟代理人

張偉良

訴訟代理人

黃正琪律師

被告

林宏羽

訴訟代理人

林政雄

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國 108年10月29日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者；擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，亦為同法第 256條明定。查原告原起訴聲明係請求：㈠、被告應將坐落宜蘭縣○○鄉○○○段000地號土地（下稱系爭土地）上，門牌號碼匏杓崙路132之18號之鐵皮造房屋及鄰近鐵架棚、碎石通道之部分拆除，鄰近碎石地種植果樹及放置雜物之部分刨除、移除，並將系爭土地返還原告；㈡、被告應給付原告新臺幣（下同） 2,348元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國108年 2月1日起至騰空返還上開土地日止，按月給付原告 469元；㈢、願供擔保，請准宣告假執行（見本院卷第 7頁）。嗣經本院囑託宜蘭縣宜蘭地政事務所（下稱宜蘭地政）現場測量被告占用系爭土地之位置及面積，並製作108年6月21日複丈之土地複丈成果圖（下稱附圖）後，原告於108年 9月3日以民事起訴狀㈡及於本院言詞辯論當庭更正其聲明第1、2項為：㈠、被告應將坐落系爭土地上如附圖所示編號 A之鐵皮屋、編號B1之水泥鋪面、編號B2之水池、編號C之填土區（以上合稱系爭地上物，面積總計217.54平方公尺）拆除，並將系爭土地騰空返還予原告；

㈡、被告應給付原告99.6元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自108年2月1日起至騰空返還上開土地日止，按月給付原告19.9元（見本院卷第 185頁；第189頁）。經核，關於第1項聲明之變更，並未變更訴訟標的，而僅屬更正事實上及法律上之陳述，依前述說明，於法尚無不合，自應准許；又第 2項聲明之變更，與原訴請求所主張之基礎事實同一，僅減縮應受判決事項之聲明，證據資料亦得共通利用，核與前揭法律規定相符，自應准許。

貳、實體部分

一、原告主張：原告為系爭土地之管理者，被告於 99年4月23日向原告承租系爭土地及宜蘭縣○○鄉○○○段 000地號土地（下稱467地號土地）、同段 469地號土地（下稱469地號土地），並簽立國有耕地租賃契約書（下稱系爭租約），然原告於 107年2月2日至現場勘查，發現系爭土地內除被告原申請容許興建農機具室外，更增建大面積違規使用之鐵架棚（下稱系爭鐵架棚），且有大面積碎石地無耕作等事實，故以財政部國有財產署北區分署宜蘭辦事處（下稱宜蘭辦事處）107年2月7日台財產北宜二字第10735002260號函（下稱系爭限期改正函），限被告於107年3月31日前將違規使用之鐵架棚拆除並將與碎石地無耕作部分，恢復耕作，且將完成改正恢復耕作之照片送原告辦理複勘，就其違反出租耕地目的經營森活芬多精露營區（下稱系爭露營區）一併函請改正，被告於107年2月26日申覆後，原告請其提供具體書面資料，迄至 107年6月8日被告仍未配合辦理，原告乃再次函請查照。原告復於107年6月15日至現場勘查，被告仍未就違規事項予以改善，現場尚有相關露營設施，顯已違反系爭租約第 4條其他約定事項之約定，原告遂以被告違反系爭租約，以 107年7月5日台財產北宜二字第 10735009430號函（下稱系爭終止函）對被告為終止系爭租約之意思表示，被告雖再申請承租系爭土地，惟因與法令不符，經原告以107年9月13日台財產北宜二字第 10735012340號函註銷被告之申請，惟被告猶以系爭地上物無權占用系爭土地。原告於 107年10月31日寄發存證信函，限期被告自行騰空返還系爭土地及繳納積欠之無權使用補償金，被告迄今仍未履行。爰依民法第 767條、民法第 179條規定，請求返還占用之系爭土地，並給付相當於租金之不當得利，並聲明：如上揭更正之聲明。

二、被告則以：本件是強制締約事件，系爭土地係被告之先人於82年 7月21日前即已承租、耕作至今，故系爭土地係屬國有耕地出租，依國有耕地放租實施辦法（下稱系爭耕地放租辦法）第 6條，被告係第一順位承租人，系爭租約應存立。又原告違反國有非公用不動產出租管理辦法（下稱系爭管理辦法）第37條之程序，逕以被告於系爭土地上蓋有鐵架棚，道路鋪設碎石為由，終止系爭租約，而非先命被告繳納違約金，原告終止系爭租約，顯非合法。且被告已依系爭限期改正函改善，被告既已補正並回復原狀，原告即無從據以終止系爭租約。況被告縱有違約，亦屬履約遲延或不完全給付適用遲延給付類型，因屬未定期限之給付，被告既已在期限內履行，債權人即不得以履約遲延解除或終止租約。本件被告係為讓機具通行，而在行經路徑鋪以碎石及停放機械，施以簡單棚架，並未改變農耕之目的，被告有於 106年10月間在系爭土地經營系爭露營區，然經營前不知要徵得原告同意，且系爭土地僅有碎石地部分提供露營客停車，其餘皆由被告自用。後被告再次申請承租系爭土地，如附圖所示編號 A之鐵皮屋係於82年前已存在之合法建物，原告逕認屬違法建物，否准被告申租，惟依法被告符合申租條件，本件又屬強制締約事件，依民法第 101條之規定，應認申租條件成就，契約既已成立，被告自屬有權占用，原告之主張即不足採等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。

三、兩造之不爭執之事項（見本院卷第279頁）：

㈠、原告透過其所屬宜蘭辦事處與被告於99年 4月23日簽立系爭租約，租賃期間自99年4月1日起至109年3月31日止（見本院卷第261至263頁）。

㈡、宜蘭辦事處於 107年2月7日以系爭限期改正函通知被告違反系爭租約其他約定事項㈦㈧，得依約終止租約，限被告於107年3月31日前拆除系爭鐵架棚、除去碎石地，並恢復耕作（見本院卷第155至157頁）。

㈢、原告於107年 7月5日以系爭終止函通知被告，以被告未依限改正為由，終止系爭租約（見本院卷第163至165頁）。

四、兩造之爭點及論述（見本院卷第279頁）：本件原告主張被告以系爭地上物占有系爭土地等節，業據其提出原告 107年9月13日台財產北宜二字第10735012340號函、國有土地勘（清）查表使用現況略圖及照片圖、存證信函及收件回執、土地產籍表列印、系爭租約、系爭限期改正函、宜蘭辦事處107年3月1日台財產北宜二字第10707009580號、107年6月8日台財產北宜二字第10735008180號、系爭終止函、108年10月18日台財產北宜一字第10807045490號函暨所附承租國有非公用不動產申請書及系爭租約等件為證（見本院卷第21至40頁；第151至165頁；第257至263頁），且有宜蘭縣政府警察局礁溪分局108年5月1日警礁偵字第1080008060 號函暨所附查訪記錄表、本院勘驗筆錄、勘驗照片、宜蘭地政108年7月17日宜地貳字第1080006381號函暨附圖在卷可稽（見本院卷第73至75頁；第129至139頁；第145至147頁），復為被告所不爭執，堪信為真。惟被告否認無權占有系爭土地，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之事項厥為：㈠、原告終止系爭租約是否合法？㈡、原告請求拆屋還地、返還不當得利，有無理由？茲析述如后：

㈠、原告終止系爭租約是否合法？

⒈原告主張因被告違反系爭租約，且未依限改善，故已以系爭終止函終止系爭租約，業據提出系爭限期改正函、系爭終止函、系爭租約等件為證（見本院卷第 155至157頁；第163至165頁；第261至263頁）。查，原告以系爭限期改正函限被告於107年3月31日前將違規使用之系爭鐵架棚拆除、將碎石地無耕作部分恢復耕作，並將完成改正恢復耕作之照片送原告辦理複勘，並請被告改正於系爭土地經營系爭露營區乙事，後因被告申覆，故於107年3月1日函請被告補正相關書面資料，然被告仍未補正，原告再於107年6月8日函知被告，原告將逕行辦理複勘，如仍有違規情事，將依約辦理註銷租約，方於107年 7月5日依現場勘查結果，因被告未就違規事項改善，且系爭土地上仍有相關露營設施，方以系爭終止函終止系爭租約，而被告之訴訟代理人於 108年10月29日本院言詞辯論時亦就被告未依系爭限期改正函辦理乙事自認：被告於收受系爭限期改正函後，未於107年3月31日前拆除系爭鐵架棚，且收受系爭終止函時，系爭鐵架棚尚未拆除完畢，係於收到系爭終止函後，才將系爭鐵架棚拆除完畢，且被告於106年10月開始在系爭土地上經營系爭露營區至107年 2月底等語（見本院卷第274、275頁），堪認被告於107年2月上旬收受系爭限期改正函後，未依限於107年3月31日前拆除系爭鐵架棚，仍繼續經營系爭露營區至107年2月底，並延至收受系爭終止函後始將系爭鐵架棚拆除完畢。

⒉觀諸系爭租約四、其他約定事項（七）「租賃耕地，承租人應作種植農作物之用，如需興建相關之農業設施，應事先徵得出租機關同意」；（八）「承租人使用租賃土地，應受下列限制：⒈不得作違背法令或約定用途之使用」；（十八）「租賃耕地有下列情形之一時，出租機關得終止租約：⒑承租人違背本租約約定時」（見本院卷第263頁），被告既未於興建鐵架棚時，事先徵得出租人之同意，且系爭租約約定系爭土地係作種植農作物之用，然被告於系爭土地上經營系爭露營區，已違反系爭租約之上開約定，故原告所屬之宜蘭辦事處依系爭租約上揭約定，以系爭終止函終止系爭租約自為合法，系爭租約已因系爭終止函送達被告而合法終止。

⒊至被告主張宜蘭辦事處未依系爭管理辦法第37條規定，先行通知承租人於1個月內繳納發現當月租金額2倍之違約金，即逕以被告違反系爭租約規定，終止系爭租約，系爭租約之終止不合法，系爭租約仍應存續云云。惟按系爭管理辦法第 3條第 3項之規定：國有耕地供農作或畜牧使用者，另依本法（即系爭管理辦法第1條規定所稱國有財產法）第46條第1項訂定之國有耕地放租實施辦法規定辦理放租，不適用本辦法規定；及系爭耕地放租辦法第2條第1項：「本辦法所稱國有耕地，指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之國有農牧用地」等規定，是國有耕地供農作或畜牧使用者，應適用系爭耕地放租辦法，而無系爭管理辦法之適用。查，系爭租約名稱為「國有耕地租賃契約書」，且系爭租約五、特約事項（一）（六）分別約定：「承租土地，承租人確係自任耕作...」、「承租人應依現況耕作使用...」等內容（見本院卷第261頁；第263頁），且系爭土地之使用分區為山坡地保育區，使用類別屬農牧用地等節，有土地建物查詢資料可稽（見本院卷第19頁），足見依系爭租約，系爭土地為供農作使用之國有耕地，自應適用系爭耕地放租辦法，而無被告主張之系爭管理辦法第37條之適用，被告據此抗辯系爭租約終止不合法云云，委無可採。

⒋綜上所述，被告於系爭租約存續期間，於系爭土地違規使用未經原告核准之系爭鐵架棚，並經營系爭露營區，收受系爭限期改正函後未依限拆除系爭鐵架棚，仍繼續經營系爭露營區，顯違反系爭租約四、其他約定事項（七）（八）之約定，且系爭土地屬供農作使用之國有耕地，並無系爭管理辦法第37條終止租約先行程序之適用。原告所屬宜蘭辦事處以此為由依系爭租約四、其他約定事項（十八），以系爭終止函終止系爭租約，自屬合法。作為正當權源之系爭租約既經合法終止，故被告以系爭地上物占用系爭土地即屬無權占有。

㈡、原告請求拆屋還地、返還不當得利，有無理由？

⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決、72年度台上第1552號判決）。查，系爭土地為國有土地，原告為其管理者，被告以系爭地上物無權占有系爭土地，業經本院認定如前，是被告以其所有之系爭地上物占有系爭土地，妨害原告就系爭土地之管理使用，原告依民法第767條第1項前段及中段規定請求被告將系爭地上物拆除，並將系爭土地返還原告，自屬有據。

⒉復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第 179條定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念。經查：

①系爭土地為國有土地，並為原告所管理乙節，業經本院認定如前，原告自得主張上開之權利。至被告所有並使用如附圖所示系爭地上物等情，亦經被告自認系爭地上物為其所有並使用，系爭地上物占用系爭土地未有正當權源之事實，亦經本院認定如前，揆諸上開說明，被告無法律上之原因而受利益，致原告不能使用、收益系爭土地，因而受有損害，則原告依不當得利法律關係，請求被告給付自終止系爭租約後，即自107年8月起至108年1月止，及自 108年2月1日起至返還系爭土地之日止相當於租金之不當得利，自屬有據。

②再按，耕地地租，依土地法第 110條規定，不得超過地價百分之8，約定地租或習慣地租超過地價百分之8者，應比照地價百分之8減定之，不及地價百分之8者，依其約定或習慣。地價指法定地價，依土地法第 148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價。又所謂年息 8％為限，乃指租金之最高限額而言，非必須照申報價額年息 8％計算之，須斟酌土地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值等情事以為決定。參諸系爭土地107年1月申報地價為每平方公尺22元，有原告提出之土地建物查詢資料在卷可稽（見本院卷第19頁），觀諸系爭土地之大小及位置，使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，被告承租系爭土地原係用以種植甘薯之農作使用之目的，距離市區遙遠，附近工商繁榮程度甚低，有土地建物查詢資料、系爭租可稽（見本院卷第 19頁；第261頁），復經本院至現場勘驗查明並製有勘驗筆錄、現場照片在卷可佐（見本院卷第129至139頁），本院認按系爭土地申報地價年息 4％，作為計算被告無權占用系爭土地所受相當租金之利益基準為適當，而系爭地上物無權占有系爭土地之面積合計為217.54平方公尺（計算式：136.95＋40.44＋2.06＋38.09＝217.54），亦有宜蘭地政所製附圖1份可考（見本院卷第147頁），則被告應返還相當於租金之不當得利數額如下：

⑴被告自107年8月起至108年1月止，共6個月之不當得利120元（計算式：107年申報地價 22元/㎡×217.54㎡×4％÷12月×5月＝80元；108年申報地價22元/㎡×217.54㎡×4％÷12月×1月＝16元；80元＋16元 ＝96元，元以下四捨五入），及按法定利息 5％計算之利息，原告請求被告就系爭土地給付107年8月至108年1月之不當得利96元，自應准許；至原告逾此範圍之請求，則屬無據。

⑵暨自108年2月起至返還系爭土地之日止，每月應返還相當於租金之不當得利（計算式：108年申報地價22元/㎡×217.54㎡×4％÷12月 ＝16元，元以下四捨五入），原告請求被告自108年2月起至返還系爭土地之止，按月給付之不當得利16元，自應准許；至原告逾此範圍之請求，則屬無據。

③末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一效力，民法第229 條第2項規定甚明。本件原告於 108年2月26日提起本件訴訟，起訴狀繕本並於同年 4月19日送達被告，有本院送達證書可稽（見本院卷第47頁）。揆諸前揭說明，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即108年4月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自屬有據，應予准許。

五、綜上所述，被告於系爭租約經合法終止後，以系爭地上物無權占有系爭土地，則原告依民法第767條第1項前段、中段之規定，請求被告拆除系爭地上物，並將系爭土地返還予原告，並依民法第 179條規定，請求被告給付上述相當於租金之不當得利，為有理由，應予准許；至原告逾此範圍請求之不當得利，為無理由，應予駁回。就本件原告勝訴部分，依兩造聲請及職權分別命供擔保為假執行及免假執行之宣告如主文所示。就原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核於判決結果無影響，爰不逐一論列。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，如後附計算書所示之金額。

臺灣宜蘭地方法院民事庭

計 算 書項 目 金 額（新臺幣） 備 註第一審裁判費 10,130元測 量 費 7,500元合 計 17,630元

附圖：宜蘭縣宜蘭地政事務所108年6月21日複丈之複丈成果圖（見本院卷第147頁）