臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭民事簡易判決

原告

戊○○

原告

寄桃園縣

被告

丙○○

被告

丁○○○

被告

乙○○

共同訴訟代理人

周慧貞律師

上列當事人間返還房屋事件，本院於96年2月13日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：坐落宜蘭縣員山鄉○○段754地號土地上，門牌號碼為宜蘭縣員山鄉○○村○○路420巷4號房屋，為原告於79年12月間出資興建完工，迄今仍未辦理建物所有權第一次登記（以下簡稱系爭建物）。80年3月5日由原告與訴外人甲○○簽訂系爭建物之買賣契約（以下簡稱系爭買賣契約）後，因甲○○不僅違約未付尾款，竟擅自強行占有系爭建物使用，經原告解除系爭買賣契約後，甲○○仍拒不搬遷，甚至更於94年間再將系爭建物轉讓予被告乙○○，而現為被告乙○○之家人即被告丙○○、丁○○○占有使用中。是原告為系爭建物之原始起造人，而為系爭建物之所有權人，被告無占有之合法權源而占有系爭建物，為此，爰依民法第767條規定，聲明請求判令被告應自系爭建物遷出，並將系爭建物返還原告之判決。

二、被告則以：原告已於80年3月5日出售系爭建物並移轉占有予甲○○，甲○○無任何違約之情事，原告前述解除契約不合法，是原告已不能對系爭建物主張原始取得所有權或任何權利；再者，甲○○對於原告就系爭建物已具合法占有使用權源，94年間甲○○再與被告乙○○就系爭建物簽訂買賣契約並移轉占有，嗣後由被告乙○○贈與其配偶即被告丁○○○、並由被告丁○○○指示其子即被告丙○○占有，渠等當屬有權占有等語為辯。

三、原告主張系爭建物最初為其所出資興建，並曾於80年3月5日與訴外人甲○○訂立系爭買賣契約，嗣後甲○○於94年間與被告乙○○復訂立買賣契約並移轉系爭建物之占有予被告乙○○，目前由被告等人使用中等情，業據原告提出宜蘭縣員山鄉公所79年12月27日79員鄉建字第13539號建築物完工證明書、房屋稅籍資料、80年3月5日與甲○○間系爭買賣契約書、存證信函等為證，且為被告不爭執，堪信此部分主張可採。原告進而主張，其目前仍為系爭建物之所有權人，被告無權占有系爭建物等情，被告則否認之，並以前詞為辯。是經兩造整理，確認本件之爭點應為：（一）原告是否為系爭建物之所有權人？（二）被告是否有權占有系爭建物？茲分述如下。

四、爭點一、原告是否為系爭建物之所有權人？

（一）按房屋之原始取得，係指出資建築房屋，不基於他人既存權利，而獨立取得房屋所有權而言，並不以登記為生效要件。最高法院85年台上字第100號民事判決、80年台上字第1950號民事判決可為參考。原告主張系爭建物最初為其所出資興建，並提出前述完工證明書函為證且為被告不爭執等情，均如前述，是原告於系爭建物興建完工時即已原始取得系爭建物之所有權，應無疑義。

（二）至於被告執最高法院91年度台上字第2154號民事判決之見解，抗辯原告已於80年3月5日將系爭建物出賣予甲○○，，故原告無再主張為系爭建物之所有權人餘地云云。然查，依上開原告與甲○○80年3月5日系爭買賣契約書之內容觀之，不論於第3條第5項價款之支付辦法（尾款部分）、第4條稅金繳納部分、第5條移轉登記時期，均已約定關於系爭建物所有權移轉登記之事項，顯見原告與甲○○訂約之初，均有日後辦理所有權移轉登記之約定與打算，是原告與甲○○就系爭建物買賣之真意，並非屬上開最高法院民事判決所指之違章建築買賣；再者，所謂違章建築係指建築法適用地區內，未經申請當地主管建築機關審查許可，並發給執照，而擅自建造之建築物。雖系爭建物迄今尚未辦理建物所有權第一次登記，然系爭建物坐落之基地，於非都市土地使用編定前係屬未實施建築管理之地區，且於完工後經縣市政府或鄉鎮市區公所核發前述完工證明，更可認上開原告與甲○○間系爭買賣契約，並非違章建築之買賣，是上開最高法院民事判決之見解，在本件並不適用，被告以此抗辯原告不得再對系爭建物主張權利，並非可採。

五、被告是否有權占有系爭建物？

（一）按占有人對占有有正當權源者，為有權占有，自無民法第767條之適用，除了占有人基於物權關係而為占有外，另基於債權關係而占有亦屬之。此外，占有之連鎖亦可作為合法占有之權源。

（二）被告抗辯係於94年6月24日由甲○○與被告乙○○就系爭建物訂立買賣契約，甲○○並移轉系爭建物之直接占有予被告乙○○，嗣後被告乙○○贈與其配偶丁○○○（房屋稅之納稅義務人改為丁○○○），並由被告丁○○○指示其子即被告丙○○占有管理，目前3人直接占有系爭建物等情，業據被告提出94年6月24日房地買賣契約書、94年度契稅繳款書、95年房屋稅繳款書等為證，並有證人甲○○就出售系爭建物並移轉直接占有予被告乙○○一節證述屬實，且為原告不爭執，是被告乙○○與甲○○訂立前述買賣契約後，並取得系爭建物之直接占有，而嗣後轉贈其配偶丁○○○並均一同與其子即被告丙○○實際占有系爭建物等情，均分係基於一定法律關係而取得占有，應可確認。是因此被告是否能基於前述占有之連鎖關係對所有權人即原告主張有權占有，端視甲○○當初是否有基於系爭買賣契約，而以債之關係合法占有系爭建物。

（三）甲○○是否有占有系爭建物之合法權源？（甲○○是否得依系爭買賣契約主張有權占有？）Ⅰ系爭買賣契約是否有民法第246條第1項之自始當然無效之情形？原告主張上開與甲○○80年3月5日所訂立系爭買賣契約，因系爭建物坐落之基地為一般農牧用地，而甲○○並無自耕能力，故無法辦理移轉登記，是上開契約應自始無效云云。然查原告與甲○○訂立系爭買賣契約時，系爭建物所坐落之基地其地目為建、使用編定為一般農業區之甲種建築用地，此有土地登記謄本可憑。是原告與甲○○於訂立上開買賣契約時，並不受限於當時之農業發展條例之限制，是上開契約並無自始無效之問題，原告此部分主張並無理由。Ⅱ系爭買賣契約是否已經原告合法解除？原告復主張上開與甲○○間就系爭買賣契約已因甲○○片面違約而於81年10月23日以律師函及87年4月22日以存證信函通知解除云云。然按契約解除權之行使，須有解除權之一方，以意思表示向他方為之，而此項意思表示，雖無一定之方式，但須由有解除權人向他方當事人表示有解除契約之意思者，始足以認為有解除之效力。經查，原告所主張之81年10月23日律師函，其內容僅言及甲○○違約，希望當面洽談否則後果自負等情，此有81年10月23日律誠法律事務所律誠（律）字第81123號函附卷可憑，是該函並未有向甲○○為解除契約之意思表示，是自難認該律師函已發生解除契約之效力。再者，證人甲○○於本院審理時證稱不曾收受87年4月22日車城郵局第16號存證信函等情，而此存證信函之送達情形已逾查詢期限而無資料可查，此亦有中華郵政股份有限公司96年1月26日屏郵字第965000254號函可參，此外原告亦無法舉證證明證人甲○○已合法收受其解除契約之通知，是難認此一存證信函亦已合法發生解除契約之效力。Ⅲ原告是否有基於系爭買賣契約而移轉系爭建物之占有予甲○○？ａ甲○○於80年3月5日與原告簽立系爭不動產買賣契約後，在80年5月30日付完自備款後，原告便交付系爭建物之鑰匙，使之入內裝潢，後來至同年8月才知系爭建物過戶無法過戶，惟仍繼續占有至94年出售予被告乙○○等語，業據證人甲○○於本院審理時證述甚詳。是依證人甲○○所言，其已於80年5月底，經原告移轉，而取得系爭建物之直接占有至94年間等情至明。ｂ原告雖執稱依上開買賣契約第六條約定「本件不動產之移交日期訂於甲方（即甲○○）交付第尾期款之同時，由乙方（即原告）負擔騰空現場點交予甲方，…甲方可先立支票付尾款後入內居住及裝潢」，而主張甲○○不僅尚未給付尾款，亦未先開立支票付尾款，故不可能先移轉系爭建物之占有予甲○○云云。然查，房屋之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權，均應購用公定契紙，申報繳納契稅，且實際上系爭建物之房屋稅納稅義務人於87年7月10日因買賣投契申報變更納稅義務人為甲○○等情，此有宜蘭縣稅捐稽徵處95年12月18日宜稅財字第950071065號函及房屋稅稅籍通報表附本院卷、宜蘭縣稅捐稽徵處87年7月7日八七宜稅財機字第00236號函附台灣宜蘭地方法院檢察署87年偵字第1579號偵查卷宗、80年7月10日土地建築改良物買賣所有權移轉契約書、81年度契稅繳款書附台灣台北地方法院檢察署87年度偵字第6850號偵查卷宗可憑。是原告與甲○○關於系爭買賣契約，既於系爭建物辦妥建物第一次登記以及辦妥所有權移轉登記前，即已辦妥房屋稅納稅義務人變更為甲○○之稅籍變更之事實，自足認原告已有將系爭建物交付甲○○，並使甲○○取得直接占有之事實。且在86、87年間原告遭甲○○就系爭買賣契約所生糾紛而告訴詐欺之案件，原告於檢察官調查時，不斷具狀重申系爭買賣契約之建物部分已移轉甲○○而絕無詐詐欺意圖與行為一節，此有87年3月16日答辯、9月10日答辯（二）狀、9月12日答辯（三）狀等附台灣宜蘭地方法院檢察署87年偵緝字第42號偵查卷宗足稽，更足以佐證系爭建物至遲已於稅籍變更當時即已移轉占有與甲○○，是證人甲○○上開關於已於80年5月底因原告移轉而取得系爭建物之直接占有一節，應屬可採，是原告既已有移轉系爭建物之占有予甲○○之意思與行為，自要不得再執系爭買賣契約第六條以為抗辯。此外原告雖復以甲○○於85年12月23日尚以存證信函表示對原告尚未積極辦理交屋動作無法諒解等情，因而主張甲○○既於存證信函中自承未「交屋」，當然表示尚未點交系爭建物予甲○○云云。然查系爭建物迄今均未辦妥建物第一次登記及所有權移轉登記之事實，亦如上述，甲○○亦因此於81年10月8日即以律師函回覆並要求原告限期辦理系爭建物之所有權移轉登記事宜，此有81年10月8日文聞律師之律師函存卷可查。是上開存證信函所言「但你（按指原告）打官司獲判無罪，迄今也有二年左右，還無法辦理過戶交屋，據本人（按指甲○○）瞭解你並未積極的辦交屋動作，本人無法諒解」等字句所提及之「交屋」，端在指摘原告尚未履行系爭建物所有權移轉登記一事，而無法以甲○○在存證信函中提及「未交屋」之字句，即否定系爭建物已移轉甲○○占有之事實。ｃ尤有進者，原告曾於87年間對甲○○提出竊佔系爭建物之告訴，亦經台灣宜蘭地方法院檢察署檢察官以87年度偵字第1579號為不起訴處分確定，是原告主張甲○○係擅自占有系爭建物一節，亦非可採，至為灼然。

六、綜上，原告雖仍為系爭建物之所有權人，但於80年3月5日與甲○○訂立系爭買賣契約後，在甲○○取得系爭建物所有權前，原告已移轉直接占有予甲○○，是甲○○自本於系爭買賣契約之債權關係占有系爭建物。嗣後甲○○在取得系爭建物所有權前，復將系爭建物出賣於被告乙○○並移轉占有，除未違反系爭買賣契約之內容，而且如前所述，被告乙○○基於一定之法律關係自甲○○取得直接占有後，再轉贈其配偶即被告丁○○○，其配偶丁○○○並指示其子即被告丙○○占有中，是自應認被告等人對於原告因為占有之連鎖，而有合法占有之權源，不構成無權占有，是原告提起本訴，依前說明，並無理由，應予駁回，其假執行之聲請，亦失其附麗，一併駁回。

七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。

臺灣宜蘭地方法院宜蘭簡易庭