臺灣基隆地方法院民事判決

原告

立興投資股份有限公司

法定代理人

黃河洲

訴訟代理人

王誠之律師

被告

台灣港務股份有限公司基隆港務分公司

法定代理人

劉詩宗

訴訟代理人

洪瑞燦律師

上列當事人間減少費用事件，本院於民國107年5月10日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴主張：

(一)原告為投資國內產業土地及廠房之公司，於民國100年7月4日，向被告標租台北港東1-2基地即新北市○○區○○里○○○段000地號土地（下稱系爭土地），面積共21,400平方公尺（實際面積修訂為19917.22平方公尺），以興建門牌號碼新北市○○區○○里○○○0000號(原為新北市○○區○○路000號)、樓地板面積45,943.66平方公尺、地上4層地下1層之建物（下稱系爭建物），作為國際物流中心（下稱系爭國際物流中心）之用，並於101年6月29日與被告簽訂「台北港東1-2後線場地約定興建營運設施契約」（下稱系爭契約）。依系爭契約之約定，系爭建物係由原告依商港法規定投資興建，名義起造人及所有權人均為被告，原告則依投資興建系爭建物之成本換取經營系爭國際物流中心之期限，並須依系爭契約第26條繳交土地使用費、管理費及自由港區事業管理費。原告就系爭建物，先於102年8月取得都市設計審議核定，102 年10月取得建造執照，後於104 年10月取得使用執照營運至今。

(二)依系爭契約第19條約定系爭建物於約定使用年限，係自工程完工驗收合格日之104年11月9日起算30年（即自104年11月10日起至134年11月10日止），而依系爭契約第50條之約定，上開約定使用年限內之房屋稅應由原告負擔。原告於101年與被告簽訂系爭契約時，已考量新北市在101年前已近三十年未曾調漲房屋稅，並審慎評估成本而標租系爭土地。詎新北市政府竟於103年重新評定房屋標準價格，且自103年7月1日後，將取得之課稅房屋標準價格大幅調整，致原告應繳納之房屋稅金額因而大幅增加。依房屋稅計算公式，即以房屋課稅現值(房屋核定單價×面積×（1-折舊率〈即新北市八里區鋼骨造房屋106年7月1日調整前折舊率1.05%、調整後折舊率1.22%〉×折舊經歷年數）×地段調整率〈於105年6月由100%調整為90%〉)乘以系爭建適用之營業用房屋稅率3%，系爭建物於房屋標準價格調整前後之105年至135年各年度之房屋稅金額如附表1所示，可見系爭建物之房屋稅確因新北市於103年之房屋標準單價調整，而有大幅度之上漲。

( 三)原 告承租系爭土地興建之系爭建物為營運設施，係為未來在系爭契約訂定之使用年限內，經由營運以賺取合理收益，然因簽約時不可預見之新北市政府政策變更，造成系爭建物之房屋稅大幅調漲，使原告負擔遠高於簽約時之房屋稅，其調漲幅度高達80% ，使原告負擔之成本大幅提高，增加原告營運之難度，並影響原本之預估收益，該賦稅條件與簽訂系爭契約之時顯有不同，且系爭建物因而增加之房屋稅額約為84,069,384元，相當於原告投資金額之14% ，而原告在本件契約關係中，係支付費用之一方，故因不可預料之情事致財務成本上漲，僅能請求被告降低相應之土地使用費及管理費，以因應財務上之負擔增加，為此爰依民法第227 條之2 規定之情事變更原則，請求每年調降前揭費用如附表2 所示。

(四)對被告抗辯所為之陳述

1.房屋稅條例於90年修正時，固於第11條第2項新增「前項房屋標準價格，每三年重行評定一次」，惟全台各縣市之不動產評價委員會均未依房屋稅條例第11條之規定，每三年重新評定房屋標準價格，而仍沿用73年以來之舊房屋標準單價，嗣宜蘭縣於101年重新評定房屋標準價格後，新北市政府始於103年為重新評定，足證房屋標準價格之調整係101後方逐步發生，在此之前我國之房屋稅係長期穩定在一定水準，原告於100年7月4日標租系爭土地及101年6月29日簽訂系爭契約時，實無可能預見房屋標準單價將調漲。又即使原告可能預期房屋稅之調漲，原告合理之預期應為漸進式之調整，而難以預見政府於103年7月大幅調漲標準單價，致使房屋稅上漲80%。且徵諸國內各類稅費，從未見任何其他一次調漲80%之前例，此房屋稅之調漲已違反一般正常人之經驗法則。因此，在兩造簽立系爭契約前，根本無人能實際預見調漲之幅度及日期，亦未見有任何調漲之公告或公聽會，原告實無可能預見此一風險。

2.原告在進行評估是否參與本件系爭契約之標租、以多少金額之管理費投標、以多少金額進行投資興建建物及營運時，係就本件標案之所有投標所需負擔及成本進行財務方面之總體評估。亦即原告為投資性公司，在投標時，對各項稅負上之可能負擔、每年所需繳交之土地使用費及管理費等等，均視為財務負擔以評估所投入成本是否能足使原告得到穩定之利潤。系爭契約與其他一般理性之企業經營者與他人簽約進行之其他交易並無不同，倘若任何契約當事人均得主張所有風險都已業由原告於簽約前評估，故不能主張情事變更原則，則民法第227條之2將永無適用之可能。

3.民法第227條之2之情事變更原則，即以「依其原有效果顯失公平」為其要件，就此次房屋稅調漲，因系爭契約約定條款之故，所有不利益均由原告承擔，依原有之效果對原告單方實有不公平之處，本案系爭契約係屬免租年限30年之長期繼續性契約，雙方有透過合作在互信之基礎上共同履行契約義務，對於不可預知且對當事人一方特別不公平之風險，更應由雙方共同承擔，方屬合理。

4.依最高法院66年台上字第2975號民事判例意旨及105年台上字第1308號民事判決見解，法院在考量情事變更原則適用與否時，係綜合考慮所有因素，包括「社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事」，而在決定增減給付之數額時，則應「審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形」，依最高法院之用語「及其他實際情形」觀之，可知本件被告是否因情事變更（即房屋稅調漲）受有利益，僅係法院在判決增減給付金額應審酌之各項因素之一，而非適用之必要要件。而本件房屋稅之調漲幅度，對原告言實屬事前不可預料之風險，系爭契約對房屋稅雖係約定由原告負擔，但在房屋稅大幅調漲之後對原告係屬顯失公平，已無法合理分配當事人間之風險，亦將使原告負擔不可預見之損失。此外，本件被告為系爭建物之名義起造人，因房屋稅在系爭契約中約定由原告負擔，故房屋稅調漲此一情事變更，對被告而言因不利益均由原告承受，故被告亦因此而間接受有利益，不能謂被告完全未受有利益。縱認被告未因房屋稅調漲而受有任何利益，然被告是否受有利益，亦僅係本件是否有情事變更原則適用之考慮因素之一，並非必要要件，故縱被告未受有利益，亦無妨本件情事變更原則之適用。

5.系爭契約為被告在招標時所擬定，被告亦未就本件系爭契約之稅捐負擔分配於招標前提供任何說明，或曾「考量個案」而向投標人解釋相關約定之理由或意旨。被告其時為公務機關，其在訂約上具優勢地位，原告為民間投資人，參與投標時，對系爭契約之所有條文內容僅能接受，並無任何修改或議約空間，即便僅是文字上之修改亦同。故而，系爭契約內容並非雙方預就相關稅捐負擔風險分配之「公平分配」，被告於公告契約時亦從未「考量個案情形」，被告稱此為考量個案情形之公平分配云云，實無理由。又原告在訂約之時，所評估之房屋稅負擔金額自係依據先前之房屋稅課徵情況評估之，根本無法預見新北市之不動產評價委員會一次調整至近一倍之漲幅。若將此不可預見之變動結果均全由民間投資人即原告負擔，實屬不公平之結果。另原告得標後，雖系爭契約約定系爭建物將由被告為起造人及所有人，原告仍本於為國家利益之初衷，採用鋼骨建築興建，並不因所有人非屬原告即草率為之。而鋼骨造之房屋標準價格係較鋼筋混凝土建築為高，故房屋稅之調漲，原告反因採用較佳之建材投資而承受更重負擔。此外，被告既為系爭建物之起造人及所有人，一般應由被告負擔房屋稅，被告又特約轉嫁予原告負擔，更顯見系爭契約並非如被告所稱，係經稅捐風險之公平分配。

(五)並聲明：原告向被告承租坐落新北市○○區○○里○○○段000 地號土地，面積21,400平方公尺，實際面積修訂為19917.22平方公尺，以興建地址為新北市○○區○○里○○○0000號( 原新北市○○區○○路000 號) 之營運設施，應繳交之費用，應自105 年起至135 年止，每年依附表2 所示之金額減少。

二、被告則聲明請求駁回原告之訴，並答辯略以：

(一)民法第227條之2所規定之「情事變更原則」必須符合「不能預料」、「顯失公平」等條件始能成立，而非給付內容有所變更或一方受有損失，即可指為情事變更，而聲請法院增、減其給付：

1.本件原告就所爭執之房屋稅調整，並非「不能預料」：

⑴依房屋稅條例第11條第2項規定，房屋標準價格，每3年重行評定一次，並應依其耐用年數予以折舊，按年遞減其價格，顯見房屋標準價格依法本應每3年定期進行調整，因此，原告所指之房屋標準單價調整，並非不能預料。

⑵新北市既然已近30年未曾調整房屋標準單價，而近30年來鋼筋水泥等建築材料價格上漲，致房屋建築成本大幅增加，為眾所皆知之事實，故近30年未曾調漲，已經使房屋構造標準單價嚴重偏離市場行情，因此，如原告業經審慎評估，此當為原告事先所知悉之事實，即未來地方政府依市價調整房屋構造標準單價，應為原告事先所能預料，豈有因近30年未曾調整，進而期待未來30餘年亦不調整之理！

⑶又在新北市政府於103年7月1日調整房屋構造標準單價前，因房屋構造標準單價長久未曾調整，除財政部、監察院要求檢討外，當時輿論均主張調整房屋構造標準單價；另在101年4月9日已經有媒體報導「房屋公告價格和市值落差大，政府預定未來3年內，要拉高到市價9成」，甚至宜蘭縣政府更早在101年7月1日起，即已經調整房屋構造標準單價約一倍，而臺北市政府也在100年11月17日提出調高房屋標準單價，路段率、折舊率合理化，以及提高非自用住宅稅率等房屋稅改革方案，顯見房屋構造標準單價調整，在兩造於101年6月29日訂立系爭契約前，已經有眾多之討論見諸媒體，絕非不能預料或難以預料之情事。原告既然自稱「理性之企業經營者」，則在簽立系爭契約第50條時，理應對房屋稅之調漲風險預作評估，而當時輿論、監察院、財政部及地方政府，均已表示應該調漲房屋構造標準單價，甚至已經調漲（例如宜蘭縣），原告豈能諉為不知。更不容其事後再以「不能預料」為由，主張情事變更原則

⑷原告主張「徵諸國內各類稅費，從未見任何其他一次調漲高達至200％之前例」云云，並非事實。就稅率部分，證券交易稅自千分之一點五調漲為千分之三，再調漲為千分之六，過去就曾多次發生；就稅額部分，單就房屋稅而論，宜蘭縣政府更早在101年7月1日即已經調整房屋構造標準單價約一倍，而其公告日期應該在開徵日前。甚至臺北市政府在100年7月首創對高級住宅加價課徵房屋稅（即俗稱之「豪宅稅」），在未調整房屋構造標準單價下，自住稅額調漲約「3倍」，非自住2戶以下調漲約「7倍」，非自住3戶以上調漲約「11倍」，並非原告所稱之未有前例。

⑸另本件系爭建物105年、106年房屋稅繳款書所載之房屋稅課稅現值分別為「275,349,600元」、「245,212,400元」，與系爭建物實際造價601,104,000元相較，還未達其半數，可見其調整幅度仍未及市場行情，原告又豈能謂其不能預料。

2.本件由原告依系爭契約第50條之規定，負擔系爭建物之房屋稅，並無顯失公平之情形：

⑴原告並未指明為何應由被告承擔房屋稅調漲之損失，而非依系爭契約約定由原告承擔，更未指明由原告承擔有何顯失公平之情形。尤其房屋標準價格調漲，並未使被告因此而獲利，實難謂與被告有關而有顯失公平之情形，此觀最高法院66年台上字第2975號及47年台上字第1771號判例均指明「因情事變更為增加給付之判決，非全以物價變動為根據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形，以定其增加給付之適當數額。」、「因情事變更，增加給付之法理，於適用時，應斟酌當事人因情事變更，一方所受不相當之損失，他方所得不預期之利益及彼此間之關係，為公平之裁量。」可知。因此，原告因新北市政府於調整房屋標準價格，致增加房屋稅之負擔，並非因此而使被告獲得利益，實難謂有顯失公平之情形。

⑵何況本件原告係經過公開投標程序得標後與被告訂立系爭契約，而投標須知第58條已經載明「投標業者應自負投資與營運風險，不得將虧損理由推諉本局，而要求本局給予各種形式之補償或費用之減免等。」，而稅負調整本屬企業營運風險之一，故應依契約約定由原告承擔。更何況本件系爭建物所使用之系爭土地，依系爭契約第50條之約定，係由被告繳納地價稅，而地價稅所依據之申報地價在105年由每平方公尺1,700元調漲為1,900元，其調漲幅度約11.76％，亦全數由被告承擔。可見雙方依契約約定各自承擔賦稅調漲風險，實無所謂之不公平可言。

⑶又依最高法院103年度台上字第2605號判決意旨，當事人如於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，當事人僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。系爭契約招標須知及契約草案均已載明房屋稅由得標之承租人負擔；顯見雙方於契約中對於本件約定使用年限內之房屋稅調漲風險，已考量個案情形預作公平分配之約定，故於契約履行期中發生房屋稅調漲情事，實難謂為原告訂約時所不能預見，自不得允許原告於簽約後再以稅捐負擔大幅增加為由，主張情事變更原則請求減少費用，否則無異鼓勵投標廠商不須預作正確風險評估，而先以不合理價格搶標，迨得標後，再另作訴求，不但對被告不公平，對於其他參與競標之廠商亦有失公平。況系爭契約第50條已經明文約定：「乙方租用之土地及建物，除地價稅及房屋稅由甲方負擔外，其他稅捐均由乙方自行負擔。（合資興建之建物於約定使用年限內，其房屋稅由乙方負擔，而甲方應依乙方繳交之房屋稅開立統一發票，其營業稅則由乙方負擔）」，顯見兩造於契約中對於本件約定使用年限內之房屋稅調漲風險，已考量個案情形預作公平分配之約定，故於契約履行期中發生房屋稅調漲情事，實難謂為原告訂約時所不能預見，依前揭最高法院判決，自不得允許原告於簽約後再以稅捐負擔大幅增加為由，主張情事變更原則請求減少費用。

⑷系爭契約係於101年6月29日簽約生效，而依契約第14條之規定，因系爭建物不適用環評，故原告應於契約生效後2年內完成興建工程；因此原告如依約於103年6月底前完工，根本無須適用新北市政府103年7月1日實施之房屋構造標準單價新制，然因原告申請展延工期2次，致適用新的房屋構造標準，故對此所新增之費用，實無由被告負擔之理由，否則反而對被告不公平。甚至在原告免租使用期間經過後，因此而增加被告房屋稅之負擔，應由原告賠償被告之損失，方屬公平。

3.民法第227條之2第1項規定所指之「原有效果」，應該以已經可以確定者為限，否則如「法院增、減其給付或變更其他原有之效果」後，嗣後又因其他原因使「原有效果」又發生變動，致原來顯失公平之「原有效果」又變動為不顯失公平，甚至對請求之一方有利，將使他方受害，此顯非民法第227條之2規定之本意，原告以未來將近28年之預估值作為本件之請求，並不符合前揭規定。

(二)依系爭契約第26條約定，原告原應向被告繳交土地使用費、管理費及自由港區事業管理費等費用；然自由港區事業管理費所依據之「台北港自由貿易港區收費標準」業於102年3月25日廢止，故原告已經無須繳納自由港區事業管理費（45,926.9×7＝321,488.3），而土地使用費及管理費均係使用土地之代價，此由二者係依據承租土地面積計算可知；故原告主張每年減少之費用均係使用土地之代價，而房屋稅依系爭契約第50條之規定，則是原告免租使用系爭建物之代價，二者性質不同，並無關聯性，原告主張抵免並無理由。

(三)原告所舉之最高法院105年台上字第801號判決及93年台上字第2446號判例，並不能作為原告有利之依據，甚至對原告不利：

1.最高法院105年台上字第801號判決要旨已經指明所稱情事變更，係指契約成立後，其成立當時之環境或基礎有所變動，發生超出合理範圍以外之不可預測風險而言。又因情事變更而增、減其給付或變更其他原有之效果，應斟酌當事人因情事變更，一方所受不相當之損失，他方所得不預期之利益，及其他實際情形，為公平之裁量。顯見他方是否受有利益，為適用情事變更原則增減給付之要件之一；何況如一方受有損害，但另一方並未因此受有利益，此時根本不會發生「顯失公平」之效果，並無情事變更原則之適用。本件被告根本未因調漲而受有任何利益，原告自不得主張情事變更原則。

2.又最高法院93年台上字第2446號判例要旨之重點在「承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已有變更，非當時所得預料」，而本件房屋構造標準單價調整並非不能預料已如前述；且契約成立後，因外在環境改變致實際使用土地之承租人因此受有利益，於顯失公平時，許出租人主張情事變更原則，有其理由。然在本件，實際使用系爭建物者為承租人即原告，而非出租人即被告，因此，如房屋稅由出租人負擔，於房屋稅大幅調漲，且符合「不能預料」、「顯失公平」等條件時，依前揭判例所示，出租人固能主張情事變更原則，然在房屋稅由承租人負擔時，因承租人係實際利用租賃物之人，已經享受外在環境變化之經濟價值而受有利益，即不得向未享受利益之出租人求償。

(四)原告以其預估之「調整後房屋課稅現值」主張減少給付，並不適法：

1.原告係以「90％」計算106年暨以後之地段調整率，惟系爭建物自106年6月起，始將地段調整率自「100％」調降為「90％」；故原告投標前如真有預先評估計算系爭建物應繳之房屋稅，其評估時自應以未調整前之「100％」作為估算地段調整率之標準，則在計算所謂之「房屋標準單價調整前之房屋稅金額」，自應以「100％」計算地段調整率，豈能在106年度以後改以「90％」作為地段調整率，其計算明顯有誤。

2.房屋稅金額變動非僅房屋標準價格調整單一因素所造成，稅率、折舊率或路段調整率均非固定不變，未來亦有變動之可能，而有使系爭建物未來房屋稅稅額減少之可能，原告請求減少費用豈能僅考慮房屋標準價格調整之單一因素，原告之主張明顯不適當。

3.原告起訴時主張房屋稅「增幅幾近一倍即100％」，但依原告主張至134年時，其增幅約50％（0000000÷0000000＝50％）；姑且不論30年時間房屋稅調整50％是否合理，原告主張之事實已發生如此劇烈變動，其主張之「情事變更」云云，顯已無存在之依據。

(五)本件原告除承租系爭新北市○○區○○里○段○○段000地號土地外，另「由原告興建營運設施暨相關附屬設施」及「系爭建物由原告以預付租金方式，以被告名義興建，並於興建完成後，將產權歸被告所有」之情形，此與一般公有土地以設定地上權方式招標，興建之建物所有權以廠商名義登記，待地上權期限屆滿時，再將建物所有權無償移轉予土地管理機關之情形不同，故被告「考量個案情形」不同，而於契約第50條中約定「合資興建之建物於約定使用年限內，其房屋稅由乙方負擔」，實屬合理。另依系爭契約草案第19條後段約定，系爭契約係以原告投資額之多寡計算系爭建物之免租年限之長短，故原告以投資金額較高之「鋼骨造」方式興建系爭建物，以取得較長之免租年限，為原告自己利益衡量後之投資決定，其損益與被告無關；且當時原告如有評估房屋稅因素，自應知須負擔較高之房屋稅，不能事後又主張非屬公平之風險分配。

三、經查，原告主張其於100年7月4日，向被告標租台北港東1-2基地即新北市○○區○○里○○○段000地號土地，面積共21,400平方公尺（實際面積修訂為19917.22平方公尺），以興建門牌號碼新北市○○區○○里○○○0000號(原為新北市○○區○○路000號)、樓地板面積45,943.66平方公尺、地上4層地下1層之建物，作為經營國際物流中心之用，並於101年6月29日與被告簽訂「台北港東1-2後線場地約定興建營運設施契約」。依系爭契約之約定，系爭建物係由原告依商港法規定投資興建，且名義起造人及所有權人均為被告，原告則依投資興建系爭建物之成本換取經營系爭國際物流中心之期限，並須依系爭契約第26條繳交包含土地使用費、管理費、自由港區事業管理費之費用。原告就系爭建物，先於102年8月取得都市設計審議核定，102年10月取得建照執照，後於104年10月取得使用執照營運至今，而依系爭契約第19條約定系爭建物於約定使用年限，係自工程完工驗收合格日之104年11月9日起算30年（即自104年11月10日起至134年11月10日止），另依系爭契約第50條之約定，上開約定使用年限內之房屋稅應由原告負擔等事實，業據其提出台北港東1-2後線場地約定興建營運設施契約、新北市政府工務局使用執照、被告104年12月2日基港北業字第1041302868號函等件影本為證，並為被告所不爭執，應堪信為真實。

四、原告又主張其於101年與被告簽訂系爭契約時，已考量新北市在101年前已近30年未曾調漲房屋稅，並審慎評估成本而標租系爭土地；詎新北市政府竟於103年重新評定房屋標準價格，且自103年7月1日後，將房屋標準價格大幅調整，致原告應繳納之房屋稅額因而大幅增加，該賦稅條件與簽訂系爭契約之時顯有不同，依民法第227條之2規定之情事變更原則，因房屋標準單價變更而增加之房屋稅額，應自原告每年應給付被告之土地使用費及管理費中扣除云云，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。

(一)按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項固定有明文。惟按民法第227條之2第1項所規定之情事變更原則，乃為因應情事驟變之特性所作之事後補救規範，旨在對於契約成立或法律關係發生後，為法律效果發生原因之法律要件基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之變動，如仍貫徹原定之法律效果，顯失公平者，法院得依情事變更原則加以公平裁量，以合理分配當事人間之風險及不可預見之損失，進而為增減給付或變更其他原有之效果，以調整當事人間之法律關係，使之趨於公平之結果。因此，當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於「契約嚴守」及「契約神聖」之原則，當事人僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付（最高法院105年度台上字第2353號判決意旨參照）。

(二)經查，系爭建物之房屋標準價格經新北市政府於103年間重新評定，並自103年7月1日起調整，而較兩造簽立系爭契約時之房屋標準單價為高，根據房屋標準價格計算之房屋稅額因而增加之事實，固有原告提出之新北市30層以下房屋構造標準單價表附卷可稽，並為兩造所不爭執。惟查，系爭契約第50條約定：「乙方（即原告）租用之土地及建物，除地價稅及房屋稅由甲方（即被告）負擔外，其他稅捐均由乙方自行負擔。（合資興建之建物於約定使用年限內，其房屋稅由乙方負擔，而甲方應依乙方繳交之房屋稅開立統一發票，其營業則由乙方負擔）。」之事實，亦有系爭契約影本在卷足憑。而兩造約定之使用年限既長達30年，地價稅制及房屋稅制又均為國家重要不動產管理政策，牽涉社會經濟及私人財產權利層面甚深甚廣，勢必須隨社會情況變化而時時檢討調整，衡諸常情，要無30年均無變動之可能，此尤為從事與不動產相關商業活動者所應明確知悉。是原告既以投資國內產業土地及廠房為營業，被告又為因港務業務而擁有或管理眾多不動產之公司，對於系爭建物之房屋稅及系爭土地之地價稅，必將於系爭建物使用年限即30年內有所變動之事實，自已有所認知，則兩造約定於系爭建物使用年限內，系爭建物之房屋稅由被告負擔，系爭土地之地價稅由原告負擔，且未就上開房屋稅及地價稅若有變更時之處理方式另為約定，顯見其等已於系爭契約中對於日後所發生房屋稅及地價稅調漲之風險預作分配，且該項分配係由兩造分別負擔房屋稅、地價稅調整之風險，而非由契約當事人之一方負擔全部不動產稅額變動之不利益，自係公平之分配。

(三)況查，原告既自承房屋稅條例於90年修正時，已於第11條第2項增訂「前項房屋標準價格，每三年重行評定一次」，惟全台各縣市之不動產評價委員會均未依房屋稅條例第11條之規定，每3年重新評定房屋標準價格，而仍沿用73年以來之舊房屋標準單價，另宜蘭縣已率先於101年重新評定房屋標準單價等節，足見各縣市主管機關於房屋稅條例第11條第2項90年增訂後，迄101年間止，均未依上開規定每3年重行評定房屋標準價格，此實係違反法令規定及常理之異常情形，再參以房屋標準價格近30年未調整，已與房屋實際價格相差甚大之事實，則任何具相當識別判斷能力之人，應均能預期房屋標準價格近期將發生相當幅度之調整，以接近房屋實際價格。而原告從事國內產業土地及廠房投資業務，對於房屋標準價格即將有所調整之事實，必有更確定之預期及完整之風險評估，且其與被告簽立系爭契約時，宜蘭縣政府既已重新評定房屋標準價格，原告自無所謂難以預見系爭建物房屋標準價格調整，甚且期待該標準價格於系爭建物約定使用年限之30年內均無變動之可能。且查，系爭建物實際造價為601,104,000元105年、106年房屋稅繳款書所載之房屋稅課稅現值分別為275,349,600元、245,212,400元等事實，既為兩造所不爭執，益徵系爭建物房屋標準價格縱經重新評定，系爭建物課稅現值仍未達其實際造價之半數，更難認前揭房屋標準價格調整結果有何違背常情而為原告不能預料之情形。

(四)綜上所述，本件綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，堪認系爭建物房屋標準價格調整之事實，為兩造於訂約時所能預料，且已就此風險之負擔預作公平合理之分配，基於契約神聖之原則，原告僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。

五、從而，原告依民法第227條之2第1項情事變更原則之規定，請求減少如附表2所示，原告依系爭契約應向被告繳納之承租系爭土地之費用，為無理由，應予駁回。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事庭法 官 姚貴美