福建高等法院金門分院95年度抗字第2號

福建高等法院金門分院民事裁定　　　　　　 95年度抗字第2號

抗告人

冠城實業股份有限公司

法定代理人

乙○○

相對人

臺灣土地銀行股份有限公司

法定代理人

甲○○

抗告人因與相對人臺灣土地銀行股份有限公司間拍賣抵押物事件

，對於中華民國94年12月22日福建金門地方法院94年度執字第11

3 號所為裁定，提起抗告，本院裁定如下：

主文

理由

一、按土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權，民法第八百七十七條定有明文。此規定之目的，在於期使房屋與土地能同歸一人，易於拍賣，以保障抵押權人，並簡化法律關係，以避免或減少紛爭。次按民事，法律所未規定者依習慣；無習慣者，依法理，民法第一條定有明文。因社會事實層出不窮，法律不能鉅細靡遺地加以規範。故應探求規範之目的，如法律所未規定之事項，係立法者有意予以排除，則屬公開漏洞，自應透過立法程序加以修改；如係因立法者無法設想所有可能之情形而加以一一規定，或因時代變遷，或因科技進步，使現行法律無法適用於特定社會事實，則屬隱藏漏洞，應探尋規範目的，透過類推解釋，才能正確適用法律。承上，「如土地所有人於將土地供抵押權人設定抵押權後，雖未自行於土地上營造建築物，但容許第三人在土地上營造建築物，為避免單獨拍賣土地，可能使土地及建物非由同一人所有，法律關係趨於複雜，衍生糾紛，及為使土地易於拍賣，保障抵押權人之權益，本於上述法條之立法意旨，自應許抵押權人行使抵押權時，將第三人於抵押權設定後在土地上營造之建築物與抵押之土地併付拍賣，而將房屋賣得價金交還該第三人。」有最高法院九十二年度台抗字第六四一號判決意旨可資參照，而最高法院上開法律意見，除可避免抵押義務人做出損害抵押權利人之行為，亦可促使第三人於他人土地上營造建築物時，能作善意周圓妥適之考量，亦符合民法第八百七十七條之規範目的，自可供相同案例援引為裁判之參考。

二、本件抗告意旨略以：

（一）相對人即債權人於金寧鄉○○○○段五四九地號及五四九之一地號土地設定有抵押權，抗告人即第三人係於抵押權設定後得土地所有人之同意在前開土地上營造建物即同段八一至八九建號之建物，而原審執行處類推適用民法第八百七十七條規定准相對人債權人聲請併付拍賣上開建物，有侵害第三人財產權之疑。

（二）參以最高法院八十七年度台抗字第六七七號判決意旨，認民法第八百七十七條之適用應以建物為土地所有人所有為要件，若建物所有人非提供土地設定抵押之人，即不得將建物併同土地拍賣。

（三）另建物併付拍賣需以有「必要時」始得為之，本件債權人聲請拍賣抵押物僅是第一次拍賣，今金門地區土地價值頗高，就抵押之土地單獨拍賣並無何不利之情形產生，故本件將建物併付拍賣之處分應屬不當；故請求將併付拍賣之處分撤銷等語。

三、經查，若認建物併付拍賣僅限於建物所有人與土地所有人同一，則土地所有人可於設定抵押權後，任意提供土地予第三人興建建物，使土地價值減損，以迴避建物併付拍賣之規定，無法有效保障抵押權人，使金融機構或其他資金所有人不願提供資金予土地所有人，影響不動產金融發展，有害社會整體經濟。就我國土地登記制度已完備之情形而言，第三人於營造建築物之前，可迅速方便地查詢土地登記簿謄本以明瞭系爭土地有無設定抵押權；其若能知系爭土地已有債權人設定抵押權，猶逕自得土地所有人之同意而營造建築物，自應承受土地所有人之相同義務。反之，其若未盡查證能力，已有疏失，縱使為土地所有人所矇，亦屬其與土地所有人間之瓜葛，究不能轉嫁要抵押權人承受不利益。又抵押權人不可能時時前往土地現址查看，無從知悉土地是否有第三人在其上興建建物。況且，建築物若併附拍賣，拍賣所得之價金，抵押權人及債務人之其他債權人，並無受償權；而建築物所有人如於土地之使用有租賃權、地上權等法定權源，日後拍賣時就土地亦可行使優先承買權，對建築物所有人並無任何不利之情形。故第三人明知或可得而知土地設定有抵押權，仍甘冒可能被併付拍賣之風險，在土地上營建建築物時；當需衡量抵押權人債權之保護與第三人之利益時，揆以首揭說明，自應以保護抵押權人之利益為優先。

四、復查，本件相對人即債權人前於原審法院執行處八十七年度執字第二三九號一案，聲請就本件設定抵押權之土地強制執行，經三次拍賣仍無人應買而未拍定，而第三次公告拍賣之底價僅新台幣（下同）一千九百萬元，不足以清償債權人之債權，有原審法院八十七年度執字第二三九號卷宗可稽。而原審認本次將建物併付拍賣之條件下，土地鑑價結果僅價值僅二千二百零九萬八千元，扣除土地增值稅一百六十五萬多元，執行費十四萬元、代辦繼承登記等執行費用後，不足以清償債權人之本金及利息（最高限額抵押權額係二千四百萬元）；雖建物經鑑定價值為三千五百二十四萬六千二百元，但建物若未併付拍賣，依歷次拍賣之情況，恐無人應買土地，縱使數次減價後有人出面應買，其價值應遠低於鑑定之價格；故原審法院執行處認有併付拍賣之必要性，經權衡前述之利益保護等情，當可認原審法院執行處已就民法第八百七十七條所揭示之併付拍賣之必要性予以充分考量。

五、綜上所述，相對人即債權人臺灣土地銀行股份有限公司於金寧鄉○○○○段五四九地號及五四九之一地號土地設定有抵押權，抗告人即第三人係於抵押權設定後得土地所有人之同意在前開土地上營造建物即同段八一至八九建號之建物，茲債權人聲請併付拍賣上開建物，原審法院執行處認應類推適用民法第八百七十七條之規定，符合併付拍賣之要件，且有併付拍賣之必要，予以准許，於法並無不合。抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。

六、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。

民事庭審判長法　官 蔡 清 遊