臺灣高雄地方法院103年度訴字第408號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第408號

原告

陳秀卿

訴訟代理人

吳豐賓律師

被告

楊飛龍

訴訟代理人

陳旻沂律師

複代理人

吳艾黎律師

被告

林應專

上當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國103年8月11日

言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：緣坐落高雄市○○區○○段○○段000000地號土地（下稱系爭土地）原為被告楊飛龍所有，因其積欠地價稅未繳納，經法務部行政執行署高雄分署以101 年度地稅執字第25010 號、101 年度地稅執字第25259 號至25262 號、101 年度地稅執字第79827 號、102 年度地稅執字第61065 號強制執行（下合稱系爭執行事件）拍賣系爭土地，嗣由被告林應專於民國（下同）102 年11月19日以新台幣（下同）2,702,200 元拍定在案，然坐落系爭土地上之建物（即高雄市○○區○○段○○段0000○號，門牌號碼高雄市○○區○○○路000 巷0 號，下稱系爭建物）乃原告於86年10月間向訴外人陸楊○○購得，現登記為原告所有。查被告楊飛龍前於47年間曾將系爭土地出售予訴外人謝○○、蘇○○以興建房屋，而雙方為節省稅款，擬於房屋建造完成出售時，再連同土地一併過戶予買受人，故未立即辦理土地移轉登記事宜，僅先由被告楊飛龍出具土地同意使用證明書，供謝○○興建系爭建物申請執照之用，迨系爭建物興建完成後，謝○○另於49年間因損害賠償事件遭債權人即訴外人鄭學龍就系爭建物聲請強制執行，由訴外人黃寶琛拍定後，再陸續移轉予訴外人蔡顏秀鳳、陸楊○○，最終則由原告取得所有權，系爭土地及建物原既均屬謝○○所有，依民法第425 條之1 第1項前段之規定，即應推定土地讓與人楊飛龍已默許房屋受讓人即原告得繼續使用系爭土地，而有租賃關係存在，故原告依土地法第104 條第1 項前段，於系爭土地拍賣時，即有依同樣條件優先購買之權。詎被告就此予以否認，則原告對系爭土地是否存有優先購買權，於兩造間確有不明而致原告地位有不安之危險，為此爰聲明求為判決：確認原告就系爭執行事件拍定之被告楊飛龍所有系爭土地有優先購買權存在。

二、被告楊飛龍係以：系爭土地始終登記於伊名下，依民法第758 條之規定，伊始系爭土地之真正所有權人，原告主張系爭土地及建物原均屬謝○○所有云云，並非事實，原告請求並無理由，爰聲明求為判決：原告之訴駁回。

三、被告林應專則以：原告始終未能舉證謝○○與被告楊飛龍間就系爭土地曾有買賣契約存在，退步言之，縱雙方曾有買賣之約定，亦僅具債權性質之「所有權移轉登記請求權」，並無物權之公示性，而系爭土地之所有權人自始至終既均為被告楊飛龍，而非謝○○，此即與民法第425 條之1 第1 項「土地及其土地上之房屋為同屬一人所有」之要件不符；況系爭建物最初係由黃寶琛以「新建」為原因辦理總登記，並未曾登記為謝○○所有，本件確無民法第425 條之1 所稱土地、建物同屬1 人之情形存在，自無適用該法條之餘地。再系爭建物係於48年8 月2 日即已建築完成，依其所使用之建築材料及構造為「加強磚造」，使用年限約為35年，然系爭建物自建築完成迄今已歷65年，房屋本體應已傾圮不堪使用，且依系爭建物現況觀之，原告早已拆除重建，而非屬原屋，亦已不得適用民法第425 條之1 之規定，本件原告主張均無理由，爰聲明求為判決：原告之訴駁回。

四、兩造不爭執事項：

㈠、系爭土地自48年2 月5 日起迄今，均登記為被告楊飛龍所有。

㈡、系爭建物於55年5 月17日辦理總登記時，係登記為黃寶琛所有，後陸續移轉登記於蔡顏秀鳳、陸楊○○名下。嗣原告於86年10月間再向陸楊○○購買系爭建物，並辦理移轉登記完畢。

㈢、被告楊飛龍前因積欠地價稅未繳納，經法務部行政執行署高雄分署以101 年度地稅執字第25010 號、101 年度地稅執字第25259 號至25262 號、101 年度地稅執字第79827號、102 年度地稅執字第61065 號執行事件拍賣系爭土地，於102 年11月19日由被告林應專以2,702,200 元拍定在案。

五、本院得心證之理由：

㈠、本件有無確認利益？按「確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之」，民事訴訟法第247 條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1237號判例）。查原告主張其對系爭土地有優先承買權存在，應得以同一價格購得系爭土地等語，被告則予否認，是原告是否有該權利存在尚屬不明確，該不明確之狀態並可藉由本確認判決結果除去，是原告自有提起確認之訴之確認利益。

㈡、本件有無民法第425條之1之適用？

⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」、土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」，民法第425 條之1 第1 項、最高法院48年台上字第1457號判例固分別定有明文，惟上開規定必須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度台上字第551 號判決意旨參照），且須以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件（最高法院102 年度台上字第1508號判決意旨參照），若為使用借貸契約之債之關係，僅契約當事人相互間有效力，第三人並不當然受拘束（最高法院95年度台上字第2717號判決意旨參照）。

⒉次按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」，民法第758 條第1 項亦有明定。本件原告固主張被告楊飛龍業於47年間將系爭土地出售予謝○○、蘇○○等人，惟尚未辦理所有權移轉登記，僅先由被告楊飛龍出具土地使用證明書，即逕由謝○○於其上興建系爭建物，故系爭土地及建物應同屬謝○○所有云云，惟此為被告所否認。經查，系爭土地自48年2月5 日起迄今，即均登記於被告楊飛龍之名下乙節，業為兩造所不爭執，系爭土地既始終未曾登記於謝○○名下，則依上開法條之規定，自難認謝○○曾為系爭土地之所有權人。至原告另謂當初係被告楊飛龍提供同意書供謝○○等人於系爭土地興建系爭建物，可證被告楊飛龍確已將系爭土地出售予謝○○云云，並以本院81年度訴字第184 號被告楊飛龍請求原告前手陸楊○○拆屋還地事件之民事判決書為證，然觀之該判決內容，係以被告楊飛龍自陳曾以每坪400 元之價格將系爭土地售予蘇姓人士建屋，並約定建築完成後其可分得邊間房屋連地1 戶，而系爭土地所有權迄仍由被告楊飛龍保有，則依相關建築法令，於申請建物之建照時，仍應由土地所有權人即被告楊飛龍出具使用同意書，故認被告楊飛龍業已同意系爭建物存在於系爭土地上，陸楊○○自非無權占有為由而駁回被告楊飛龍之訴（見本院卷第45頁），然對被告楊飛龍何以未辦理系爭土地之所有權移轉登記、其與蘇姓人士間之實際約定內容為何、雙方究屬買賣或使用借貸或其他無名契約之法律關係等節，該判決並未認定，自屬未明；又被告楊飛龍於該案中係陳稱將系爭土地出售予蘇姓人士，並非謝○○，則縱其嗣後曾出具同意書供謝○○興建系爭房屋，至多僅屬其與蘇姓人士或謝○○間就使用系爭土地之債權約定，尚無從憑此遽認其係與謝○○成立系爭土地之買賣契約；況系爭房屋興建完成在後，亦非於系爭土地交付蘇姓人士或謝○○使用時即已存在，是本件系爭土地始終為被告楊飛龍所有，而系爭房屋則係陸續登記於黃○○、蔡顏○○、陸楊○○及原告名下，系爭土地及房屋從未屬於同一人所有，自未符合民法第425 條之1 之要件，原告主張其與被告楊飛龍間就系爭土地應適用該規定推定具有租賃關係，並無可採。

㈢、原告就系爭土地有無優先承買權？按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。」，土地法第104 條定有明文。本件並無民法第425 條之1 之適用，系爭房屋之受讓人即原告與被告楊飛龍間尚無從推定具有租賃關係存在，已如上述，則原告主張其基於承租人之身分，依土地法第104 條之規定就系爭土地有優先承買權，自屬無據。

六、綜上所述，本件系爭土地與房屋並未曾同屬於一人所有，應無民法第425 條之1 之適用，原告所有之系爭房屋就被告楊飛龍所有之系爭土地尚無從推認有租賃關係存在，從而，原告主張其具承租人之身分，並請求確認其就系爭土地有優先承買權存在，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法於本件判決結果不生影響，故不再一一論述。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。

民事第七庭法 官 謝 雨 真