臺灣高雄地方法院103年度重訴字第115號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第115號

原告

蔡峰岳

訴訟代理人

陳魁元律師

被告

蔡宛容

被告

柯秀華

上二人訴訟代理人

周慶順律師

被告

蔡春明

上當事人間確認優先購買權存在事件，本院於民國103 年11月19

日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點、請求之利益之主張在社會生活上可認為同一或相關連，而就請求之訴訟及證據資料，在相當程度範圍內具同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院95年度台上字第1573號判旨參照）。查原告起訴時以陳玉香、蔡宛容、蔡宛君、蔡林春英為被告，請求確認本院102 年司執字第148517號強制執行事件拍賣之座落高雄市○○區○○○段0000○0000地號，面積分別為180 平方公尺、281 平方公尺權利範圍均1/2 之土地二筆（以下合稱系爭土地），有優先購買權存在。嗣於103 年3 月14日因被告柯秀華為現在土地所有權人，追加柯秀華為被告，並追加聲明二為確認原告與被告蔡宛容、柯秀華間就系爭土地，有不定期租賃關係存在。再於103 年6 月20日言詞辯論期日撤回對被告陳玉香之訴；又於103 年8 月8 日撤回對被告柯秀華承受被告蔡宛君、蔡林春英之訴部分；並於103 年8 月19日具狀追加被告蔡春明，並變更訴之聲明為先後位聲明，先位聲明為確認本院102 年司執字第148517號強制執行事件（下稱系爭事件）拍賣之系爭土地有優先購買權存在。後位聲明：確認原告與被告蔡宛容、柯秀華間就系爭土地，有不定期租賃關係存在。原告所為之撤回、變更訴之請求，基礎事實均為原告就原告所有之建物基地即系爭土地有不定期租賃關係存在，就系爭執行事件拍賣之系爭土地，有優先購買權存在，且原訴之證據資料得於追加之訴審理時予以利用，揆諸前開規定說明，可認原訴與追加之訴其請求基礎事實係屬同一，主要爭點亦具共通性，雖被告蔡宛容、柯秀華不同意原告之追加、變更，惟被告蔡春明同意原告追加，核原告上揭所為訴之變更及追加，於法尚屬有據，應予准許。

貳、實體事項：

一、原告主張：系爭土地及其上門牌號碼為高雄市○○區○○街00號1 層樓，建號高雄市鳳山區新庄子段4081之建物（下稱系爭建物）原為訴外人蔡自由所有，蔡自由（民國99年去世）生前於79年12月4 日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記給施蔡好，施蔡好再於80年2 月13日以買賣為原因移轉所有權登記予蔡易霖及蔡春明，權利範圍各2 分之1 ，蔡易霖去世後由配偶林春英、子女蔡宛容、蔡宛君繼承，每人應有部分各6 分之1 。蔡自由於90年2 月20日以贈與為原因，將系爭建物所有權移轉登記予原告所有。被告蔡春明所有系爭土地應有部分2 分之1 於102 年12月24日經系爭事件拍賣由訴外人陳玉香以新臺幣（下同）7,760,000 元拍定。被告蔡宛容向執行法院主張優先購買權，並已繳納價金，惟尚未發給權利移轉證明。系爭土地及原告所有系爭建物原為訴外人蔡自由一人所有，蔡自由先後將土地及建物讓予施蔡好及原告，應推定原告對系爭土地有租賃關係存在，基於租賃關係，原告對系爭土地有優先承買權等語。為此，提起本訴，並為先位聲明：確認原告就本院102 年司執字第148517號強制執行拍賣之坐落高雄市○○區○○○段0000○0000地號，面積分別為180 平方公尺、281 平方公尺，權利範圍2 分之1 之土地2 筆，有優先購買權存在；後位聲明：確認原告與被告蔡宛容、柯秀華就座落於高雄市○○區○○○段0000○0000地號，面積分別為180 平方公尺、281 平方公尺，權利範圍2 分之1 之土地2 筆，有不定其租賃關係存在。

二、被告方面：

㈠蔡宛如、柯秀華則以：

⒈民法第425 條之1 第1 項前段規定之立法理由謂「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓予相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，「繼續合法使用」該房屋所坐落之土地。縱房屋所有權人需支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然除別有約定外，仍不影響其對於房屋座落土地之「有權使用」。最高法院93年台上字第1792號民事判決參照，則依該條文及上開最高法院見解可知，民法第425-1 條之適用，限於「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形，始有適用。蓋因上開條文對於土地受讓人之使用權有一定影響，不應將之無限上綱擴張使用，以避免法律關係更趨複雜。本件系爭土地乃為前手即訴外人蔡易霖、蔡春明共有，應有部分各1/2 ，蔡易霖死亡後，再由蔡宛容，蔡宛君，蔡林春英等人於87年6 月20日繼承取得應有部分各1/6 ，土地共有人有4 人，蔡自由將土地出賣轉讓時並無與土地受讓人成立租賃之意思，則訴外人蔡自由將系爭房屋於90年2 月20日贈予原告蔡峰岳，更無與系爭土地之共有人成立租賃之意思，且此種情形與民法第425-1 條「土地及其土地上之房屋同屬一人所有」之情形顯然不符，應無該條之適用。

⒉租賃契約屬有償契約，為債之關係，本件情形縱符合「土地及土地上之房屋同屬一人所有」之要件，然民法第425-1條規定僅推定有租賃關係，並非當然有租賃關係存在，縱為法定租賃關係，然不改其特性，需支付相當之對價，以符租賃之特質；若無，應僅成立使用借貸關係，此觀最高法院93年台上字第1792號民事判決意旨自明。本件原告為蔡自由之孫，與土地共有人蔡春明為父子、與蔡宛容、蔡宛君為堂兄弟姐妹，與蔡林春英為嬸侄，渠等間就系爭土地並無成立租賃關係之合意，亦未給付任何對價，難認雙方間業已成立租賃關係。基地使用權可以地上權、租賃、或使用借貸關係等方式為之。因此原告自蔡自由受讓系爭建物後，雖對系爭土地有繼續使用之情，然在雙方間未有任何協議前，自不能因此即謂房屋與基地所有人間有租賃契約存在。況訴外人蔡自由將系爭土地移轉過戶登記予施蔡好，施蔡好持有時間不到二月，又移轉過戶登記予蔡自由二個兒子即蔡易霖及蔡春明，系爭土地與系爭建物所有權人間為無償借用關係甚明，長達10年後，蔡自由將系爭建物過戶登記予原告，此時土地與建物所有權人之關係為父子與伯叔侄兒關係，仍為無償借用關係。原告與被告間就系爭土地並無成立租賃關係之合意，亦未給付任何對價之事實，依上開客觀事實可證，顯見雙方僅成立無償使用借用關係，並非租賃關係甚明。

⒊土地法第104 條第1 項規定「基地出賣人時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，已盡經濟上之效用，並杜紛爭，如基地承租人於基地上根本未為房屋之建築者，當然無該條項規定之適用。是民法第425 條之1 推定當事人間有不確定期限租賃關係之規定，與土地法以租用基地建築房屋之規定，其立法意旨及構成要件均有別，不確定租賃不應適用基地租賃之相關法律效果。縱認系爭土地與系爭建物有民法第425-1 條推定租賃關係之適用，然依土地法第102 、103 、104 條文之編制及關連性可知，土地法第104 條之適用前提，須具備「租地」與「建屋」二要件，始能主張該條項之優先承買權。原告與被告蔡宛容、柯秀華間就系爭土地並無民法第425-1 條之適用，依法自無土地法第104 條優先購買權之適用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。

㈡蔡春明則以：同意原告之請求。原告是伊兒子，伊同意伊兒子使用系爭土地，目前伊兒子使用系爭土地沒有給伊租金，但五年前因為伊兒子有工作，有提到說有工作了，要付伊一些費用。伊父母親跟伊等一起住，有提過房子使用土地要付租金，後來沒有回消息，就不了了之。系爭土地其他共有人有同意租用已十多年了。是伊兒子要租用，伊本人跟其他共有人有說，伊父母親也有提過等語。

三、兩造間不爭執之事項：

㈠坐落高雄市○○區○○○段0000地號及60-9地號，面積分別為180 平方公尺、281 平方公尺（下合稱系爭土地），本院102 年司執字第148517號清償債務強制執行事件（下稱系爭執行事件）於102 年12月24日拍賣前由訴外人蔡春明、蔡宛容、蔡宛君、蔡林春英共有，蔡春明應有部分為2 分之1 ，其餘共有人應有部分各為6 分之1 ；蔡春明所有應有部分2分之1 土地經本院102 年司執字第148517號清償債務強制執行事件於102 年12月24日拍賣由陳玉香以7,760,000 元拍定。本院准予被告蔡宛容優先承購，被告蔡宛容已繳交7,760,000 元價金在案。

㈡系爭土地與系爭房屋（系爭房屋面積109.78平方公尺），原均為訴外人蔡自由（民國99年去世）所有，蔡自由於79年12月14日以買賣為原因，將系爭土地面積461 平方公尺所有權移轉登記予施蔡好，施蔡好於80年2 月13日以買賣為登記原因，將系爭土地所有權移轉登記予蔡自由之子即訴外人蔡易霖、蔡春明，應有部分各2 分之1 ；蔡自由於90年2 月20將系爭建物以贈與為原因，將系爭建物所有權移轉登記予原告。

㈢原告向本院主張就系爭土地有優先購買權業經本院駁回原告主張，並於102 年度司執字第148517號民事裁定駁回原告之聲明異議。

四、兩造間爭執之事項：

㈠原告提起本件訴訟有無確認利益？

㈡原告所有之系爭建物與系爭土地之所有權人間，是否有租賃關係存在？

㈢原告可否依土地法第104 條規定主張就系爭執行事件中所拍賣之被告蔡春明所有之系爭土地（權利範圍2 分之1 ），有優先購買權存在？

五、本院之判斷：

(一)先位之訴：

⒈原告提起本件訴訟有無確認利益？ 按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得依民事訴訟法第247 條規定提起確認之訴。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上地位受有侵害之危險，而此危險得以對被告之確認判決除去者而言（最高法院52年台上字第1922號著有判例可資參照）。本件原告主張其就系爭土地存有基地租賃關係，系爭土地出賣時，依土地法第104 條享有優先購買權，為被告所否認，則原告主張其對系爭土地之優先購買權存在與否，於兩造間確有不明，致原告優先購買系爭土地之地位有不安之危險，而此種不安之狀態得以確認判決予以排除，從而，原告提起本件確認之訴，於法尚無不合。

⒉原告所有之系爭建物與系爭土地之所有權人間，是否有租賃關係存在？按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」，民法第425 條之1 第1 項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地讓與人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」，足見讓與人將土地及房屋單獨讓與相異之人時，除別有約定外，應推斷讓與人與受讓人間有租賃關係。本件原告主張系爭土地與系爭房屋，原均為訴外人蔡自由所有，蔡自由先後於79年12月14日以買賣為原因，將系爭土地面積461 平方公尺所有權移轉登記予施蔡好，施蔡好於80年2 月13日以買賣為登記原因，將系爭土地所有權移轉登記予蔡自由之子即訴外人蔡易霖、蔡春明，應有部分各2 分之1 ；蔡自由於90年2 月20將系爭建物以贈與為原因，將系爭建物所有權移轉登記予原告。原告對系爭土地有租賃關係存在，基於租賃關係，原告對系爭土地有優先承買權等語，為被告否認。經查：系爭土地及系爭房屋原同屬蔡自由所有，有土地登記簿謄本、建物登記簿謄本附卷可證（本院卷第第6 頁至第30頁），蔡自由先後將系爭土地、系爭建物轉讓與相異之人，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院43年台上字第639 號、48年台上字第1457號判例要旨可資參照），於此情形，應認得適用民法第425 條之1 。從而，原告主張：伊就系爭土地有基地租賃之法律關係存在，洵堪信實。被告就此辯稱系爭土地所有權人未收取租金，與原告間未有租賃契約之合意，兩造間並無基地租賃關係存在云云，核無足取。

⒊原告可否依土地法第104 條規定主張就系爭執行事件中所拍賣之被告蔡春明所有之系爭土地（權利範圍2 分之1 ），有優先購買權存在？按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，土地法第104 條定有明文。其立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104 條之適用。最高法院62年台上字第2962號著有判例意旨可資參照。次按土地法第104 條所定基地承租人之優先承買權（優先購買權），係基於各該法律之規定，對「基地出賣人」而生「先買特權（先買權）」之形成權，此項優先承買權對出賣人具有相對之物權效力，承租人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按其與第三人約定之同樣出賣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在，最高法院97年度台上字第2219號、99年度台上字第1699號判例及判決意旨可資參照。又該條項所稱之承租人，不以意定租賃關係為限。承上，原告既就系爭土地有租賃權而得主張優先購買權，則其自得訴請確認優先購買權存在，並請求蔡春明以同樣條件與其訂定買賣契約，並辦理所有權移轉登記。已如前述，從而原告主張對系爭土地有依同樣條件優先購買之權，洵屬有據，應予准許。

⒋綜上所述，原告依土地法第104 條第1 項規定行使優先購買權，訴請確認就系爭執行事件所拍賣系爭土地有優先購買權存在，自為可採。從而，原告先位聲明請求判決如主文第1 項所示，為有理由，應予准許。

（二) 原告先位之訴既有理由，則其備位之訴，即無再審究之必要，併予敘明。

六、兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認與本判決之論斷不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。

七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段，判決如主文。

民事第六庭法 官 朱慧真