臺灣高雄地方法院104年度訴字第1072號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1072號

原告

瑞豐夜市管理顧問股份有限公司

法定代理人

孟三中

訴訟代理人

郭家駿律師

被告

陳肇煌

被告

曾瑞榮

被告

上 一 人 林玉治

法定代理人

共同訴訟代理人

王銘鈺律師

上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國104年12月14日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告前於民國98年5 月13日分別與被告陳肇煌、被告曾瑞榮之法定代理人林玉治就坐落高雄市○○區○○段○○段0000○000000○000000地號土地（下合稱系爭土地），簽訂土地租賃契約（下合稱系爭租約），由原告承租系爭土地作為經營夜市設立攤販之用，約定租期自99年2月1日起至104年1月31日止，租金每月含稅為新臺幣（下同）91,000元，租賃期滿除租金得另議外，原告有依系爭租約條件優先續租之權。嗣系爭租約租期屆滿前，原告即委請律師於104年1月7日通知被告行使優先續租權，請被告於104年1月31日前與原告另議租金，如未於上開期日前另訂新租賃契約，依法視為以原約定租金、期限及條件更新契約，是原告既已為續租之意思表示，兩造間之租賃契約應依同條件更新且租賃期限應自104年2月1日起至109年1月31日止（下稱系爭新租約）。惟於103年12月間即系爭租約租期屆滿前，系爭土地上攤位之承租人即收到訴外人安和管理顧問有限公司（下稱安和公司）之公告，表示經系爭土地所有權人同意，自104年2月1日起交由安和公司管理，104年2月1日後之租金應交給安和公司人員，且原告向系爭土地上攤商亦僅收取到1月份之租金，則被告將系爭土地交由他人管理、排除原告使用、收益系爭土地，顯已違反系爭新租約，應負給付遲延責任，原告自得請求被告給付未能向系爭土地上攤商收取之104年2、3月份固定及臨時應收取之租金1,115,636元，因被告二人土地應有部分係各2分之1，則原告請求被告各應給付557,818元。為此，爰依系爭新租約提起本訴，並聲明：㈠被告應各給付原告557,818元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告則以：系爭租約第2 條後段有關「優先續租權」約定之真意係指須具備「於系爭租約期滿後，被告就系爭土地若仍欲出租」「原告與被告議定租金後」「得依原租約條件，有請求優先續租之權利」等要件下，原告有請求優先續租之權利，倘有一要件不具備，原告即失其優先續租權，非謂原告提出優先續租，被告即負有訂約之義務；易言之，倘被告二人已無繼續出租系爭土地之意，或新租約之租金未經兩造合意，或系爭租約之連帶保證人未參與訂定新租約，均難謂已符合上開優先續租之要件。又陳肇煌、曾瑞榮之法定代理人林玉治分別於103年11月21日、103年11月25日以存證信函通知原告應於函到5日內偕同連帶保證人曾繼輝與被告洽簽新租約，並表明如不願續租即無須回覆，及如不能如期與被告洽簽新租約，被告將共同另與他人洽議租約，屆時請原告自104年2月1日起依約遷讓，惟迄至103年12月初，原告未於期限內回覆被告是否主張優先續租，亦未洽議租金及簽訂新約，已視為不願續租，被告自不再受其拘束而得自由管理、處分系爭土地，雖原告於104年1月7日委請律師發函通知被告願以原租約條件行使優先續租權，惟已逾被告上開通知之催告期限，應視為原告已放棄優先續租權，被告即無與原告續租之義務；再者，系爭租約既未約定租約屆滿後，兩造應於何時議約，即不能限制被告另行議約時間，僅需被告確有通知原告洽議新約，被告即無違約，而原告亦無指定優先續租權行使期間之權利，況因系爭土地之利用涉及原告轉租或如何自行管理，此等嚴重影響其上全體攤商權益之情事，須有足夠時間因應，是被告於租約屆滿約二個月前即103年11月21、25日分別通知原告是否續約，實具合理必要之正當性；次者，被告於103年11月21、25日發函後，等待至同年12月中旬，原告均無回應，被告慮及租期將屆，勢必影響系爭土地上眾多攤商生計，乃與安和公司洽議，於104年2月1日起暫時委由安和公司代為管理（並非出租），則系爭土地未再出租，即無原告所稱優先續租權之問題。另系爭租約中連帶保證人所負義務如同承租人，承租人同一既為續租之當然條件，除經出租人同意變更，系爭租約之連帶保證人亦應相同，況系爭租約之連帶保證人曾繼輝，牽動被告二人是否願意出租系爭土地予原告，自係系爭租約之重要條件；再者，原告之負責人孟三中曾於103年2月間私下向曾瑞榮之家人表示，系爭租約期滿後無意續租，原告釋放錯誤訊息已嚴重動搖被告對原告之信任，為保權益，更須固守連帶保證人之條件，則被告既已通知原告行使優先續租權應偕同系爭租約之連帶保證人曾繼輝，應屬合於系爭租約之催告。此外，原告僅以自行製作之應收租金明細表主張104年2、3月之租金損失為1,115,636元，惟並無與各攤商間之租賃契約或收據，自無從證明系爭土地上所得收取租金之數額。綜上，兩造間系爭租約租期屆滿未續約，租賃關係業已消滅，原告對被告二人即無損害賠償請求權。為此，聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、兩造不爭執事項如下：

㈠原告前於98年5月13日分別與陳肇煌、被告曾瑞榮之法定代理人林玉治就系爭土地，簽訂系爭租約，由原告承租系爭土地作為經營夜市設立攤販之用。

㈡系爭租約約定租期均自99年2 月1 日起至104 年1 月31日止，租金每月含稅為91,000元，期滿後除租金得另議外，原告有同租約條件優先續租之權。

㈢被告分別於租約屆滿前即103 年11月21、25日通知原告是否續約，如欲續租並請於5日內回覆，原告分別於103年11月26日、28日收受，惟並未於5日內回覆。

㈣系爭租約租期屆滿前，原告委請律師於104 年1 月7 日通知被告行使優先續租權，請求被告於104 年1 月31日前與原告另訂系爭新約，陳肇煌於104年1月9日收受，曾瑞榮於104年1月27日收受。

㈤安和公司於103年12月11日公告系爭土地經土地所有權人同意，自104年2月1日起交由安和公司管理。

四、本件之爭點：

㈠原告逾期未答覆被告通知是否洽簽新租約，是否即喪失系爭租約之優先續租權？

㈡如認原告就系爭土地之優先續租權並未喪失，兩造間是否成立新租約？租約內容為何？

㈢承上，原告請求被告二人賠償104年2、3月租金損失各557,818元及利息，有無理由？

五、本院之判斷：

㈠系爭租約是否已消滅，抑或發生更新之效力？

⑴按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。」「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」民法第421條第1項、第98條分別定有明文。又「解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。」「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。」最高法院17年上字第1118號民事判例、18年上字第1727號民事判例足資參考。查兩造前於98年5月13日就系爭土地，簽訂系爭租約，其中租約第二條後段約定：「租賃期滿除租金得另議外，乙方有同本租約條件優先續租之權。」是依系爭租約約定雖賦予乙方即原告有優先續租之權，惟除有關租金得另議外，尚須簽訂與系爭租約相同條件之租約，是而，依系爭租約之約定，是否繼續承租，仍應視租賃契約之承租人是否仍願依原承租條件與出租人重新簽訂契約，若承租人欲更改原承租條件，但為出租人所不接受，或承租人未與出租人重新簽訂契約，契約當然無法繼續存在。

⑵有關兩造之所以得簽訂系爭契約，實因系爭契約連帶保證人曾繼輝之介紹，被告看在曾繼輝之面子始與原告簽約，此為原告所自陳（見本院卷第152頁），是此一連帶保證人於本契約所處之角色，自非如一般金錢契約之連帶保證人所要求僅需具備一定之資力即可，其實含有對「人」之一定信賴，故原告主張連帶保證人係何人非契約之要素，只要有人保證出租人可以拿到租金即可等語，即非可採，且依系爭租約第2點後段之約定，除租金得另行議定外，並未約定連帶保證人亦得另行議定，故所謂之同條件自應包含同一之連帶保證人可明。

⑶又系爭租約係於104年1月31日期滿，而被告於租期屆滿前之103年11月21、25日通知原告是否依原條件優先承租，如欲續租並請於文到5日內偕同連帶保證人與被告洽簽新租約，如不願續租，則無須回覆，原告分別於103年11月26日、28日收受，惟並未於5日內回覆，為兩造所不爭執，並有該存證信函暨回證在卷可憑（見本院卷第46頁至第53頁），原告對此雖辯稱該存證信函是曾繼輝主導，造成原告事實上無法提供原保證人，致無法回覆，故原告不因此而喪失續租權等語，惟原告此部分所辯縱使為真，惟其亦屬原告與連帶保證人之間之紛爭，對於被告而言，其於系爭租約簽訂之同時，雖授與原告優先續租權，惟亦限制得續租之條件，此又為兩造所合意，被告此部分之保障，當不因原告與連帶保證人間之紛爭而受影響，是原告此部分所辯，尚無足採。原告另又主張系爭租約所約定之優先續租權係於原告通知續租時，租約視為期限更新，且原告已於期限屆滿前之104年1月7日通知行使優先續租權，故租賃仍繼續存在等語，惟依兩造所訂之系爭租約並如無是之約定，且依前所述，原告雖有優先續租權，但除租金可另議外，尚須依同租約條件，而原告亦自陳因原連帶保證人曾繼輝另行設立公司，與原告之法定代理人發生糾紛，而不可能擔任連帶保證人（見本院卷第95頁），是原告顯不可能依同條件簽訂租約，況除連帶保證人之外，原告迄系爭租約屆滿前，僅於被告前開存證信函通知期限屆滿後之1個月餘即104年1月7日通知被告行使優先續租權，但亦未與被告就租金部分洽談，抑未曾偕同任一連帶保證人與被告洽簽新租賃契約，而有關租賃契約之更新，僅發生期限變更之效果，其餘內容，如租金、其他條件，並未隨同變更，惟系爭租約於期限屆滿後，有關租金部分係得另行議定，與租賃契約之更新僅有期限之更新不同，是原告主張系爭租約於原告表示優先續租之同時，即發生契約更新之效果，亦無足採。

⑷再者，於系爭租約租期屆至前之103年1月28日，原告之法定代理人孟三中曾以自己名義與曾瑞榮就系爭土地簽訂租賃契約，租期自104年1月1日起5年，此有該租賃契約在卷可參（見本院卷第73頁至第75頁），而曾瑞榮之所以在租期屆滿前與孟三中簽訂租約，係因當時孟三中陳稱原告不再租系爭土地，伊會找另一被告陳肇煌簽約，因此誤信才會與孟三中簽約，後發現原告有優先續租權，才發存證信函撤銷該租約，此亦據被告陳明在卷，並有存證信函附卷可憑（見本院卷第58頁至第61頁、第158背面），就此，原告亦陳稱：當時因曾繼輝要將原告公司的土地交給自己公司經營，原告要確保有土地可以管理收租，所以孟三中另成立一家公司，以該公司為原告公司之股東，欲將土地移轉到該公司管理，因當時已經與曾繼輝在搶了，所以只想要與地主建立關係，先簽約以確保將來之承租關係等語（見本院卷第158頁背面）。是依兩造所陳，103年間原告公司股東間應已生經營權之糾紛，且不論原告公司之法定代理人抑或股東均無意以原告公司經營系爭土地，從而，被告於103年11月間通知原告是否續租，因未獲原告回應，因此相信原告公司無意繼續承租系爭土地自屬可信。

⑸又系爭土地係出租供原告經營夜市所用，其上有多數攤商營業，是為維護兩造及攤商之權益，兩造間之租賃關係確有早日確定之必要，以免於租賃期滿之前數日始確定租賃關係是否存在，或將導致原告無法即時找尋適合場地另設夜市經營，或使攤商無法及時找尋其他夜市搬遷擺攤，或使被告無法及時找尋願承租系爭土地之人，是被告於期限屆滿前約2個月通知原告是否願繼續承租系爭土地，顯係必要且合理，否則如依原告所陳，若在期限屆滿前，原告可任意於任何時間點表示願繼續承租，在租金、連帶保證人均無法談妥之情形下，契約亦可繼續更新生效，反將使兩造間之權利義務不明確，難謂符合當時兩造約定優先續租權之本意，亦與誠信原則有違。

⑹是被告既已通知原告得依原條件簽訂租約，惟原告卻未回覆，且於期限屆滿前迄未與被告洽簽新租約，應認被告即無負與原告訂立租約之義務，雙方之租賃關係，尤無從認仍繼續存在。

㈡原告請求被告賠償104年2、3月租金損失各557,818元及利息，有無理由？承前所述，系爭租約並未發生契約更新之效果，兩造間就系爭土地亦未成立系爭新租約，則就被告是否應負給付遲延之責？原告得請求損害賠償之金額為何？等爭點部分，本院即無再為審酌之必要，併予說明。

六、綜上所述，原告既未依通知與被告洽簽新租約，則系爭新租約自未成立、生效，從而，原告依所謂之新租約主張被告應負給付遲延之責，請求被告各給付557,818元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。

七、另原告聲請傳訊證人曾惠敏欲證明陳肇煌不願出租予原告之主觀意思，惟姑不論被告辯稱不認識該證人，縱如原告所稱曾惠敏曾與原告法定代理人前往尋找陳肇煌洽談續約一情，得以證明陳肇煌確因曾繼輝之緣故而不願再出租予原告，但被告依約本得請求依原條件出租，陳肇煌因而拒絕，亦無不合理之處，況原告亦未找尋另一出租人曾瑞榮洽談，亦未依原條件與被告洽簽新租約，已如前述，則證人縱到庭證述屬實，亦無法得有利於原告之結論，故本院乃不再傳訊曾惠敏。至兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據資料，核與判決結果亦不生影響，爰不逐一論述，併予敘明。

八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。