臺灣高雄地方法院109年度訴字第1475號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　　 109年度訴字第1475號

原告

柏林愛樂大廈管理委員會

法定代理人

呂淑華

訴訟代理人

邱基峻律師

訴訟代理人

楊斯惟律師

被告

成功華廈管理委員會

法定代理人

陳素月

被告

林碧霞

被告

許志賓

被告

許惇智

兼上一人

法定代理人

許宸維

上一人法定代理人

杜孟純

被告

許哲毓

上四人共同訴訟代理人

林碧霞

被告

阿凡達岸外海峽服務股份有限公司（原名吉克國際開發有限公司）

法定代理人

郭峯慶

訴訟代理人

何宗翰律師

上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於中華民國110年7月22日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告起訴時雖列設在高雄市○○區○○街00號之「華廈成功大樓管理委員會」為被告，請求其拆屋還地，惟查該管理委員會全名應為「成功華廈管理委員會」，有高雄市政府工務局建築管理處已報備公寓大廈管理組織查詢結果為憑（見本院卷二第293 頁），是起訴狀所列「華廈成功大樓管理委員會」係屬誤載，本院爰將誤載之當事人名稱更正為「成功華廈管理委員會」，合先敘明。

二、原告主張：

㈠坐落高雄市○○區○○段000 地號土地（下稱系爭土地）為原告管理之柏林愛樂大廈（下稱原告大廈）全體區分所有權人共有。被告成功華廈管理委員會（下稱被告管委會）管理之區分所有建物附屬之雨遮及圍牆，無權占用系爭土地如附圖編號A 部分（占用面積13.20 平方公尺）；被告林碧霞所有之門牌號碼高雄市○○區○○○路00000 號建物（下稱267-1 號建物）之雨遮及圍牆，無權占用系爭土地如附圖所示編號B 部分（占用面積7.41平方公尺）；被告許志賓、許宸維、許惇智、許哲毓（下稱被告許志賓等4 人）共有之門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號建物（權利範圍各4 分之1 ，下稱267 號建物）之雨遮及圍牆，無權占有系爭土地如附圖編號C 部分（占用面積7.12平方公尺）；被告阿凡達岸外海峽服務股份有限公司（下稱阿凡達公司）所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000 號建物（下稱265 號建物）之雨遮及增建部分，無權占有系爭土地如附圖編號D 部分（面積10.29 平方公尺）。被告應依民法第767 條第1 項前段、中段規定或同法第796 條第1 項規定，拆除上開地上物後返還系爭土地。

㈡被告無權占有系爭土地，係無法律上原因受有相當於租金之利益，致原告受損害，被告管委會應依民法第179 條規定給付自民國108 年3 月起至109 年6 月止之不當得利新臺幣（下同）40,392元，及自109 年7 月1 日起至返還占有之系爭土地之日止按月給付原告2,693 元；被告林碧霞應依民法第179 條規定給付自108 年3 月起至109 年6 月止之不當得利22,675元，及自109 年7 月1 日起至返還占有之系爭土地之日止按月給付原告1,512 元；被告許志賓等4 人應依民法第179 條及第292 條規定，連帶給付自108 年3 月起至109 年6 月止之不當得利21,787元，及自109 年7 月1 日起至返還占有之系爭土地之日止按月連帶給付原告1,452 元；被告阿凡達公司應依民法第179 條規定給付自108 年3 月起至109年6 月止之不當得利31,487元，及自109 年7 月1 日起至返還占有之系爭土地之日止按月給付原告2,099 元。為此，爰依民法第767 條第1 項前段、中段或第796 條、第179 條、第292 條規定提起本件訴訟等語。

㈢並聲明：（一）被告管委會應將坐落系爭土地如附圖所示編號A 部分（占用面積13.20 平方公尺）所示之占用物全部拆除，並將上開土地返還柏林愛樂大廈全體共有人。（二）被告林碧霞應將坐落系爭土地上如附圖所示編號B 部分（占用面積7.41平方公尺）所示之占用物全部拆除，並將上開土地返還柏林愛樂大廈全體共有人。（三）被告許志賓等4 人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號C 部分（占用面積7.12平方公尺）所示之占用物全部拆除，並將上開土地返還柏林愛樂大廈全體共有人。（四）被告阿凡達公司應將坐落系爭土地上如附圖所示編號D 部分（占用面積10.29 平方公尺）所示之占用物全部拆除，並將上開土地返還柏林愛樂大廈全體共有人。（五）被告管委會應給付原告40,392元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自109 年7 月1 日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告2,693 元。（六）被告林碧霞應給付原告22,675元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，暨自109 年7 月1 日起至返還第二項土地之日止，按月給付原告1,512 元。（七）被告許志賓等4 人應連帶給付原告21,787元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自109 年7 月1 日起至返還第三項土地之日止，按月連帶給付原告1,452 元。（八）被告阿凡達公司應給付原告31,487元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自109年7 月1 日起至返還第四項土地之日止，按月給付原告2,099 元。（九）原告願供擔保聲請為假執行之宣告。

三、被告則以：

㈠被告管委會：伊不爭執占用系爭土地如附圖編號A 部分，惟訴外人中德建設股份有限公司（下稱中德公司）起造興建原告管理之區分所有建物即柏林愛樂大廈時，因施工不慎造成伊管理之區分所有建物（下稱被告大樓）牆面嚴重龜裂及漏水，並因鋼筋掉落毀損建物附屬之機車棚屋頂，中德公司除修護毀損部分及重新修築機車棚外，並擴大機車棚使用範圍至系爭土地上，故提供部分系爭土地讓被告大樓住戶使用，此係當時中德公司與被告管委會成立和解約定之損害賠償條件之一，應屬有償且永久提供被告大樓使用之性質，非屬使用借貸性質，原告應繼受此法律關係；且系爭土地部分區域屬高雄市苓雅區光明街81巷（下稱系爭巷弄），縱所有權屬原告大樓全體住戶，已供公眾通行數10年，足見其上有公用地役關係存在等語置辯。

㈡被告林碧霞及被告許志賓等4 人：伊等不爭執無正當權源占用系爭土地如附圖所示編號B 、C 部分，惟伊等所有267 號建物及267-1 號建物早於原告大廈興建，興建當時不知越界一事，並非故意占用系爭土地，反之原告大廈起造時即知悉系爭土地遭占用之事實，依民法第796 條、第796 條之1 規定，應由伊等向原告支付償金以代拆除。又伊等查詢附近停車場租金行情，於調解時曾同意按月支付租金2,000 元予原告，作為使用系爭土地之對價，但原告不同意，原告依內政部實價登錄查詢之租金交易行情6,000 元計算相當於租金之不當得利顯有過高；又系爭巷弄自42年間起即為既有巷道，後方所有居民均應有通行權等語置辯。

㈢被告阿凡達公司：不爭執無正當權源而占用系爭土地如附圖所示編號D 部分，惟原告依內政部實價登錄查詢之租金交易行情計算相當於租金之不當得利顯有過高，應以公告地價80％計算申報地價後計算始屬恰當等語置辯。

㈣均聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

四、兩造不爭執之事項：

㈠系爭土地為原告大廈全體區分所有權人共有，屬原告管理之共有部分。

㈡被告管委會所管理被告大樓之雨遮及圍牆，占用系爭土地如附圖編號A 所示部分（占用面積13.20平方公尺）。

㈢被告林碧霞所有267-1 號建物之雨遮及圍牆，占用系爭土地如附圖編號B 所示部分（占用面積7.41平方公尺）。

㈣被告許志賓等4 人共有之267 號建物（權利範圍各1/4 ），其雨遮及圍牆占用系爭土地如附圖編號C 所示部分（占用面積7.12平方公尺）。

㈤被告阿凡達公司所有265 號建物係7 層樓鋼筋混凝土造建物，其雨遮及增建部分占用系爭土地如附圖編號D 所示部分（占用面積10.29 平方公尺）。

五、本院得心證之理由：

㈠原告訴請被告拆除占用系爭土地之地上物，有無理由？

1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767 條第1 項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號民事判決參照）。

2.經查：

⑴系爭土地為原告大廈全體區分所有權人共有，屬原告管理之共有部分；被告管委會管理被告大樓之雨遮及圍牆占用系爭土地如附圖編號A 所示部分（占用面積7.41平方公尺）；被告林碧霞所有267-1 號建物之雨遮及圍牆，占用系爭土地如附圖編號B 所示部分（占用面積7.41平方公尺）；被告許志賓等4 人共有之267 號建物，其雨遮及圍牆占用系爭土地如附圖編號C 所示部分（占用面積7.12平方公尺）；被告阿凡達公司所有265 號建物係7 層樓鋼筋混凝土造建物，其雨遮及增建部分占用系爭土地如附圖編號D 所示部分（占用面積10.29 平方公尺）等情，為兩造所不爭執，並有系爭土地登記謄本、上開建物登記謄本及附圖即高雄市政府新興地政事務所土地複丈成果圖可稽（見本院卷一第105-255 、341-367 頁、本院卷二第153-184 、191-193 頁），堪以認定。

⑵被告管委會辯稱：其前與原告大廈之起造人中德公司達成永久使用系爭土地如附圖編號A 部分之協議，中德公司將系爭土地移交給原告管理時，原告應概括繼受此法律關係，其係有權占有系爭土地如附圖編號A 部分等語，固提出其於96年2 月6 日與中德公司簽立之和解書為其論據（見本院卷二第65頁）。然觀諸上開和解書僅記載：中德公司同意支付被告管委會25萬元，被告管委會今後不得再以任何理由向中德公司要求損害賠償，並不得就本事件另行提起民刑之訴等語，未提及同意被告管委會管理之被告大樓無償使用系爭土地如附圖編號A 所示部分。再者，縱使中德公司與被告管委會曾達成被告管委會所稱之土地使用協議，然該土地使用協議係屬債權契約，基於債之相對性原則，此內部約定效力原則上不及於第三人，原告及系爭土地之全體共有人係事後向中德公司購買系爭土地者，均非上開土地使用協議之當事人或其繼承人，自不受該協議之拘束。故被告管委會辯稱原告應概括繼受上開土地使用協議，為無理由。被告管委會雖聲請傳訊證人陳奇伯，欲證明上開土地使用協議之存在（見本院卷二第285 頁），惟因縱使該土地使用協議存在，亦無法拘束原告或原告大廈之區分所有權人，對此爭點之結論無影響，故本院認無傳訊之必要，附此敘明。

⑶被告管委會及被告林碧霞、許志賓等4 人均辯稱：系爭土地部分區域屬於系爭巷弄，而其等占用系爭土地之地上物均在區公所鋪設之水溝蓋邊緣，系爭巷弄因屬通行多年之既成巷道而形成公用地役關係，其等有通行權等語。然按公用地役關係，係以不特定之公眾為對象，其本質上仍係公法關係。得通行公用地役地之人，僅係享受公法上之反射利益，非謂其已享有「公用地役權」，自不得持「公用地役權」以對抗土地之所有權人（最高法院78年度台上字第197 號判決參照）。觀諸系爭土地地籍圖資現況照片（見本院卷二第131 、133-147 頁）可知，系爭土地鄰近被告等所有上開建物坐落基地之區域，現作為道路供公眾通行使用，道路邊緣有劃設紅色實線，並設置排水溝、路燈，然系爭土地上開區域縱有公用地役關係，亦僅限供公眾通行使用，而被告大樓、267號建物及267-1 建號建物之雨遮及圍牆占有系爭土地，均係作為私人用途使用，而與公眾通行之目的無涉，自不得持公用地役權以對抗原告，仍屬無權占有系爭土地。是其等此部分抗辯，要難憑採。

⑷被告林碧霞及許志賓等4 人復辯稱：伊等興建267 號建物、267-1 號建物時不知占用系爭土地，應有民法第796 條、第796 條之1 規定之適用，原告不得請求拆除等語。惟按民法第796 條所謂越界建築，其建築物必為房屋，苟屬非房屋構成部分之牆垣、豬欄、狗舍或屋外之簡陋廚廁，不論鄰地所有人是否知情而不即提出異議，要無該條之適用（最高法院59年台上字第1799號、62年台上字第1112號判決要旨參照）。查被告林碧霞所有267-1 號建物之附屬雨遮及圍牆，占用系爭土地如附圖編號B 所示部分；被告許志賓等4 人共有之26 7號建物之附屬雨遮及圍牆占用系爭土地如附圖編號C 所示部分，均如前述，而觀諸卷附現場照片（見本院卷二第137 、141 頁）可知，上開附屬之雨遮及圍牆與建物主體間尚有庭院間隔，並非267 號建物及267-1 號建物之構成部分，核與民法第796 條、第796 條之1 規定要件不符，其等所辯亦無可採。

⑸綜上，被告管委會、林碧霞及許志賓等4 人均未能證明有占有系爭土地之正當權源，被告阿凡達公司則已自認係無權占有系爭土地（見本院卷二第234 頁），故原告依民法第767條前段規定，請求被告拆除坐落系爭土地上之前揭地上物後返還占用之土地，為有理由。

㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？數額若干？

1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又民法第179 條規定不當得利之成立要件，必須無法律上之原因而受利益，致他人受損害，且該受利益與受損害之間應有因果關係存在。次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判要旨足資參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築改良物申報總價年息百分之10為限；所謂土地總價額，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其申報地價，土地法第97條第1 項、第148 條及平均地權條例第16條均有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照）。

2.經查：

⑴被告無權占有系爭土地如附圖編號A 、B 、C 、D 所示部分，業經本院認定如前，則其於無權占用期間即可消極減免應支付使用該土地之代價，即無法律上原因而受有相當於租金之利益，致原告受有損害甚明，故原告依不當得利法律關係，請求被告分別返還自108 年3 月起至返還占用之上開土地之日止之相當於租金之不當得利，自屬有據。而被告占用之上開土地現為道路，與光明街相連接，鄰近成功一路、海邊路、新田路，有公車通行，且成功一路上有漢神百貨、漢來大飯店，周邊飲食店、攤販及商店林立，附近尚有光榮碼頭等觀光景點，生活機能便利等一切情事，有google地圖可參（見本院卷二第291 頁），故認系爭土地之租金應按申報地價之年息8％計算為適當。

⑵又系爭土地於108 年間無申報地價，其公告地價為每平方公尺28,536元，有地政資訊網際網路服務查詢系統結果及高雄市公告土地現值（含公告地價）查詢結果在卷可稽（見本院卷二第271 、289 頁），是依上開規定，系爭土地108 年之申報地價應按公告地價80％計算即22,829元（計算式：28,536元×80％＝22,828.8，元以下四捨五入，下同）；另系爭土地109 年1 月之申報地價為22,829元，有系爭土地登記謄本為憑（見本院卷一第105 頁）。據此計算，被告管委會每月應返還原告之不當得利數額為2,009 元（計算式：22,829元×13.20 ㎡×8 ％÷12＝2,008.952 ），自108 年3 月至109 年6 月止合計之不當得利數額為32,144元（計算式：2,009 元×16個月＝32,144元）；被告林碧霞每月應返還原告之不當得利數額為1,128 元（計算式：22,829元×7.41㎡×8 ％÷12＝1,127.7526），自108 年3 月至109 年6 月止合計之不當得利數額為18,048元（計算式：1,128 元×16個月＝18,048元）；被告許志賓等4 人每月應返還原告之不當得利數額為1,084 元（計算式：22,829元×7.12㎡×8 ％÷12＝1,083.00000000），自108 年3 月至109 年6 月止合計之不當得利數額為17,344 元（計算式：1,084 元×16個月＝17,344元）；被告阿凡達公司每月應返還原告之不當得利數額為1,566元（計算式：22,829元×10.29 ㎡×8 ％÷12＝1,566.0694），自108 年3 月至109 年6 月止合計之不當得利數額為25,056元（計算式：1,566 元×16個月＝25,056元）。原告雖主張系爭土地之租金行情應為每月每平方公尺204 元始屬相當，並提出內政部實價登錄查詢資料為證（見審訴卷第53至71頁），惟被告否認之，且已逾系爭土地申報地價年息10％，而與土地法第97條第1 項規定不符，自無可採。是以，原告於前揭金額範圍內之請求係有理由，逾上開範圍之請求則無理由。

3.原告另主張許志賓等4 人依民法第292 條規定應連帶給付上開不當得利等語。然許志賓等4 人所負相當於租金之不當得利債務為金錢債務，亦非不可分之債，原告依民法第292 條規定請求許志賓等4 人就上開不當得利負連帶給付責任，為無理由。基此，被告許志賓等4人占有系爭土地如附圖編號C所示部分獲得之利益，即應按其等利得數額即應有部分比例負責，並非須負連帶返還責任，而許志賓等4 人係267 號建物之共有人，應有部分各4 分之1 ，業如前述，是其等因無權占有系爭土地所獲之每月不當得利數額各為271 元（計算式：1,084 元×1/4 ＝271 元），自108 年3 月至109 年6月止各自所獲之不當得利數額則為4,336 元（計算式：271元×16個月＝4,336 元），堪以認定。

六、綜上所述，原告依民法第767 條前段、第179 條規定，請求㈠被告管委會、林碧霞、許志賓等4 人及阿凡達公司依序拆除如附圖編號A 、B 、C 、D 所示之占用物，並將占用之土地返還柏林愛樂大廈全體共有人；㈡被告管委會應給付原告32,144元及自起訴狀繕本送達翌日即109 年10月1 日（見本院卷一第291 頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自109 年7 月1 日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告2,009 元；㈢被告林碧霞應給付原告18,048元及自起訴狀繕本送達翌日即109 年10月17日（見本院卷一第293頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自109年7 月1 日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1,128 元；㈣被告許志賓等4 人應各給付原告4,336 元，及自起訴狀繕本送達翌日即被告許志賓自109 年10月17日（見本院卷一第293 頁）起、被告許宸維及許惇智均自109 年10月1日（見本院卷一第297 、299 頁）起、被告許哲毓自109 年11月6 日（見本院卷二第21頁）起，均至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自109 年7 月1 日起至返還占用土地之日止，按月給付各原告271 元；㈤被告阿凡達公司應給付原告25,056元及自起訴狀繕本送達翌日即109 年10月1 日（見本院卷一第303 頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；暨自109 年7 月1 日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告1,566 元，為有理由，應予准許；原告逾此範圍之請求則無理由，應予駁回。

七、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。

八、原告就不當得利之主張，固經本院為其部分敗訴之判決，惟依民事訴訟法第77條之2 之規定，以一訴附帶請求不併算其價額，因本件不當得利部分之請求係屬附帶請求，並未另併算裁判費用（最高法院96年度第4 次民庭會議決議參照）。原告既就所有物返還部分之請求全部勝訴，則本件全部訴訟費用自應由被告負擔，併予敘明。

九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，經本院審酌後，核與本件判決結果無影響，爰不再予一一論駁，併此敘明。

十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項及第2項。