高雄簡易庭108年度雄簡字第2191號

臺灣高雄地方法院民事判決　　　　　 108年度雄簡字第2191號

原告

康曜生活服務企業有限公司

法定代理人

鄭登鴻

訴訟代理人

謝勝合律師

複代理人

岳忠樺律師

被告

劉秋東

訴訟代理人

陳樹村律師

　　　　　　林威谷律師

　　　　　　黃斐瑄律師

　　　　　　許麗梅

　　　　　　劉鴻霖

上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國109 年9 月14日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、原告主張：原告於民國108 年3 月14日經拍賣取得高雄市○○區○○○段000000地號土地（下稱系爭土地），及其上同段4907建號建物( 層次為2 層及地下層，下稱4907建號建物），與4907建號建物所以權及於之暫編建號為21204 之未辦理保存登記建物( 位於1 層，下稱21204 建號建物），原告已在於108 年3 月27日辦理所有權移轉登記完畢。詎被告占用系爭土地上，位於4907、21204 建號建物內如附圖編號A2之攤位( 下稱系爭攤位) ，縱被告係輾轉自張全發處受讓永久使用權，基於債權相對性原則，亦不得拘束原告，況張全發非系爭攤位所有人，其無權讓與系爭攤位使用權，故被告應屬無權占用系爭攤位，應返還原告。又系爭攤位附近商店林立，位處繁榮地段，故被告所受之利益應以每月新臺幣（下同）3,000 元計算較為適當。爰依民法第767 條、第179條、第184 條第1 項提起本件訴訟。並聲明：被告應將系爭攤位遷讓交還原告；㈡被告自108 年3 月27日起至交還系爭攤位之日止應按月給付原告3,000 元。

二、被告則以：21204 建號建物不具備構造上獨立性，亦無獨立經濟效用，故非屬物權客體，原告拍賣取得該建號建物為幽靈建物。且系爭攤位與其他攤位間有明顯界線，具有構造上獨立性，又因可獨立使用配置電錶亦有獨立稅籍，亦具有使用上獨立性，可謂係獨立物非附屬物。本件原告因拍賣取得陳鬧化所有物，然系爭攤位及4907建號建物由訴外人即中正市場代表人張全發起造，此觀訴外人陳鬧化係在使用執照6年後始登記為所有權人甚明，故原告未拍定取得系爭攤位。縱認原告拍賣取得系爭攤位事實上處分權，被告已買受系爭攤位永久使用權，非屬無權占有。且被告有繳納房屋稅及預付永久使用租金，亦屬於有償取得使用權，可認有不定期租賃契約關係存在，依修正前民法第425 條規定及土地法第100 條規定，原告應受拘束且不得隨時終止之，被告要屬有權使用系爭攤位。另倘認被告為無權占有系爭攤位，系爭攤位屬未保存登記建物，得主張15年時效抗辯。又原告屬權利濫用，故原告請求無理由等詞置辯。並聲明：原告之訴駁回。

三、得心證之理由

㈠21204 建號建物非不存在之幽靈建物，系爭攤位為21204 建號建物之一部，非獨立建物。

⒈按建築物如已足避風雨，可達經濟上使用目的，且具構造上及使用上之獨立性，即屬獨立之建築物，得為物權之客體；反之，如不具構造上及使用上之獨立性，自不得獨立為物權之客體，原有建築物所有權範圍因而擴張。所謂構造上之獨立性，係指建築物有屋頂、四周牆壁或其他相鄰之構造物，以與土地所有權支配之空間區隔遮斷或劃清界線，得以明確標識其外部範圍之獨立空間。所謂使用上之獨立性，乃指建築物得作為一建築物單獨使用，有獨立之經濟效用者而言，應斟酌其對外通行之直接性、面積、價值、隔間、利用狀況、機能、與其他建築物之依存程度、相關當事人之意思以及其他各種情事，依社會一般觀念為綜合考量( 最高法院108年度台上字第2241號、106 年度台上字第941 號裁判可資參照)。

⒉經查：

⑴原告於108 年3 月14日拍賣取得系爭土地、4907及21204 建號建物，而系爭攤位坐落在系爭土地上等情，有土地及建物登記第一類謄本、法務部行政執行署高雄分署不動產權利移轉證書、高雄市政府地政局新興地政事務所109 年5 月22日複丈成果圖（即本件附圖）為證，堪予認定。

⑵21204 建號建物與外部雖無門窗及實體牆面區隔，然其足以遮風避雨，與外部尚有支撐其上2 、3 層之梁柱遮斷劃清與外部之界線，得辨別與外部範圍不同之獨立空間；又其整體作可作為單獨使用之建築物，現為集合市場所使用，有照片數張可證( 見本院卷一第179 、181 、249 、251 頁) ，並非不存在或不具使用功能之建物，故被告抗辯21204 建號建物為幽靈建物，自難採信。

⑶系爭攤位所在之21204 建號建物為集合市場之場地，系爭攤位屬開放空間，各攤位間以矮牆及編號區隔，且與外部聯絡均需經由21204 建號建物，故依前引說明，難認系爭攤位具有構造上獨立性。且系爭攤位係因位於作為集合市場使用之21204 建號建物內得發揮其經濟使用功能，設置系爭攤位之矮牆水泥等既已附合在21204 建號建物內，其所有權應與21204 建號建物同一。至系爭攤位雖有房屋稅籍登記( 見本院卷一第109 頁) ，然稅籍登記本屬行政管理，非認定是否為獨立建物之依據，故被告抗辯系爭攤位屬於獨立建物，礙難採認。

㈡系爭攤位為21204 建號建物一部，21204 建號建物又屬4907建號建物所有權範圍，故由原告拍定取得。被告雖抗辯21204 建號建物起造人為張全發，並提出高雄市政府工務局58高市建土築使字第00260 號使用執照為證( 下稱系爭使用執照，見本院卷一第169 頁) 。然上開記載之起造人為「中正市場代表人張全發」，是縱以系爭使用執照為據，起造人亦係中正市場而非張全發個人。而中正市場主委即證人邱世明於本院108 年雄簡字第2404號遷讓房屋事件中證稱：伊姑丈為是前一任主委；伊不認識張全發，從來沒有聽過；伊只知道攤位有永久使用權，沒有去管保存登記的問題；行政執行署問伊時，伊是要表達土地是陳鬧化的，建物是誰建的不清楚等語( 見本院卷二第279 至283 頁) 。是倘21204 建號建物事實上處分權確屬中正市場所有，證人要無對其擔任主委之中正市場財產範圍及內容毫無知悉之理。再者21204 、4907建號建物均為中正市場，原有通往2 樓之樓梯，有拍賣公告可參( 見本院卷一第239 頁) ，4907建號建物登記範圍除2 樓外亦有地下室，21204 建號建物位於1 樓，為無門窗牆面之開放空間，係以樑柱架高形成之第1 層建物( 81年5 月30日發布之建物所有權第一次登記法令補充規定第8 點始見有得依使用執照之記載辦理建物所有權第一次登記規範) ，與4907建號建物全部整體以觀，可認4907、21204 建號建物在構造空間及經濟使用功能配置上實為一體使用，佐以中正市場主委亦不知中正市場有事實上處分權乙節，原告主張4907建號建物所有權範圍及於21204 建號建物，非屬無憑，是以21204 建號建物已隨原告拍定取得4907建號建物為原告所有。縱認非屬同一不動產，依其空間配置及使用功能，衡情其所有權及事實上處分權歸屬應會同於一致。而系爭土地及4907建號建物拍賣時所有權人均為陳鬧化，堪認陳鬧化縱非系爭使用執照之起造人，亦已嗣後取得系爭土地、4907、21204 建號建物所有權及事實上處分權，原告拍賣取得上開不動產，自屬上開不動產之所有權人及事實上處分權人。

㈢被告雖曾受讓系爭攤位永久使用權，惟系爭攤位為21204 建號建物一部，屬4907建號建物所有權範圍，是否係自有使用權人處受讓非無疑，故被告不得已其受讓永久使用權對抗原告。被告固抗辯已受讓系爭攤位永久使用權等語，並提出其與訴外人李淑慧之買賣契約書為證( 見本院卷一第33、35頁) ，高雄市稅捐稽徵處108 年7 月30日函覆之系爭攤位稅籍登記表雖可見系爭攤位所有人典權人或管理人欄位依序為中正民營市場、李淑慧及被告( 見本院卷一第107 頁) ，然上開登記為行政管理事項，不足單以作為系爭攤位權利歸屬之認定。即使認為被告確有自中正市場處輾轉受讓系爭攤位永久使用權，然系爭攤位非獨立建物，屬21204 建號建物一部，21204 建號建物又同屬於4907建號建物，4907建號建物從未登記為中正市場所有，故系爭攤位永久使用權應非中正市場得處分之權利。縱4907建號建物與21204 建號建物非屬同一不動產，原告拍賣取得之業如前述，被告與其他人就永久使用權訂立之債權契約，自不拘束原告。至被告在言詞辯論終結後以有其他證人可證明被告合法買受系爭攤位之事實請求再開辯論，惟被告曾向他人買受系爭攤位之事實為原告所不爭執，系爭攤位是否為獨立建物及原告是否受被告買受之債權契約拘束，均屬法律上爭執，爰無再開辯論調查被告有無買受系爭攤位之必要，附此說明。

㈣被告使用系爭攤位非基於租賃契約法律關係，原告不受修正前民法第425 條及土地法第100 條規定拘束。又系爭攤位屬於4907建號建物所有權範圍，故被告時效抗辯無理由。

⒈被告抗辯修正前民法第425 條規定及土地法第100 條規定，原告應受拘束且不得隨時終止系爭攤位租賃契約云云，為原告所否認。查證人邱世明於前開另案中證稱：中正市場攤位都可以自由轉讓等語( 見本院卷第281 頁) ，核與被告所辯其係輾轉受讓永久使用權之辯詞相同，要與限制承租人轉租之租賃契約不同，且租賃契約亦課予出租人維持標的物使用收益及承租人善盡保管責之義務，是以租賃契約之權利義務內容，與被告所稱之永久使用權讓與不同，自不適用租賃契約相關規定，被告逕以均為有償使用之論點抗辯有修正前民法第425 條規定及土地法第100 條規定之適用云云，自屬無稽。

⒉被告又為時效抗辯云云。然4907建號建物所有權範圍及於21204 建號建物，系爭攤位屬於21204 之一部，均如前所述。故被告辯稱系爭攤位係未保存登記建物得為時效抗辯云云，應無理由。

㈤原告係經拍定取得請求被告遷讓系爭攤位，非基於欲請求被告遷讓系爭攤位之意圖即損害被告為目的始參與拍賣程序，且被告利益得失非甚鉅，難謂有權利濫用之情事。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。被告辯稱拍賣公告已載明由攤販占用使用且非無權占有，原告為不動產業者，可謂有默示攤販繼續使用之意，請求遷讓應屬權利濫用云云，為原告所否認。查：

⑴拍賣公告原文記載為：「…中正市場攤位是由原地主陳鬧化建造，陳鬧化將攤位使用權賣給攤販使用，但未將所有權一併移轉給攤販。由於攤販是在查封前即暫有使用且非無權占有，本案拍定後不點交。至於拍定後，攤販與拍定人間權利義務關係，應循民事訴訟途徑解決，請投標人注意」( 見本院卷一第239 頁) 。是由前開拍賣公告記載內容可見，僅係在陳明使用現況及不予點交之理由，並未認定拍定後被告等攤販仍屬有權占有。且拍定、買受或基於其他法律關係受讓由第三人本於租賃、使用借貸或其他債權契約占有使用之標的之情節所在多有，受讓後與第三人間之法律關係依個案情節依法認定，倘立法者欲延續原有使用狀態，自會明文規定以資明確，然除租賃契約有買賣不破租賃之規範外，其他債權契約並無此規定，顯見非屬當然產生默示第三人得繼續占有之法律效果。

⑵又本件標的原告係經拍賣取得，非原讓與系爭攤位使用權者為規避與受讓系徵攤位使用權者之約定，為達被告遷讓返還系爭攤位之目的，而使原告取得拍賣標的之不動產。此外，被告復未證明原告係以排除被告占有使用系爭攤位為主要目的始拍定買受之。又兩造本件訴訟之利益均為系爭攤位之占有使用，恆屬相當，無所得利極少而損害鉅大顯然失衡之情事。故被告抗辯原告有權利濫用之情事，礙難採信。

㈥原告請求相當於不當得利之租金每月3,000 元尚屬適當。系爭攤位由本件被告使用乙情，為被告所不爭執，是被告自原告拍定後迄今繼續占有使用系爭攤位，即屬無法律上之原因而受有利益，致原告受有不能使用系爭攤位之損害，則原告依不當得利之法律關係，請求被告給付自原告拍定登記時即108 年3 月27日起至遷讓返還系爭攤位之日止，相當於租金之不當得利，即為有理由。審酌系爭攤位地理位置便利，雖處於傳統市場內，而傳統市場之營運獲利有因量販店及便利商店林立，而逐漸式微之虞，然佐以證人邱世明所述：1個攤位約要100 萬元至200 萬元等語，可見系爭攤位之使用利益仍具有一定價值昔，故原告以每月3,000 元核算相當於租金之不當得利，應屬合理。

四、綜上所述，原告依所有物返還請求權及不當得利之法律關係，請求被告遷讓返還系爭攤位，及自108 年3 月27 日起至返還系爭攤位之日止，按月給付3,000 元，為有理由，應予准許。

五、本件係簡易程序為被告敗訴之判決，爰就原告勝訴部分依民事訴訟法第389 規定，職權宣告假執行。至原告陳明願供擔保，請准予宣告假執行，僅係促使本院依職權宣告假執行，併此說明。並依同法第392 條第2 項規定，酌定擔保金如主文所示。

六、本件事證已臻明確，原告其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。

七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。