公司臺灣高雄地方法院民事判決

原告

陳泠舞

訴訟代理人

蕭域煬

被告

羅元廷

訴訟代理人

蔡佳燁律師

上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國112年3月16日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文，而依同法第436條第2項規定，此於簡易訴訟程序亦有適用。原告原起訴請求被告應給付原告新臺幣（下同）18萬4,271元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本件審理中縮減為：被告應給付原告17萬4,480元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息，合於前開規定，應予准許，合先敘明。

二、原告主張：被告於民國110年12月20日以總價2,908萬元，向伊購買坐落高雄市○○區○○段000地號土地所有權應有部分179/10,000及其上同段4249建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○路000號24樓，下稱系爭房地），經簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。又系爭契約第七條約定被告應配合最遲於完稅後21日內辦妥貸款與撥款手續，並支付原告尾款。而系爭房地買賣之完稅日為111年2月14日依前揭約定被告應於完稅後21日（依系爭契約第十三條第二項以工作日計算）即111年3月16日給付尾款，被告卻遲至111年3月29日方給付尾款，共計遲延給付尾款12日，依系爭契約第12條第2項前段約定，伊得請求被告給付自111年3月16日起至111年3月29日止，每日按買賣總價即2,908萬元千分之0.5計算之違約金共17萬4,480元(計算式：29,080,000×0.5/1,000×12=174,480)，惟迭經催討，均未獲置理，為此，爰依系爭契約，請求被告加計法定遲延利息如數給付等語，並聲明：被告應給付原告17萬4,480元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年息5%計算之利息。

三、被告則以：系爭契約第七條係關於甲方（按即被告）貸款之約定，第七條第二項雖約定被告應配合最遲於完稅後21日內辦妥貸款與撥款手續，並支付原告尾款，然此係指清償原告房屋貸款部分，並非關於給付系爭房地尾款之約定。且系爭契約第12條第2項之違約金約定，係針對「遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅款」之事項，並未載明貸款遲延清償，亦得請求違約金，故被告雖於111年3月17日始代償原告剩餘之銀行貸款2,120萬3,554元，原告亦不得依系爭契約第12條第2項請求被告給付違約金。又依系爭契約第四條約定，被告應於交屋日即111年3月31日付清尾款2,326萬元，而被告業已於111年3月17日代償原告剩餘之銀行貸款2,120萬3,554元，復於111年3月29日匯款205萬6,446元，益見，被告業已依約給付尾款，原告猶以被告遲延給付尾款為由，依系爭契約第12條第2項請求被告給付違約金17萬4,480元，自屬無據。退步言之，縱如原告主張依約尾款給付日應為111年3月16日，然兩造簽立系爭契約後之111年2月21日被告始發現系爭房地存有疑似外牆結構損傷（外牆有三個洗洞、二處直徑超過15公分）之重大瑕疵，恐生危害於系爭房地之結構，故於該瑕疵補正或確認如何解決前，被告自得行使同時履行抗辯權拒絕給付尾款，而兩造於111年3月31日始簽立「不動產買賣交屋確認書」確認瑕疵修補之處理方式，於此之前被告均得行使同時履行抗辯權，拒付尾款，而被告已於111年3月29日給付尾款，自無遲延給付尾款，原告猶以被告遲延給付尾款為由，請求被告依系爭契約第十二條第二項給付違約金，自屬無據等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。

四、不爭執事項：

㈠、被告於110年12月20日以2,908萬元向原告購入系爭房地，並簽立系爭契約。

㈡、系爭契約第四條（價款給付）：「甲方（按即被告）應依下列日期給付乙方（按即原告）價款：約定交屋日期訂於111年3月31日，甲方應依約付清尾款。」第七條第三項：「甲方應配合最遲於完稅後21日內辦妥貸款，並支付乙方尾款。」第十二條第二項：「甲方（按即被告）若有遲延給付之情形，如遲延交屋證件、交屋、清償貸款等，應賠償甲方（按即被告）應給付之日起，按買賣總價會每日千分之零點五計算之違約金，至甲方完全給付日為止。」

㈢、依系爭契約第十三條第二項：「本契約條款及各項約定之天數，甲乙雙方同意皆以工作日計算。」本件系爭房地買賣係於111年2月14日完稅，完稅後21日，依系爭契約第十三條第二項，以工作日計算，完稅後21日為111年3月16日。又系爭房地於111年2月17日移轉所有權登記予被告，被告於111年3月17日撥款給付尾款2,326萬元中之2,120萬3,554元，於111年3月29日給付其餘尾款205萬6,446元。

㈣、兩造於111年3月6日簽立不動產買賣協議書（下稱系爭協議書）：「買方對於牆面部分，是否原有鋼筋之疑慮（位置詳見附圖一）經111年3月6號，與本公司協商結果。將於3月7號由本公司：台慶不動產師大三多店，聯繫第三方，結構技師公會前來驗屋，待結構技師報告結果。報告出來後，兩個洗洞部分，若無鋼筋結構，則由買方支付檢測費用，並由仲介方協助屋主進行牆面回復工作，但不保證能完全恢復至牆面原始狀況。若報告書結果拆除部分有鋼筋結構，檢測費用由原屋主進行負擔，後續則由仲介方通知雙方時間詳談處理方式。」嗣經兩造於111年3月31日協議最終處理方式，並於同日簽立不動產買賣交屋確認書為憑，並於當日交屋。

五、本件之爭點為：㈠、依系爭契約約定系爭房地之尾款應何時給付？被告是否遲延給付系爭房地價款？若有，遲延日數？

㈡、倘有，原告依系爭契約第12條第2項給付之違約金以若干為適當？㈢、系爭房地有無瑕疵？倘有，瑕疵是否達於重大？被告得否以系爭房地有瑕疵存在為由，行使同時履行抗辯權拒絕給付系爭房地買賣價金？茲分別論述如下：

㈠、依系爭契約約定系爭房地之尾款應何時給付？被告是否遲延給付系爭房地價款？若有，遲延日數？

1.按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號判決先例意旨參照）。準此，契約解釋自應先由契約文義出發（文義解釋）；倘其文義有所不明，方得退而通觀全文以求體系解釋；倘其體系仍有不足，始得退而斟酌訂約時之事實、資料（如磋商過程、往來文件及契約草案等），俾求諸歷史解釋以明其意；倘猶不能從中得悉當事人締約之真意，方可再退而考量契約目的、經濟價值以為目的性之解釋。

2.次按系爭契約第四條（價款給付）：「甲方（按即被告）應依下列日期給付乙方（按即原告）價款：尾款：2,326萬元，約定交屋日期訂於111年3月31日，甲方應依約付清尾款。」第七條第三項：「甲方應配合最遲於完稅後21日內辦妥貸款，並支付乙方尾款。」有系爭契約在卷可稽（見本院卷第17-27頁）。依前述系爭契約第四條約定，賣方（按即被告）系爭房地之尾款應給付日為111年3月31日。又於本件房地買賣完稅後之日期為111年2月14日，完稅之後21日扣除非工作日的部分即111年3月16日之事實，為兩造所不爭執（見本院卷第160-161頁），故依前揭系爭契約第七條第三項之約定，系爭房地之尾款應給付日為完稅後21日即111年3月16日。以此觀之，依系爭契約之文義解釋，依系爭契約第四條之約定尾款給付日為111年3月31日，然依系爭契約第七條第三項之約定，尾款之給付日則為111年3月16日，如單以此部分系爭契約文義解釋，兩者即發生衝突之情形。依上開說明，關此部分之契約解釋，除文義解釋外，需另參酌系爭契約體系解釋、締約文件、締約過程等歷史解釋，以確認兩造就系爭房地買賣尾款給付究以何者為兩造之真意約定。首先由系爭契約之文義解釋觀之，系爭契約第四條之約定係關於「價款給付」，系爭契約第七條則係關於「甲方（按即被告）貸款之約定」，而系爭房地之買賣尾款給付時點之認定，兩者發生文義衝突時，就文義解釋而言，尾款之給付與價款之給付較為相關，故應以第四條關於「價款給付」為優先。又以體系解釋觀之，依系爭契約第五條第二項第3款約定：「乙方原貸款利息本金負擔自甲方代償日止，其代償金額視為尾款部分金額之給付，差額尾款則待為的乙方塗銷登記辦妥，且甲方銀行撥付貸款餘額時予交付，乙方並同時辦理交屋。」有系爭契約在卷可稽（見本院卷第19頁），準此，如依系爭契約第五條第二項第3款之約定，尾款之交付亦應與交屋同時為之。則按照系爭契約第四條、第五條第二項第3款體系解釋之結果，尾款之給付應於交屋日為同一日（即111年3月31日），而非第七條第第三項所定之完稅後21日（即111年3月16日）。再者，由締約過程觀之，經證人即系爭房地買賣契約之承辦代書黃國欽到庭證稱：因簽約當下會寫明交屋結案日就是尾款交付日，故於本件買賣契約訂定時，原告即知悉交付尾款之日期為何。就尾款給付日111年3月31日部分，原告和原告代理人都有在交屋日期及給付尾款日期上蓋章，因有塗改過才蓋章等語（見本院卷第185-186頁），另參以，原告於本院陳稱：關於交屋日期部分，是我提出的，一般交屋日期不會拖這麼久，當時我要搬家，所以我提出延後交屋日期，我們是在110年12月20日簽約，正常交易程序不可能拖這麼久等語（見本院卷第163頁），由證人黃國欽之證詞及原告之陳述可知，原告於締約時即知悉交屋日111年3月31日即尾款交付日，且該交屋日係因原告要求始與締約日相差較久等情，由此系爭契約之締約過程觀之，兩造於締約時即已知悉尾款交付日與交屋為同一日，均為111年3月31日。衡酌前揭系爭契約之文義解釋、體系解釋、締約過程，系爭契約約定之尾款給付日應為系爭契約第四條所約定之交屋日即111年3月31日，而非系爭契約第7條第三項約定之完稅後21日即111年3月16日。

3.系爭房地買賣約定之尾款交付日應為111年3月31日已如前述，又參諸系爭房地之履約經過，系爭房地係於111年2月17日移轉所有權登記予被告，被告於111年3月17日撥款給付尾款2,326萬元中之2,120萬3,554元，於111年3月29日給付其餘尾款205萬6,446元等事實，為兩造所不爭執（見本院卷第160-161頁），並有價金履約專戶明細暨點交證明書在卷可稽（見本院卷第145頁），堪認，被告給付尾款之日期為111年3月31日。以此觀之，被告交付系爭房地買賣價金尾款之日為111年3月29日，早於約定尾款之應給付111年3月31日，是被告業已依約給付尾款，並無原告所稱遲延給付系爭房地價款之情事。

㈡、倘有，原告依系爭契約第12條第2項給付之違約金以若干為適當？查被告並無遲延給付尾款，已如前述，則原告以被告遲付尾款12日為由，依系爭契約第十二條第二項請求被告給付違約金即屬無據，自無再加審就得請求為約金之數額為若干之必要，併此敘明。

㈢、系爭房地有無瑕疵？倘有，瑕疵是否達於重大？被告得否以系爭房地有瑕疵存在為由，行使同時履行抗辯權拒絕給付系爭房地買賣價金？查原告依系爭契約第十二條第二項請求給付違約金，為無理由，已如前述，則就被告抗辯：縱認被告有遲延給付尾款，但因系爭房地具有重大瑕疵存在，於111年3月31日瑕疵如何修補確認前，被告得行使同時履行抗辯權拒絕給付系爭房地買賣價金等語，所衍生之爭點三部分「系爭房地有無瑕疵？倘有，瑕疵是否達於重大？被告得否以系爭房地有瑕疵存在為由，行使同時履行抗辯權拒絕給付系爭房地買賣價金？」，亦無再加審究之必要，併此敘明。

六、綜上所述，被告並未遲延給付系爭房地買賣之尾款，原告應不得據系爭契約向被告請求給付違約金，從而，原告依系爭契約第十二條第二項約定，請求被告給付17萬4,480元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。