臺灣高等法院 高雄分院107年度上易字第326號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　　　　107年度上易字第326號

上訴人

許中直

上訴人

許中岳

共同訴訟代理人

王叡齡律師

被上訴人

黃淯琳

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國107 年7 月17日臺灣橋頭地方法院107 年度訴字第165 號第一審判決提起上訴，本院於108 年5 月1 日言詞辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

壹、程序事項被上訴人經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項

一、上訴人主張：伊等前於民國101 年9 月26日與原審被告中華更生文教關懷協會（下稱更生協會，法定代理人為被上訴人）簽立租賃契約（下稱系爭租約），將所有門牌號碼高雄市○○區○○○路000 ○000 ○000 號等3 間房屋（即左營區左南段787 、788 、789 建號建物，下合稱系爭房屋）出租予更生協會，租期自101 年10月1 日起至106 年9 月30日止，每月租金新臺幣（下同）40,000元，租約屆滿前45日即106 年8 月16日伊等即以存證信函通知不再續約，106 年9 月30日租期屆滿後，被上訴人欲以16,000,000元向上訴人購買系爭房屋，乃於同日與伊等簽訂房屋買賣定金收據（下稱系爭定金收據），交付定金200,000 元予伊等，並約定於同年10月16日前簽署房地產買賣移轉契約，簽約時並須交付簽約款4,800,000 元，同月26日交付完稅款10,000,000元，而尾款（即貸款）1,000,000 元則應於同年11月7 日交付，惟被上訴人迄今未出面簽約或交付簽約款及完稅款，顯構成系爭定金收據第5 條第2 項之解約事由，另依系爭定金收據其他約定事項所載，系爭租約因買賣而終止，惟被上訴人仍占用系爭房屋，伊等爰以本件起訴狀之送達為解除上開定金收據契約之意思表示，並依民法第767 條第1 項前段或第455 條之規定，擇一求為命被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予伊等之判決（上訴人於原審逾此範圍之請求，業已確定，不在本院審理範圍）。

二、被上訴人則以：系爭房屋之承租人為更生協會，伊為該協會之法定代理人，系爭房屋內堆置之物品均為更生協會之物品而非其個人物品。又伊雖遲延履行系爭定金收據內容，惟並未賦予上訴人得不經催告即得解除之權利，且依系爭定金收據之約定，亦無法解釋為非於一定時期給付不能達其契約之目的，是上訴人未定相當期限催告伊履行前，逕以起訴狀之送達為解除契約之意思表示，未合法行使解除權，兩造間就系爭房屋仍有買賣契約，伊係有權占有系爭房屋等語置辯。

三、原審判決為上訴人敗訴之判決，其不服提起上訴，並聲明：

㈠原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人。被上訴人未到庭或以書狀為何聲明。

四、兩造不爭執事項（原審卷二第49頁）

㈠上訴人前於101 年9 月26日與更生協會（法定代理人被上訴人）簽立系爭租約，將系爭房屋出租予更生協會，租期自101 年10月1 日起至106 年9 月30日止，每月租金40,000元。

㈡系爭租約屆滿前45日即106 年8 月16日，上訴人以存證信函通知不再續約。

㈢被上訴人於106 年9 月30日租期屆滿當日與上訴人簽訂系爭定金收據，欲以16,000,000元向上訴人購買系爭房屋，於同日交付定金200,000 元予上訴人，並約定於同年10月16日前簽署房地產買賣移轉契約，簽約時並須交付簽約款4,800,000 元，同月26日交付完稅款10,000,000元，而尾款（即貸款）1,000,000 元則應於同年11月7 日交付，然被上訴人迄今未完成簽約或交付簽約款及完稅款。

五、本院之判斷

㈠上訴人主張被上訴人自106 年9 月30日起占有系爭房屋至今等語，為被上訴人所否認，辯稱：系爭房屋之承租人為更生協會，屋內亦僅堆置更生協會之物品，無伊個人物品云云。

1.按占有輔助人，重在其對物之管領係受他人之指示；至是否受他人之指示，應自其內部關係觀之，所謂內部關係，即民法第942 條所指之受僱人、學徒或其他類似之關係。又主張自己係他人之占有輔助人者，應從其內部關係證明其使用系爭房屋係受他人之指示，否則難謂其為占有輔助人而為對他人判決之效力所及（最高法院87年度台上字第308 號民事判決可資參照）。又占有輔助人須有為本人占有之意思（最高法院92年度台上字第753 號民事判決可資參照）。

2.經查，上訴人於101 年9 月26日將系爭房屋出租與更生協會，租約至106 年9 月30日屆滿，被上訴人於同日另與上訴人簽訂系爭定金收據，欲以1600萬元向上訴人購買系爭房屋乙情，業據上訴人提出系爭租約及系爭定金收據為憑（原審卷一第7 ～9 頁），且為被上訴人所不爭執，而證人即擬定系爭定金收據之代書邱玉鳳到庭證稱：系爭定金收據是伊書立，因被上訴人要向上訴人購買系爭房屋，給付定金當天是租約到期最後一天（即106 年9 月30日），被上訴人有將個人物品放在系爭房屋內，該屋目前仍上鎖無法進入等語（本院卷第40頁反面），足見被上訴人自106 年9 月30日起即將個人物品放置在系爭房屋內。佐以系爭定金收據為被上訴人以個人名義簽訂，可知被上訴人簽訂該收據後即係為自己而非未更生協會之意思而占有該屋，應為系爭房屋之占有人而非占有輔助人，堪信上訴人上揭主張為真實，被上訴人前揭所辯，委無可採。

㈡另被上訴人辯稱：伊與上訴人簽訂系爭定金收據，購買系爭房屋，自有權占有該房屋云云。

1.按契約有預約與本約之分。其因當事人由他方受有定金，依民法第248 條規定，視為成立之契約。究為「本約」抑係「預約」，應依其情事解釋當事人之意思定之，不得謂凡有定金之授受者，即概視為已成立「本約」（最高法院70年台上字第1474號民事判例可資參照）。

2.經查，觀諸系爭定金收據記載：標題「房屋買賣定金收據」、「9 月30日」定金、10月16日「簽約款」、10月26日「完稅款」、「雙方同意於106 年10月16日以前簽署房地產買賣移轉契約，不得藉故拖延」等內容（原審卷一第9 頁），可見系爭定金收據僅為買賣契約之預約，兩造仍應於106 年10月16日另行簽訂買賣契約本約。又被上訴人簽訂系爭定金收據後，迄未出面完成簽約，亦未交付簽約款及完稅款乙情，為兩造所不爭執，足見兩造就系爭房屋之買賣契約尚未成立，被上訴人前揭所辯，要無足取。

㈢另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1項前段、中段定有明文。本件被上訴人自106 年9 月30日起占有系爭房屋，且兩造間就系爭房屋之買賣契約尚未成立，已如前述，而被上訴人復未舉證證明對該房屋有何占有正當權源，則上訴人主張被上訴人無權占有系爭房屋為可採。又系爭房屋為上訴人2 人共有，有建物謄本可佐（原審卷一第51～53頁）。準此，上訴人依民法第767 條第1 項規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，核無不合，應予准許，其依民法第767 條第1 項請求既有理由，其依民法第455 條請求部分，本院即毋庸再予審究。

六、綜上所述，上訴人依民法第767 條第1 項，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第2 項所示。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463 條、第385 條第1 項前段、第450 條、第78條，判決如主文。

民事第六庭