臺灣高等法院 高雄分院九十一年度上易字第一八二號

臺灣高等法院高雄分院民事判決　九十一年度上易字第一八二號

上訴人

乙○○○○○○

訴訟代理人

萬維堯律師

被上訴人

甲○○

右當事人間給付差價事件，上訴人對於中華民國九十一年七月十七日臺灣屏東地方法

院九十一年訴字第一一一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：

主文

事實

壹、程序方面：被上訴人經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，爰依上訴人之聲請由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、本件被上訴人起訴主張：伊於民國九十年六月間即委託上訴人代為銷售屏東市○○街一一六巷一六號房屋及其基地（下稱系爭房地），詎於銷售期間有第三人方永強於同年八月一日下午向上訴人之職員曾秋鳳（即第一審共同被告）表示願出價新台幣（下同）二百六十萬元購買，並給付議價金十萬元，然上訴人竟隱匿此事實，而向伊表示僅有第三人嚴寶琳願出價二百二十萬元購買，致伊於同年八月二日與嚴寶琳訂立買賣契約，同意以二百二十萬元出售系爭房地，詎上訴人竟於同年月三日再將系爭房地以二百六十萬元轉賣與方永強，並將系爭房地直接移轉登記與方永強，顯有故意收取差價四十萬元之情事，應依不動產經紀業管理條例第十九條第二項規定，加倍返還其差價八十萬元與方永強，而伊已自方永強受讓此權利。爰依前開條文規定，請求上訴人給付八十萬元及加計法定遲延利息。並於本院聲明：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔（就原審駁回其請求曾秋鳳共同給付部分，則未據聲明不服）。

二、上訴人則以：伊雖有受託代為銷售系爭房地，但於方永強出價購買前，已有嚴寶琳願以二百二十萬元買受而成交，則本件僅有被上訴人與嚴寶琳間，及嚴寶琳與方永強間二個獨立之買賣契約，並無差價之問題，況方永強係因被上訴人提供不實資訊，致誤認有差價請求權可為讓與，現亦以錯誤為由而撤銷該讓與，伊自無給付義務等語，資為抗辯。並於原審為其敗訴判決後，提起上訴，而於本院聲明：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。

三、被上訴人主張其委託上訴人代為銷售系爭房地，而上訴人僅向其表示有嚴寶琳願出價二百二十萬元購買，致其於九十年八月二日與嚴寶琳訂約，同意以二百二十萬元出售，上訴人乃於同年月三日以二百六十萬元轉售與方永強，並直接移轉登與方永強，及其已受讓方永強之差價請求權等事實，業據提出代理銷售契約、不動產買賣契約、委託議價金收據、土地登記申請書及請求權轉讓書為證，上訴人除就上訴人轉售系爭房地予方永強，方永強是否有請求權可讓與部分，有所爭執外，對上開文書之真正並不爭執，則除上訴人爭執部分外，其餘部分事實，可堪認為真實。又被上訴人係主張本於受讓方永強之差價請求權為請求，上訴人則否認有該差價請求權存在，則本件之主要爭點應在於上訴人是否負有加倍返還差價之義務？

四、經查，證人方永強於原審證稱「我是在九十年七月底由現在在場的這位曾小姐帶我去看這棟房子的，我看的時候還沒有馬上作決定，我決定要買時，也就是我簽這張收據時，時間是九十年八月一日，那是因為那天中午一、二點我又去看了一次這棟房屋之後，我就決定要買，也就是當天下午三、四點下班前，我去天下房屋出價二百五十萬元，那時我是跟曾小姐接洽的，當時曾小姐說底價是二百八十萬元。所以權利金我必須出高一點，而且要給她一些價格空間，她比較好談，所以我就簽了這張議價單並同意可以加價十萬元，我並且交付二十萬元給曾小姐，而在九十年八月二日曾小姐打電話告訴我說以二百六十萬元談成了」等語（見原審卷第九十一頁），核與方永強與上訴人所簽訂之委託議價金收據上所載「一、委託人願以新台幣二百五十萬元承購天下房屋公司代理銷售坐落屏東市○○街一一六巷一六號之房地。二、因出價金額與屋主委託之價位尚有差距，願以新台幣壹拾萬元整，委託天下房屋公司與屋主協商價格，若能成交則上述款項轉做訂金」之內容，及證人（即第一審共同被告）曾秋鳳在本院審理時證述「在邱小姐跟我簽委託書後，而在與嚴先生簽買賣契約之前，方先生有表示要以二百五十萬元購買，但是因為當時我們已經跟嚴先生確定了嚴先生要買這棟房子，如果要賣也應該是由嚴先生決定要不要賣給方先生的事情，所以我就沒有跟邱小姐說方先生要出價二百五十萬元買房子的事情」等情相符，而被上訴人與嚴寶琳所訂立之買賣契約日期為八月二日，有該買賣契約書在卷可稽（見原審卷第八十一～八十五頁），方永強所簽訂之委託議價金收據日期則為八月一日，已如前述，可見在被上訴人與嚴寶琳訂立買賣契約之前一日，方永強即已向上訴人表示同意以二百六十萬元購買系爭房地，且為上訴人所知悉。

五、又上訴人雖抗辯在方永強出價二百六十萬元購買系爭房地前，已有嚴寶琳出價二百二十萬元購買，並經被上訴人之同意，則嚴寶琳在與被上訴人確認買賣成交後，再將系爭房地轉賣與方永強，即屬二個獨立之買賣契約，並無所謂差價之情事等語。然被上訴人否認在簽訂買賣契約之前即知悉係嚴寶琳要購買，且證人嚴寶琳即上訴人之妹婿於原審係證稱「當天我先交付十萬元還是二十萬元，當時是給現金，一共分三次給付，第一、二次都是給現金，第三次因為我人不在，我是匯款給郭先生（即上訴人），我買房子的錢是向我媽媽借款一百萬元，有部分是我自己的存款，有部分是我向朋友借款的」、「我買了這棟房子之後，後來是登記給方先生，我先在買賣契約書上簽名之後，是郭先生拿去給方先生簽名，我沒有出面，而這二百六十萬元郭先生並沒有交給我，因為我還要委託郭先生幫我物色投資買房子」（見原審卷第九十四、九十五頁），於本院審理時則改證稱「（上訴人）有匯款二百五十六萬元到王米霞的帳戶，王米霞是我共同投資的朋友」、「買房子時付了四萬元（佣金），賣的部分付了五萬元」（見本院卷第六十九頁），與上訴人於本院審理時所陳稱「嚴寶林他在八月十五日匯一百四十萬元給我，連同前一天交給我的現款四十萬元，我在八月十五日用一百八十萬元購買一張台支交給被上訴人，另外方永強先生，購買的價金中的二百二十萬元，在八月二十三日由一銀的屏東分行匯入我的帳戶，這筆款項在八月三十一日我匯了二百七十萬元給嚴寶琳，這二百七十萬元，包含了價金二百六十萬及原先他交給我們要支付代書及契稅的款項十萬元，這十萬元是因為後來由被訴人的名義轉給方永強先生，所以嚴先生就不需要支付這些款項，我們就全部給他了」、「一百四十萬元是以現款給付的，我剛剛是因為時間很久了，沒有注意到是現金收入，所以才說匯款給我的」、「他（指嚴寶琳）在第一次有付買方的佣金，另外房子賣給方先生我時候他也有付佣金，他總共付了二次佣金，第一次三萬元，第二次是六萬元」等語（見本院卷第四十七、五十一～五十三頁）。則嚴寶琳就買賣價金於原審已證述第三次係以匯款，而上訴人竟於本院審理中先陳述一百四十萬元為匯款，又改稱係現款，而依上訴人所提出之高薪銀行存款存摺記載九十年八月十五日為現金收入一百四十萬元，是就嚴寶琳之買賣價金一百四十萬元之交付情形，嚴寶琳與上訴人前後供述完全不同，豈非無疑。再者，嚴寶琳於原審證述「轉賣取得之價金二百六十萬元郭先生並沒有交給我，因為我還要委託郭先生幫我物色投資買房子」，而於本院又改證述「（上訴人）有匯款二百五十六萬元到王米霞的帳戶，王米霞是我共同投資的朋友」，其就買賣取得之價金二百多萬元，上訴人是否有交付，其前後之證述竟然不同，況經本院向高新銀行屏東分行查詢上訴人在該行之帳戶資料結果，上開二百七十萬元係於九十年八月三十一日轉帳支出，將其中二百五十六萬元轉至該行王米霞之帳戶，並將其中四萬八千元的存入上訴人個人之支票存款帳戶，及提領現金九萬二千元，有該行九十一年十等月十二日高新銀屏字第九一００五二號函及所附轉匯傳票在卷可稽。更與上訴人所稱「這筆款項在八月三十一日我匯了二百七十萬元給嚴寶琳，這二百七十萬元包含了價金二百六十萬及原先他交給我們要支付代書及契稅的款項十萬元，這十萬元是因為後來由被訴人的名義轉給方永強先生，所以嚴先生就不需要支付這些款項，我們就全部給他了」等語，顯然不符。另嚴寶琳與上訴人就買賣抽取之佣金，嚴寶琳證述為「買房子時付了四萬元（佣金），賣的部分付了五萬元」，與上訴人所述有付佣金，他總共付了二次佣金，第一次三萬元，第名義二次是六萬元等語，金額亦有不符。綜上，可見嚴寶琳就其與被上訴人間之買賣情形，並不完全知悉，而與投資買賣者均相當注意其款項進出支付之情形，亦有違背。再查，證人方永強於原審證稱：八月二日曾小姐打電話給我說他以二百六十萬元談成了，當時我沒有問出賣人或屋主是何人，而我後來才知道屋主是邱小姐。我簽約當時，出賣人並未在場，而契約上已簽好出賣人為甲○○，她的印章已經蓋好了，錢應該都是代書匯給甲○○的，過程我不知道等語。（見原審卷第九十一頁），而證人嚴寶琳證稱：我先在買賣契約書上簽名之後，是郭先生拿去給方先生簽名，我沒有出面等語（見原審卷第九十四、九十五頁）。則方永強所述契約上已簽好出賣人為甲○○，與嚴寶琳所證述契約上已簽好其名字再交給方永強，顯然不符，且本件系爭不動產土地與建物買賣所有權移轉契約書上訂立契約人出賣人代理人為甲○○，買受人為方永強，有該契約書影本附於原審卷可稽（見原審第五十五頁），顯見方永強與嚴寶琳之間並未訂立買賣契約書至明。綜上所述，嚴寶琳就買賣支付價金與取回轉賣價金，既無法說明清楚，而與上訴人所述相互矛盾，且未與方永強訂立買賣契約，是上訴人所辯嚴寶琳在與被上訴人確認買賣成交後，再將系爭房地轉賣與方永強，即屬二個獨立之買賣契約云云，顯不足採。准此，本件實際交易之主體為被上訴人與方永強，被上訴人委託銷售金額為二百二十萬元，而方永強委託議價金為二百六十萬元，而上訴人竟以人頭嚴寶琳之名義先與被上訴人訂立二百二十萬元之買賣契約書，而實際向方永強收取二百六十萬元，以賺取差價四十萬元，至為明確。上訴人上開所辯，不足採信。

六、按經紀業或經紀即員不得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成交價金或租金立中央主管機關規定之報酬標準計收。違反前項規定者，其已收取之差價或其他報酬，應加計利息後加倍返還支付人，不動產經紀業管理條例第十九條定有明文。按經紀業，指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務，指人事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務；差價，係指實際買賣交易價格按委託銷售價格之差額，同法第四條第四款、第五款及第九款分別定有明文。查，上訴人明知被上訴人願以二百二十萬元出賣系爭不動產後，仍告知承買人方永強其承買價額二百五十萬元低於被上訴人之委託銷售價格而藉以哄抬售價，致方永強終以二百六十萬元購得系爭不動產，而上訴人已從中賺取差價高達四十萬元乙節，已如前述，揆諸前揭規定，方永強自得請求上訴人將所收取差價於加計利息後加倍返還之，而被上訴人主張方永強已將此等權利讓與被上訴人之事實，業經其提出與所述相符之請求權轉讓書為證，並經證人方永強於原審審理時證稱：「（提示卷附請求權轉讓書）那是因為原告（即被上訴人）甲○○來找我，．．．，我認為邱小姐可能被天下房屋訛詐了，所以我才出具了這張轉讓書，．．．。」等語（見原審九十一年五月二十九日言詞辯論筆錄），尚堪信為真實，雖方永強於原審九十一年六月二十一日陳報狀內表示「原請求權轉讓書是甲○○擬好後在九十年十一月十五日晚間由本人簽名。此期間本人經過自我推敲，直至九十一年五月二十九日庭訊陳報人發現本件買賣應無差價問題，且本人並無受到損害」，並於九十一年七月二十九日以存證信函通知被上訴人，撤銷差價請求權之意思表示，提出存證信函一份附卷等情，惟查，方永強對上訴人有上開差價加倍請求之權利，已如前述，係屬債權之性質，自得將該債權轉讓他人，方永強與被上訴人於九十年十一月十五日已簽立請求權轉讓書，將對上訴人之損害賠償及返還差額請求權轉讓於被上訴人，依債權讓與為準物權契約，於債權讓與契約發生效力時，債權即行移轉於相對人。（最高法院四十二年台上字第六二六號判例參照）則該債權轉讓既已發生效力，被上訴人已取得該債權，被上訴人於原審起訴狀已表明以起訴狀繕本送達為債權讓與之通知，是依民法第二百九十七條之規定對上訴人已發生債權轉讓之效力。又讓與人方永強並無法舉證證明於讓與時，有何讓與意思表示錯誤之情形，自不能撤銷其讓與之意思表示。上訴人此部分之辯解，亦不足採。

七、綜上，本件被上訴人主張上訴人違反不動產經紀業管理條例第十九條之規定收取差價四十萬元之事實，為可採，上訴人所辯均無可取。依不動產經紀業管理條例第十九條之規定，被上訴人自得請求上訴人給付所收取差價加倍返還之金額。從而，被上訴人本於其已受讓方永強之加倍返還已收取差價之請求權，請求上訴人給付八十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日九十一年二月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，即屬有據，為有理由，應予准許。是原審判命上訴人如數給付，並宣告假執行與免為假執行之標準，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。

八、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文

臺灣高等法院高雄分院民事第二庭~B1審判長法官　簡色嬌~B2法官　周慶光~B3法官　沈建興

~B法院書記官　張宗芳